Земля, прощай: девелоперы начали продавать купленные под застройку участки
Российские девелоперы начали продавать земельные участки, приобретенные под строительство, выяснили «Известия». О том, что такие сделки проводят в том числе крупные игроки рынка — например, группа «Самолет», ПИК и Sminex, — редакции сообщило несколько представителей бизнеса. По их оценкам, подобные продажи ведутся во многих регионах страны — ожидается в том числе и корректировка долей рынка в топ-10 девелоперов Москвы. Сами застройщики попытки избавиться от купленной ранее земли отрицают: например, в «Самолете» сообщили о некой «оптимизации земельного банка». По мнению экспертов, таким образом в условиях высоких процентных ставок девелоперы намерены снизить общий уровень кредитной нагрузки. Прогнозы делать специалисты не берутся — по их мнению, дальнейшая судьба отрасли будет зависеть от состояния экономики страны в целом.
Почему девелоперы продают землю
Девелоперские компании из-за непростой ситуации в строительной отрасли начали продавать свои активы во многих регионах России. Об этом «Известиям» рассказало несколько участников рынка, которые сообщили, что продажи ведут такие крупные игроки, как группа «Самолет», ПИК, Sminex и другие.
— Тенденция к продаже застройщиками земельных участков есть во всех регионах страны. Сейчас это делают практически все девелоперы, которые системно встроились в бизнес. Это связано с тем, что после повышения ключевой ставки повысилась стоимость кредитов. Снизился спрос. Земельный банк для многих стал сейчас способом выйти в кеш и уйти на депозиты, — пояснил «Известиям» директор по развитию компании «Движение» (экосистемы проектов в сфере девелопмента и недвижимости) Радик Нигматуллин.
По его словам, если эти земельные участки не продать и ничего на них не построить, то они будут приносить убытки.
— Если застройщики имеют подушку безопасности, то они, конечно, сохраняют земельные активы. Но что будет с ними дальше, зависит от того, как будет развиваться ситуация в экономике, будет ли оказана поддержка строительной отрасли, — пояснил представитель бизнеса.
В 2025 году произойдет сокращение объемов строительства, так как ряд девелоперов уже приостановили выход новых объектов, полагает он. Падение ввода нового жилья может составить до 30%.
— Из крупных девелоперских компаний избавляется от непрофильных активов «Самолет», ПИК. Кроме того, есть большой земельный банк у Sminex. Они приобрели его после слияния с «Инградом», — пояснил Радик Нигматуллин, не став уточнять подробности сделок.
При этом в Telegram-канале «Движение» сообщалось, например, что Smineх хочет продать восемь участков на 2,7 млн кв. «В основном речь о проектах комфорт-класса, в том числе ЖК «Новое Пушкино», «Белый Grad» в Мытищах, «Филатов луг» в Новой Москве, «Одинград» в Одинцове», — говорилось в сообщении.
В начале лета, накануне отмены льготной ипотеки, о продаже земельных участков объявила и группа «Самолет». Как сообщалось, речь шла о продаже 12 земельных участков по стартовой цене 8 млрд рублей.
Нонсенс в том, что сейчас девелоперы начали в существенных объемах продавать участки с разрешением на строительство (РНС), отметил гендиректор GMK, член правления Ассоциации профессионалов рынка недвижимости REPA Сергей Разуваев.
— Точной статистики этих продаж нет, ведь это не всегда публичная история. Но то, что увеличилось количество с РНС, — это в определенном смысле настораживающий фактор, — сказал он «Известиям».
По его словам, на получение разрешения девелопер тратит много времени, сил и денег. Поэтому важный вопрос: по какой цене продается земля? Если выше, чем по той, за которую ее купили, то это рыночная история, а если по себестоимости, то это говорит о том, что девелоперы находятся в сложном положении. Сергей Разуваев подтвердил наличие таких сделок и в регионах.
Тенденцию к продаже земельных участков девелоперами подтвердил гендиректор и управляющий партнер «Intermark Городская недвижимость» Дмитрий Халин.
