- Статьи
- Экономика
- От ставки спасут строителей: власти предложили ввести мораторий на банкротства девелоперов
От ставки спасут строителей: власти предложили ввести мораторий на банкротства девелоперов
Минстрой предложил ввести мораторий на банкротство девелоперов до конца 2025 года, узнали «Известия». Эта мера включена в план мероприятий властей, направленных на поддержку строительной отрасли, — сформировать такие предложения поручал вице-премьер Марат Хуснуллин. О необходимости введения моратория ранее говорила и председатель Совета Федерации Валентина Матвиенко. Как подчеркивают в министерстве, «решение направлено на улучшение качества жизни граждан и развитие отрасли». Оказание поддержки застройщикам в нынешней экономической ситуации выглядит вполне логично, согласны эксперты. Однако предложенные меры, по их мнению, избавят строительные компании от ряда проблем в будущем, но вряд ли смогут облегчить их положение прямо сейчас. В том, как повлияет на рынок недвижимости введение моратория на банкротство для девелоперов, разбирались «Известия».
Поддержка отрасли
Содержащий предложение ввести мораторий документ от 23 ноября, с которым ознакомились «Известия», подписал замглавы Минстроя Юрий Муценек. Проработать меры поддержки строительной отрасли поручил Минстрою вице-премьер Марат Хуснуллин, следует из протокола совещания от 11 ноября (есть у «Известий»).
Вице-премьер Марат Хуснуллин
Мораторий на банкротство не позволит судам возбуждать дела о несостоятельности некоторых категорий юрлиц. Если в период его действия кредитором подается заявление о банкротстве, то Арбитражный суд должен вернуть его и не возбуждать дело о несостоятельности должника. Такая мера уже вводилась властями в период пандемии коронавируса в 2020 году, а также в 2022-м на фоне западных антироссийских санкций.
— Системная работа Минстроя России во взаимодействии с заинтересованными профильными ведомствами и экспертным сообществом нацелена на улучшение качества жизни граждан и развитие отрасли, — пояснили «Известиям» в министерстве. — Ведется анализ различных сценариев развития отрасли и проработка актуальных мер поддержки, ориентированных на механизмы улучшения жилищных условий граждан и сохранение устойчивости застройщиков.
Рассмотреть возможность введения моратория на банкротства в строительной отрасли предлагала и председатель Совета Федерации Валентина Матвиенко. Спикер Совфеда в конце ноября отметила, что отрасль нуждается в «предметных мерах поддержки». О том, что девелоперы столкнулись с экономическими рисками из-за высокой закредитованности, сообщали «Известиям» участники рынка. Массовый переход строительных компаний на кредиты с плавающей ставкой и вероятное сокращение количества сделок в 2025 году почти на треть могут в итоге привести к банкротствам ряда участников рынка, предупреждали и эксперты.
«Известия» направили запросы в Минфин, Минэк, ФАС, ЦБ РФ, девелоперские компании и банки.
Экономическая ситуация
Оказание поддержки строительной отрасли в нынешней экономической ситуации вполне логично, считает директор по развитию компании «Движение» (экосистемы проектов в сфере девелопмента и недвижимости) Радик Нигматуллин.
— В некоторых регионах спрос на недвижимость упал более чем на 50% в сегменте комфорт-класса. А это основной объем рынка недвижимости страны, — сказал он «Известиям». — Девелоперы, когда считали свою финансовую модель, до 1 июля, не предполагали изменения ключевой ставки, не закладывали эти риски. Поэтому многие застройщики сейчас действительно оказались в сложной ситуации, и начались разговоры о банкротствах.
По его мнению, меры поддержки, которые предлагает Минстрой, обезопасят население, а также стимулируют застройщиков.
— Позволят ли эти меры избежать банкротств, зависит от объема закредитованности конкретного девелопера и его финансовой модели развития, — отметил Радик Нигматуллин.
Банкротство девелопера — это катастрофа для дольщиков и Минстрой совместно с правительством должны сделать всё, чтобы не допустить этого явления в массовом порядке, полагает гендиректор и управляющий партнер «Intermark Городская Недвижимость» Дмитрий Халин.
— Однако до конца непонятно, как будет решаться эта проблема. Если банкротство все-таки будет запрещено, но девелопер при этом будет не в состоянии обслуживать свои долги и вести стройку, то для дольщиков, по сути, это будет означать только то, что их проблемы с неполучением ключей откладываются как минимум на год, — пояснил он «Известиям».
Вводя подобные меры, следует подумать, как все-таки помочь застройщикам завершить уже начатые проекты, добавил специалист. А компаниям, которые окажутся неплатежеспособными, не давать возможности начинать новые проекты и получать новые разрешения на строительство.
