Сосед без подъезда: почему вокруг коттеджных поселков возникают споры
Коттеджные поселки по мере своего распространения всё чаще становятся предметом споров — в том числе из-за отсутствия в законах необходимых норм. В нормативных актах сегодня это понятие не закреплено, а смежные документы не всегда дают возможность разрешить спорную ситуацию. Это становится причиной конфликтов с жителями соседних населенных пунктов: пока одни перекрывают дороги, называя их частными, другие пытаются препятствия снести, чтобы пользоваться маршрутами, к которым привыкли. Часто эти «войны» приводят к печальным последствиям — так, в Нижнем Новгороде сгорел дом, потому что пожарные не смогли вовремя к нему подъехать из-за перекрытой дороги. Как решать «дорожные» и не только проблемы коттеджных поселков — в материале «Известий».
В чем суть конфликта
О непримиримой борьбе между коттеджными поселками в Советском районе Нижнего Новгорода рассказали местные СМИ. Конфликт достиг апогея, когда в одном из поселков сгорел дом, — пожарные, ехавшие на вызов, просто уперлись на пути в шлагбаум.
Раньше одной из дорог Советского района пользовались жители всех местных СНТ, деревень и коттеджных поселков, но затем товарищество индивидуальных застройщиков (ТИЗ) «Новое Покровское» ее перекрыло — где-то поставили шлагбаумы, где-то появились бетонные блоки и траншеи. В итоге пожарные, ехавшие на возгорание в соседний населенный пункт, были вынуждены объезжать все эти препятствия и не успели спасти дом, утверждают собственники уничтоженного здания.
Жители ТИЗа, в свою очередь, объясняют перекрытие дороги тем, что она находится в их бессрочном пользовании, а отремонтировали они ее за свой счет. Они утверждают, что согласовали это решение с районной администрацией, и ссылаются на вопросы безопасности — очень уж, мол, опасны для детей постоянно проезжающие через их коттеджный поселок машины, которые еще и асфальт изнашивают. При этом муниципальная дорога есть, просто она идет в объезд и ее не очень хорошо обслуживают, указывают в ТИЗе.
В итоге поселки всерьез конфликтуют и просят администрацию вмешаться. Жители ТИЗа надеются, что местные власти их правоту подтвердят, а соседи потребительского кооператива требуют вернуть им в пользование дорогу.
В администрации Советского района Нижнего Новгорода «Известиям» сообщили, что обратились в прокуратуру с просьбой провести проверку по сложившейся ситуации и принять меры прокурорского реагирования. Там подчеркнули, что администрация Нижнего Новгорода «не принимала участие в строительстве проездов» на территории ТИЗ «Новое Покровское» — всё это было сделано жильцами коттеджного поселка за свой счет.
— По имеющейся в администрации района информации, установка ограждающих элементов на территории ТИЗ «Новое Покровское» осуществлена на основании протоколов решений общих собраний, — пояснили в администрации. — Земельный участок находится в постоянном бессрочном пользовании ТИЗ «Новое Покровское». На территории размещены информационные таблички о схемах проезда и работе шлагбаумов, также сведения о перекрытии публиковались в чатах мессенджеров.
Более того, утверждается, что возле шлагбаума есть круглосуточная охрана и вызывные панели, чтобы все оперативные службы могли беспрепятственно проезжать. Медикам, которые обслуживают эти территории, переданы беспроводные RFID-метки для беспрепятственного проезда автомобилей дежурных врачей. В администрации подчеркивают, что доступ к жилым домам и земельным участкам, которые не входят в территорию ТИЗ, открыт по дорогам общего пользования.
Как разрешаются споры
Председатель общероссийской общественной организации «Садоводы России» Андрей Туманов замечает, что вокруг коттеджных поселков возникает много споров, так как законодательство здесь четко не отрегулировано. Вопросы с закрытыми проездами — одни из наиболее частых.
— Дело в том, что, когда выделяется земля под коттеджный поселок или садоводческое товарищество, предварительно делается план, чтобы соблюсти все нормы, — сказал он «Известиям». — В частности, отмечается свободный, а то и дублированный проезд. Всё это должно быть нанесено на карту, и правила должны быть незыблемыми: никто не может приватизировать такие проезды в собственность либо требовать какую-то плату за проезд по ним. В бытность депутатом Госдумы я предлагал в законе установить, что при возникновении споров в этой ситуации ответственным за это назначаются чиновники. Не люди должны между собой судиться, а государственные органы разбираться. Но тогда законопроект отклонили.
Управляющий партнер AVG Legal Алексей Гавришев поясняет, что из-за лакун в регулировании судебная практика в спорах о коттеджах и коттеджных поселках сегодня вынуждена тем или иным образом «прикручивать» близкие нормы, то есть использовать различные аналогии со схожими положениями закона. Из-за этого о единообразии судебной практики говорить не приходится.
