Метр проблем: снижение числа сделок может привести к банкротствам девелоперов
Массовый переход строительных компаний на кредиты с плавающей ставкой и сокращение количества сделок в 2025 году более чем на треть может привести к банкротствам ряда девелоперов, рассказали «Известиям» участники рынка и эксперты. По итогам октября в сравнении с сентябрем предложение готовых квартир в новостройках уменьшилось на 4%. На фоне дорогих банковских кредитов, сокращения ипотечных программ и снижения ввода новых объектов рынок может оказаться в зоне турбулентности. В отрасли отмечают, что у девелоперов есть запасы прочности на ближайшее время, однако, если ситуация не изменится, есть риски того, что некоторые компании могут закрыться.
Почему на рынке новостроек сокращается предложение
В России началось сокращение предложения на рынке новостроек. Эту тенденцию «Известиям» подтвердили несколько представителей отрасли.
Так, по данным сервиса «Яндекс.Недвижимость», по итогам октября в сравнении с сентябрем оно уменьшилось на 4% при медианной стоимости квадратного метра в городах-миллионниках в 171 тыс. рублей. Ситуацию в этом сегменте рынка аналитики пока оценивают как стагнирующую.
Отрицательную динамику объема предложения на первичном рынке от 1 до 4% во всех городах с населением более 1 млн человек, кроме Санкт-Петербурга и Самары, зафиксировали и эксперты системы мониторинга и анализа новостроек bnMAP.pro.
— Можно аккуратно говорить о том, что тренд начал формирование в сентябре, а в октябре стал более заметен. Говорить о его долгосрочности пока не приходится. Чтобы это определить, нужно будет отследить помесячно количество новых стартов и объемы реального спроса на большом отрезке времени, например за весь 2024 год. При росте спроса и более медленном поступлении новых объемов новостроек на рынок возможно дальнейшее сокращение экспозиции, — пояснили эксперты компании.
Сейчас в активной реализации на «Циан» находится 325 тыс. объявлений от застройщиков. Это на 1,6% меньше, чем месяц назад, но на 2% больше, чем в конце сентября, сообщил «Известиям» руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов.
— Тренд на снижение объема предложения объясним, хотя его масштабы сильно зависят от выборки, которой располагает аналитик. После 1 июля (даты отмены безадресной льготной ипотеки) площади новых проектов упали сильнее, чем объемы продаж. Застройщики стали пересматривать свои планы развития, а банки жестче оценивать поступающие заявки на проектное финансирование, — пояснил Алексей Попов.
При этом, по его словам, обвала спроса пока удается избежать. Семейная ипотека, рассрочки, собственное субсидирование ставки, точечные скидки — все это позволило девелоперам умеренно снизить продажи (на 20–25%), тогда как площади новинок упали на 40–50%, пояснил представитель бизнеса.
— Пока коррекция объема предложения носит умеренный характер (снижение на единицы процентов) и ее трудно заметить обычному покупателю. У застройщиков есть существенные запасы непроданных квартир, и даже длительный период с небольшими объемами выводимых новинок не должен привести к дефициту на рынке, — отметил Алексей Попов.
Какая помощь нужна от государства
Впрочем, девелоперы пока аккуратны в оценках и значительного сокращения рынка не усматривают.
— Сейчас на рынке мы не наблюдаем дефицита предложения. Однако девелоперы действительно начинают придерживать старт новых проектов, ожидая более благоприятных условий по ключевой ставке и, возможно, новых решений от государства по поддержке отрасли, — заявил «Известиям» гендиректор холдинга «РСТИ» в Москве Алексей Туркин.
Что касается падения показателей рынка, то в сегменте премиум-класса снижения продаж также не наблюдается.
— Высокобюджетные сегменты всегда слабее всего реагируют на колебания рынка. Напротив, у нас появилось даже больше запросов, но мы связываем это с введением новой схемы продаж. Снижение нового предложения в целом по России аналитики отмечают до 10%, но по Москве оно пока не очень значительно. О более точных данных можно будет говорить в конце этого года — начале следующего, как и о прогнозах по выравниванию рынка и стартах новых проектов, — отметил он.
По словам коммерческого директора девелоперской столичной компании Sezar Group Ольги Барабановой, дефицит предложения не грозит Москве.
— С переходом на проектное финансирование девелопмент не может взять паузу и подождать стабилизации рынка, как это было раньше. Кредитные обязательства вынуждают вне зависимости от текущей ситуации двигаться вперед, изобретая новые возможности. Как следствие, на рынок регулярно выходят новые проекты (в частности, у нас в 2025-й запланирован старт четырех новых жилых комплексов), во всех сегментах сегодня сохраняется широкий диапазон выбора квартир, — пояснила она «Известиям».
При этом, по ее словам, инструменты продаж ограничены, и даже с беспрецедентными программами, которые девелоперы вынуждены внедрять, объемы продаж сегодня несопоставимы с потенциальным спросом, который мог бы быть при условии адекватных платежей по ипотеке.
Учитывая, что от покупки земли до старта проекта девелоперский цикл занимает порядка трех лет, резкого снижения объема новых проектов в 2025 году ожидать не стоит, сказал «Известиям» совладелец группы «Родина» Владимир Щекин.
По его словам, проекты, которые находятся в высокой стадии готовности к старту, будут выходить на рынок.