— Важно, чтобы проблема не умножалась, чтобы через несколько лет государству не пришлось решать ее в гораздо большем масштабе. Сейчас много говорится о том, что определенным сдерживающим фактором служит модель проектного финансирования, которая не позволяет собирать деньги и немедленно использовать их в стройку. За последние десять лет мы забыли, что такое недострой, и если сейчас отказаться от проектного финансирования, то, учитывая финансовую непредсказуемость ситуации, проблема может возникнуть снова и в большем масштабе, — считает Дмитрий Халин.
Поэтому помогать застройщикам необходимо, уверен он. Можно делать это по аналогии с другими важными отраслями — например, выборочно поддерживать девелоперов в части субсидирования ставки по проектному финансированию со стороны государства. Тогда снизятся риски и уже начатые проекты будут завершены в срок и без пострадавших граждан, полагает представитель отрасли.
В пресс-службе ВТБ «Известиям» сообщили, что строительство недвижимости испытывает давление со стороны множества факторов. Высокая ключевая ставка значительно снизила объемы ипотечного кредитования, что, в свою очередь, привело к падению продаж жилья и росту процентных ставок по проектным кредитам.
— Мы позитивно оцениваем меры поддержки, направленные на частичное возмещение затрат по кредитам строительных компаний, а также отсрочку введения макропруденциальных лимитов для застройщиков жилья, — подчеркнули в пресс-службе. — В то же время меры поддержки из бюджета должны быть ориентированы на то, чтобы помочь застройщикам завершить проекты, избежать появления обманутых дольщиков и вернуть кредиты.
При всей своей безусловной благотворности меры, предлагаемые Минстроем, не смогут радикально изменить ситуацию, добавила гендиректор проектов в сфере недвижимости Urban Ольга Хасанова.
— Хотя бы потому, что при ключевой ставке в 21% любые инициативы будут иметь весьма ограниченную эффективность, — продолжает представитель бизнеса. — Указанные предложения избавят застройщиков от некоторых проблем в будущем, но вряд ли смогут облегчить их положение сейчас.
По ее словам, за предыдущие годы строительную систему РФ удалось неплохо сбалансировать. Заведомо слабые игроки отсеялись на предыдущих этапах — во время реформы долевого строительства и пандемических испытаний. Так что массовое банкротство маловероятно, полагает Ольга Хасанова. Однако крупные структуры — столичные и федеральные — по всей видимости, могут воспользоваться кризисной ситуацией для поглощения региональных компаний. При этом на фоне жесткого монетарного курса ЦБ меры, предлагаемые Минстроем, носят сугубо тактический характер, отметила Ольга Хасанова.
Руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг отметил, что строительство практически 98% жилья сегодня ведется за счет проектного финансирования. Поэтому потенциальные сложности у тех или иных застройщиков можно предусмотреть, отслеживая соотношение стройготовности объектов к распроданности жилья.
Например, до конца этого года нормальный уровень составляет 70%, а для следующего — 40% (сейчас этот показатель даже выше — почти 50%). С точки зрения продаж жилья каких-либо проблем у застройщиков не наблюдается, говорит специалист.
Сложности могут возникнуть только у участников рынка с высоким объемом корпоративного долга, взятого по переменной ставке, привязанной к ключевой или другим ставкам, добавил Михаил Гольдберг.
План мероприятий
В плане мероприятий, направленных на поддержку строительной отрасли, указаны и другие меры: возмещение части затрат по кредитам для строительных компаний и отсрочка на введение макропруденциальных лимитов.
Так, в ближайшие два года, может, будет продублировано порядка 18 млн кв. м объектов со сроком ввода до 2026-го на сумму 54 млрд рублей, указано в документе. Кроме того, вице-премьер поручил ФОИВам рассмотреть внедрение механизма пересчета стоимости строительных контрактов при превышении уровня фактической инфляции прогнозных индексов строительства, проработать снижение стоимости строительных материалов, цен на сырье, энергетические и транспортные тарифы, указано в протоколе совещания у вице-премьера. Также предложен для рассмотрения комплекс мер поддержки жилищного строительства, в том числе разработка механизма предоставления рассрочки от застройщиков и отсрочка ограничений на ипотеку.
— Предложенные меры своевременны и актуальны, так как способны компенсировать рост затрат на строительство и поддержать застройщиков в условиях экономической нестабильности, — отметил коммерческий директор ГК «АльфаСтройИнвест» Юрий Балабанов. — Они также помогут уменьшить финансовое давление на покупателей недвижимости, что положительно скажется на спросе. Указанные инициативы могут стабилизировать темпы роста цен на жилье путем снижения себестоимости строительства. Это позволит сделать жилье более доступным для граждан.
Однако успех этих мер будет зависеть от их реализации, а также общей ситуации на рынке недвижимости и в экономике страны, заключил специалист.