— Сегодня по вполне понятным причинам, из-за того, что льготная ипотека значительно сокращена, застройщики не видят столь радужных перспектив, как прежде. С одной стороны, стабильные компании с длительным планированием проектов избавляются от самых неэффективных и проблемных для них участков, но при этом они оставляют в своем портфеле землю, на которой запланирована реализация проектов в 2025–2027 годах, — пояснил представитель бизнеса.
По его словам, с другой стороны, есть застройщики, которые уже не испытывают большого оптимизма относительно ситуации в отрасли. Такие компании будут готовы продавать свои проекты, полагает он.
— Я бы не сказал, что идет распродажа участков, но игроки рынка активно пытаются пристроить свои земельные участки в хорошие руки. Конечно, это скажется на объемах потенциального строительства и в 2025, и в 2026 годах, особенно если говорить о выводе новых проектов на рынок, — отметил Дмитрий Халин.
Даже если эти участки не будут проданы, то понятно, что новые проекты на них не стартуют до тех пор, пока собственник либо не решит их оставить себе, либо не найдет покупателя. Таким образом, те квартиры, которые могли бы поступить на рынок в 2025 году, на таких площадках не появятся, полагает представитель бизнеса.
— Некоторые крупные девелоперы действительно оптимизируют портфель земельных участков и продают наименее ликвидные объекты. Но обычно на продажу выставляются участки с разрешительной документацией и на них находятся покупатели — как московские, так и региональные девелоперы, — отметил «Известиям» директор системы мониторинга и анализа новостроек bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе.
По его словам, в настоящее время ожидается корректировка долей рынка в топ-10 девелоперов Москвы.
Ранее «Известиям» в Минфине сообщили, что доля льготных программ в выдачах ипотеки на первичном рынке жилья превысила 90%, то есть сейчас он практически полностью живет за счет дотаций от государства. А Минстрой в сложившихся условиях прорабатывает различные сценарии поддержки отрасли, одной из которых может стать введение моратория на банкротство.
Не продают, а оптимизируют
В пресс-службе группы «Самолет» тенденцию продажи земельных участков из-за экономической нестабильности не подтвердили. По оценке девелопера, на рынке происходит стандартный объем сделок. При этом там отметили, что сама компания реализует программу оптимизации земельного банка.
— Логично, что сейчас девелоперы хотят реализовать земельные участки, освоение которых возможно только в долгосрочном периоде — это возможность повысить возвратность капитала сейчас, когда ликвидность очень важна при жесткой денежно-кредитной политике. Поскольку у «Самолета» самый большой земельный банк в отрасли, рассчитанный на десятки лет, мы сейчас работаем над сделками по продаже участков девелоперам, которые смогут предложить другой продукт в соседней с нами локации, — пояснили в пресс-службе.
В компании отметили, что такой подход позволяет разнообразить продукт, не создавая высокой конкуренции.
— Мы планируем продавать участки в локациях с большой их концентрацией в нашем портфеле и продолжить расти в регионах и Москве. Это среднесрочная стратегия, которая подразумевает взвешенный подход и отсутствие дисконта, продавать планируем исключительно по рыночным ценам. О «распродаже» не может быть и речи, — подчеркнули в компании.
Как считают в «Самолете», программа оптимизации земельного банка позволит повысить общую доходность портфеля. При этом в компании считают, что сделки на земельном рынке не должны сказаться на объемах строительства в 2025 году, так как покупают участки те, кто готов на них строить.
Управляющий директор по инвестиционной стратегии земельного банка, вопросам градостроительства и развития территорий группы «Самолет» Владимир Комар добавил, что на рынке появилось много игроков из регионов с деньгами, которым ранее было сложнее купить земельные участки в Московской агломерации. Крупные девелоперы начали выставлять нестратегические по значимости проекты, в основном дальние очереди, с технико-экономическими показателями (ТЭП) на продажу по высокой цене, подчеркнул представитель компании.
— Я бы не объединяла продажи некоторыми девелоперами своих активов в единую тенденцию, — сообщила «Известиям» вице-президент по финансово-юридическим вопросам Sminex Елена Кульбикова.
Во-первых, это не носит массового характера, а во-вторых, для этого могут быть разные причины, добавила она.