— Это подтверждает и статистика: в течение последних двух месяцев предложение на рынке недвижимости не претерпело значительных изменений. В частности, в период с октября по сентябрь сокращение составило 2%, а с октября по август — 4%. В сравнении с прошлым годом общий объем предложения и вовсе вырос на 3%, — отметил представитель бизнеса.
Однако, учитывая снижение объемов продаж, через год структура предложения на первичном рынке изменится — вырастет доля готовых объектов, уверен Владимир Щекин.
Гендиректор и управляющий партнер «Intermark Городская Недвижимость» Дмитрий Халин сообщил, что в элитном сегменте Москвы на рынке новостроек наблюдается обратная ситуация.
— В III квартале продолжала динамично расти доля новостроек в элитном предложении, в IV квартале мы также увидим небольшой прирост. Отчасти это происходит потому, что в элитном сегменте девелоперы никогда не связывали успешность реализации проектов с льготной ипотекой, и поэтому для них никаких радикально негативных изменений не произошло, — пояснил «Известиям» представитель бизнеса.
Почему строительная отрасль испытывает кризис
При всей оптимистичности девелоперов кризис в отрасли фактически уже признал Минстрой. Как заявил в конце ноября замглавы Минстроя Никита Стасишин, «тихий» период по продажам может продлиться до марта 2025 года, а сами цены пока идут вниз.
— Дешеветь уже начало. Есть тенденция к тому, что сегодня не продается более 60% жилья, которое находится в стройке. Поэтому так или иначе компании, чтобы обеспечить финансовый поток, будут регулировать рынок, в том числе скидками, — заявил в беседе с журналистами глава ведомства Ирек Файзулин.
В пресс-службе Минстроя «Известиям» сообщили, что в настоящее время ведется анализ различных сценариев развития отрасли и проработка актуальных мер поддержки, в том числе ориентированных на возможность застройщиков сосредоточить ресурсы на завершении уже начатых проектов строительства, а также запуске новых.
— Вместе с тем, механизм размещения денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу, запущенный в 2019 году, позволяет обезопасить денежные средства, вложенные гражданами в строящуюся недвижимость, так как банкротство застройщика является основанием для расторжения договора участия в долевом строительстве и возврата денежных средств, — пояснили в министерстве.
По данным «Яндекс.Недвижимости», в октябре медианная стоимость 1 кв. м однокомнатных квартир в новостройках сократилась в четырех городах-миллионниках. Лидерами стали Красноярск (на 3,8% за месяц, до 134 тыс. рублей) и Новосибирск (на 2,6%, до 145 тыс.), менее значительное снижение цен произошло в Краснодаре (на 0,1%, до 149 тыс.) и Казани (на 0,1%, до 246 тыс. рублей). Квадратный метр двушек на первичном рынке подешевел в Красноярске (на 2,1% за месяц, до 145 тыс. рублей), Санкт-Петербурге (на 2,1%, до 290 тыс. ), в Москве (на 0,2%, до 356 тыс.) и Краснодаре (на 0,1%, до 129 тыс.).
Ранее глава аналитического центра «ДОМ.РФ» Михаил Гольдберг отметил, что в условиях слабого спроса и сохранения высокой ключевой ставки до конца 2025 года для проектов с плановым вводом в 2026 году могут потребоваться дополнительные меры поддержки проектного финансирования.
В консалтинговой компании «Яков и партнеры» тем временем отмечают, что количество сделок с первичной недвижимостью на территории РФ может снизиться на 19–35% в 2025-м на фоне уменьшения доступности ипотеки и сокращения покупательской способности. По данным исследования аналитиков, которое есть у «Известий», в базовом сценарии это означает уменьшение продаж с 7,5 трлн рублей в 2023 году до 5,3 трлн в 2025-м.
Как считают эксперты, массовый переход девелоперов на кредиты с плавающей ставкой в нынешнем экономическом положении создал серьезные угрозы для отрасли. Директор центра конъюнктурных исследований ИСИЭЗ НИУ ВШЭ Георгий Остапкович допустил, что некоторые строительные компании в следующем году из-за этого могут столкнуться с банкротством.
— Беря кредиты с плавающей ставкой, они думали, что будет снижение ставки. Но ситуация развернулась в другую сторону, то есть девелоперы теперь не могут рефинансироваться под низкую ставку. Наоборот, сейчас им приходится закредитовываться под более высокие проценты. Конечно, это сильно бьет по застройщикам, — пояснил эксперт.
Он также отметил, что начала снижаться и стоимость коммерческой недвижимости. По данным некоторых аналитиков, в Москве она упала в цене до 50%.
По словам директора по развитию «Движения» (экосистемы проектов в сфере девелопмента и недвижимости) Радика Нигматуллина, повышение ключевой ставки влияет на удорожание строительства и повышение стоимости материалов.
— Проекты девелоперов, которые начались в прошлом и в этом году, не были рассчитаны на действующую ключевую ставку. Застройщики с закредитованностью более 50% пострадают сильнее всего. Не исключено, что они могут столкнуться с банкротствами, — пояснил эксперт.
По его словам, строительный бизнес сейчас нуждается в поддержке. Сегодня стало выгоднее арендовать жилье, а не покупать его в ипотеку.
