Квартиры под ключевую: доля льготной ипотеки на новостройки превысила 90%
Доля льготных программ в выдачах ипотеки на первичном рынке жилья превысила 90%, то есть сейчас он практически полностью живет за счет дотаций от государства, рассказал «Известиям» директор департамента финансовой политики Минфина Алексей Яковлев. В ведомстве считают оптимальным уровень в 25%. Однако поднимать ставки по госпрограммам не планируют. Для нормализации ситуации сейчас нужно охладить кредитование, чтобы быстрее создать условия для снижения ключевой, считают в министерстве. По оценкам экспертов, в начале 2025-го рыночные ставки по ипотеке достигнут максимума, но потому начнут снижаться.
Как россияне берут ипотеку при высокой ключевой
До кардинального ужесточения денежно-кредитной политики (ДКП) доля льготных программ в выдачах ипотеки на первичном рынке составляла 80–85%. Сейчас она уже превысила 90%, рассказал «Известиям» директор департамента финансовой политики Минфина Алексей Яковлев.
ЦБ начал резко поднимать ключевую летом еще летом 2023-го — тогда она была на уровне 12%. А к октябрю 2024-го Банк России повысил ставку до рекордного 21%, чтобы охладить потребительский спрос и замедлить инфляцию.
В Минфине считают, что оптимальная доля льготных программ в выдачах ипотеки на первичном рынке — это 25%, подчеркнул Алексей Яковлев.
Однако, по его словам, чтобы снизить долю с нынешних 90%, ставки по льготным программам поднимать не планируется. Семейная ипотека — это социальная мера поддержки. Ведомство будет работать в тех параметрах, которые уже зафиксированы, отметил Алексей Яковлев.
Сейчас на рынке есть несколько льготных программ. Самая популярная — это семейная под 6%, она будет действовать до 2030 года. По ней жилищный кредит могут оформить семьи с ребенком до шести лет, ребенком-инвалидом, а также семьи с двумя несовершеннолетними детьми в малых городах численностью до 50 тыс. человек или в регионах с низким уровнем строительства.
Дальневосточная ипотека предусматривает жилищный кредит под 2% клиентам до 35 лет на недвижимость в ДФО. Для работников аккредитованных IT-компаний тоже есть специальная программа. Однако летом ужесточили условия по ней: ставку повысили до 6% и исключили из программы Москву и Санкт-Петербург. Также россияне могут оформить ссуду по программе для сельских жителей под 3% на покупку или строительство жилья в небольшом населенном пункте (не более 30 тыс. человек).
Что касается повышения привлекательности рыночных программ, то сейчас для нормализации ситуации нужно охладить кредитование, чтобы быстрее создать условия для снижения ключевой, считает Алексей Яковлев.
Чем быстрее получится сдержать инфляцию, тем быстрее удастся выйти на снижение ставки, говорила председатель Центробанка Эльвира Набиуллина, выступая 4 декабря на форуме «Россия зовет!». Она добавила: за счет поднятия ключевой получилось предотвратить возникновение инфляционной спирали (это циклический процесс, в котором рост цен порождает новое увеличение стоимости).
Однако инфляцию пока не получилось охладить. Ко 2 декабря она ускорилась до 8,3%, а к концу года может увеличиться до 9%.
Какие условия по ипотеке предлагают банки
По данным аналитиков «Домклик», в ноябре доля льготной ипотеки в общем объеме выдач жилищных кредитов на новостройки составила около 95%, сообщили «Известиям» в пресс-службе «Сбера». В Крымском РНКБ этот показатель сейчас превышает 90%, подтвердили в пресс-службе кредитной организации.
— Доля льготной ипотеки в выдачах продолжила расти, потому что рыночные программы заморожены при нынешних ставках. Они влекут четырех-пятикратную переплату за квартиру при привычном первоначальном взносе, — пояснил управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА» Юрий Беликов.
Сейчас банки предлагают взять ипотеку на рыночных условиях в лучшем случае по ставке 25%, поделилась экономист и эксперт по финансовым рынкам Ольга Гогаладзе. По ее словам, есть предложения и под 40%.
Поэтому, даже учитывая, что льготные кредиты стали максимально адресными, в нынешних условиях они остаются основным драйвером выдач, добавил Юрий Беликов. С 1 июля в РФ ужесточили условия по госпрограммам. Власти свернули ипотеку на новостройки под 8%, которая работала с 2020 года.
Ссуды на жилье на рыночных условиях сейчас берут заемщики, у которых уже есть значительная сумма для покупки квартиры, и требуется лишь небольшая часть в кредит, рассказала заместитель директора департамента развития бизнеса ипотеки и премиального сегмента ПСБ Марина Заботина.
Когда снизятся ставки по ипотеке
— Льготная ипотека сделала покупку новостроек популярной, из-за чего за последние годы их цены сильно выросли. Сейчас в некоторых регионах новые квартиры стоят на 30–60% дороже, чем жилье на вторичном рынке, — рассказала экономист Ольга Гогаладзе.
По ее словам, когда доля льготных программ в выдачах слишком велика, то получается, что рынок поддерживается искусственно, а это делает рынок зависимым от субсидий.
Чтобы сократить долю льготной ипотеки до 25%, нужно постепенно снижать объемы господдержки и делать кредиты без субсидий более доступными, полагает эксперт. А также стоит поддерживать рынок вторичного жилья, например через налоговые льготы. Однако всё это станет возможным, только когда ключевая ставка опустится до 10–12%, а инфляция будет под контролем.
Сейчас власти не будут ужесточать условия льготной ипотеки, потому что это может уменьшить спрос на жилье и вызвать недовольство людей, считает Ольга Гогаладзе. Это также отразится на застройщиках: без льготных программ в нынешних условиях они столкнутся с падением продаж, что приведет к задержкам строительства и увеличению количества недостроенных домов, полагает она. Чтобы избежать последствий, Минстрой уже предложил ввести мораторий на банкротство девелоперов до конца 2025 года, писали «Известия».
В этом году еще остались лимиты на семейную ипотеку — 390 млрд рублей из 6,25 трлн, напомнил руководитель дирекции управления альтернативными инвестициями УК «Альфа-Капитал» Владимир Стольников. При этом в 2025-м лимит увеличили еще на 2,4 трлн по сравнению с 2024-м.
Россияне начнут чаще оформлять ссуды на рыночных условиях по мере снижения ключевой, сказали в пресс-службе ВТБ. Однако, учитывая сигналы ЦБ, там ожидают, что ставки будут оставаться заградительными весь следующий год.
В первом полугодии 2025-го проценты по ипотеке могут достигнуть максимума вслед за дальнейшим ужесточением ДКП, считает Марина Заботина из ПСБ. Однако, по ее мнению, во втором полугодии, скорее всего, начнется плавное снижение.
ЦБ может опустить ключевую хотя бы до 8% в ближайшие два года, полагает руководитель по работе с физическими лицами компании «Страховой брокер AMsec24 Максим Колядов. Это позволит гражданам оформлять кредиты по рыночным условиям.