— Sminex открыт к предложениям для продажи лишь непрофильных для нас проектов. Например, логистических центров, — пояснила девелопер.
При этом в компании не подтвердили, что на продажу «выставлены конкретные восемь проектов».
В сложившейся экономической ситуации выставление на продажу девелоперами своих активов вполне закономерно, но тренд нельзя назвать абсолютным, заявила «Известиям» гендиректор проектов в сфере недвижимости URBAN Ольга Хасанова.
— Пока одни участники рынка избавляются от площадок, другие их активно скупают. Например, компания Glorax переходит ко всё более агрессивной экспансии в регионах (Тула, Мурманск, Ярославль, Омск, Ленобласть), краснодарская Dogma стала владельцем 8 га земли в московском районе Москворечье-Сабурово и проявляет интерес к промзоне «Автомоторная», Element Development приобрела у «Группы ЛСР» без малого 10 га на Васильевском острове в Санкт-Петербурге, группа «Эталон» выкупила 35 га в Петербургской агломерации, — рассказала представитель бизнеса.
По ее словам, можно говорить о перераспределении земельного фонда.
— Одни девелоперы на самом деле вынуждены уменьшать масштабы своего присутствия на рынке, другие пересматривают свою экономическую модель, третьим оперативно понадобился большой объем ликвидности для «переброски» его на другое направление, четвертые очищают портфель от непрофильных активов. Характерный пример — распродажа участков под проекты комфорт- и бизнес-класса, которую устроил Sminex после поглощения «Интеко» и «Инграда», — отметила Ольга Хасанова.
Объемы строительства в любом случае сократятся, но продажа земельных участков здесь не причина, а признак, пояснила представитель бизнеса. По ее словам, девелоперам нужно адаптироваться к низкому спросу и высоким ставкам и для многих компаний это означает именно снижение оборотов.
— Как компания, которая на регулярной основе системно ведет оценку и анализ земельных активов, мы не видим признаков «бегства» с рынка и тотального отказа девелоперов от реализации проектов. Более того, мы сами за последний год принципиально нарастили портфель перспективных проектов, в том числе диверсифицировав его офисной недвижимостью, — заявил «Известиям» руководитель подразделения развития и перспективных проектов девелоперской компании Sezar Group Георгий Новиков.
«Известия» направили запросы в другие строительные компании с просьбой прокомментировать изменения рынка.
Спасет ли продажа активов девелоперов в 2025 году
Продажа земельных участков, скорее всего, обусловлена необходимостью повышения ликвидности и обслуживания долговых обязательств, пояснила «Известиям» директор компании «Яков и партнеры», руководитель практики строительства и девелопмента Анна Данченок.
— Вполне вероятно, что эти участки были приобретены с использованием заемных средств и девелоперы в условиях высоких процентных ставок решили снизить общий уровень кредитной нагрузки за счет продажи части своих земельных активов. Учитывая стоимость проектного финансирования и ситуацию в продажах, сейчас девелоперам не целесообразно запускать большой объем новых объектов, — пояснила она «Известиям».
По ее словам, поэтому застройщики могут спокойно продать часть земли и улучшить свое финансовое положение. Возможно, кто-то в ожидании снижения объемов продаж попытается заработать денег на высокой ставке по депозитам, считает эксперт.
При этом, по ее мнению, сама по себе продажа части земельных активов для большинства крупных девелоперов не является причиной снижения объемов строительства. Скорее наоборот, это следствие снижения плановых показателей. Ради поддержания целевой маржинальности проектов и цен на недвижимость девелоперы готовы сокращать объем предложения и увеличивать общие сроки реализации проектов, полагает эксперт.
— В такой ситуации у них оказывается земля, которую они начнут застраивать позже, чем планировали при покупке земельного участка. И вот эту землю логично продать, — пояснила она.
«Известия» направили запрос в Минстрой с просьбой прокомментировать ситуацию, связанную с продажей земельных активов, а также последствиями для рынка. В министерстве от комментариев воздержались.
При этом 11 декабря замглавы ведомства Никита Стасишин заявил, что в этом году планируется сдать в эксплуатацию примерно 43,5 млн кв. м многоквартирного жилья, что на 16% меньше, чем годом ранее.