— При этом неопределенность регулирования таких коттеджных поселков больше бьет по их жителям, а не по соседям, — уверен адвокат. — Необходимо кардинально менять понятийный аппарат, чтобы законодатель, наконец, определился, чем является коттеджный поселок.
Адвокат Наталья Тарасова пояснила «Известиям», что у жильцов коттеджных поселков есть право ограждать свою территорию, если это частная собственность, принадлежащая объединению этих жильцов. При этом обязательно должна оставаться возможность бесплатного и оперативного проезда для экстренных служб.
Спорные вопросы решаются через суд. Адвокат, вице-президент КАСП «Ленинградский адвокат» Маргарита Абдрахимова отмечает, что сейчас при вынесении решений суды рассматривают вопрос о праве пользования дорогами и проездами, руководствуясь положениями о сервитуте, а также на основании тщательного анализа представленных доказательств, объяснений лиц, участвующих в деле. В частности, изучаются схемы установления сервитута на земельных участках.
— Только после этого суд может сделать вывод о необходимости установления права ограниченного пользования земельными участками ответчиков, которые не допускают к проезду людей, не являющихся членами ТИЗа, — сказала она «Известиям». — Также суд при вынесении решений исходит из интересов сторон.
Учитываются, по ее словам, сложившийся долговременный порядок доступа к земельным участкам и то, какой способ доступа будет наименее обременительным.
При этом даже при установлении сервитута собственник участка может требовать плату за пользование участком — то есть, в данном случае, за проезд.
— Проблема конфликта в Нижнем Новгороде возникла, по моему мнению, из-за отсутствия плана дорог, отсутствия спорной дороги на балансе у администрации района, — сказала Маргарита Абдрахимова.
Как и другие коллеги, она считает, что правовое регулирование коттеджных поселков и смежных с ними земельных участков иной формы затруднительно до принятия нового закона.
Старший юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» Мария Славич отмечает, что в любом случае нельзя закрывать дорогу полностью, если это пожарный проезд или если это единственный способ добраться в другой коттеджный поселок или СНТ.
— В этом случае жители соседнего поселка могут требовать устранения нарушений их прав на доступ к своим жилым домам в соответствии со статьей 304 ГК РФ и установления сервитута в соответствии со статьей 274 ГК РФ, — сказала она. — Правовые средства разрешения возникающих споров в законодательстве есть. Вопрос в том, готовы ли стороны конфликта делать выбор в пользу таких цивилизованных, законных способов.
Как меняется законодательство
Член Адвокатской палаты Москвы Александр Иноядов замечает, что нормативное определение коттеджных поселков в законодательстве сейчас отсутствует, — по факту это комплекс индивидуальных жилых домов на землях ИЖС, в ряде случаев они оформлены как СНТ, а иногда записаны и вовсе как другие организационно-правовые формы. Например, термин «товарищество индивидуальных застройщиков», появившись в 1988 году, уже в 1992-м был отменен, что, впрочем, не обязывает ликвидировать ТИЗы. Просто сейчас, по сути, это разновидность потребительского кооператива.
Мария Славич замечает, что суть абсолютного большинства споров в коттеджных поселках сейчас сводится к одному: кто и в каком объеме должен оплачивать содержание общего имущества: дорог, сетей инженерно-технического обеспечения и прочего.
— В декабре 2021 года этот вопрос дошел до Конституционного суда РФ, — сказала она «Известиям». — По итогам рассмотрения жалобы одной из жительниц подобного поселка, КС РФ предписал федеральному законодателю внести в действующее законодательство изменения, чтобы закрепить надлежащую модель правового регулирования организационных и имущественных отношений, связанных с функционированием комплексов индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой.
Госдумой во исполнение предписания КС РФ был разработан законопроект о коттеджных поселках. В прошлом году его приняли в первом чтении, но затем дело застопорилось. Но и этот документ, по мнению Марии Славич, окончательно не решает поставленную КС задачу. Не могут полностью закрыть вопрос и уже принятые изменения в Гражданский кодекс, уверена юрист: в положениях новых статей ГК РФ порядок участия собственника недвижимости в расходах и издержках по содержанию и сохранению общего имущества определен лишь в самом общем виде.
Пока вопросы реформирования земельных отношений решаются крайне медленно из-за нехватки «реальных специалистов в этой сфере в управленческой структуре». На эффективность процесса влияет сегодня и тот факт, что вопросы земельных отношений разделены на семь ведомств, во многих случаях это позволяет просто перекладывать ответственность с одного министерства на другое, подытоживает эксперт.
