Экономия энергии: зачем превращать дачи в поселки
В июле был принят закон о ведении гражданами садоводства, который в том числе дает право включать земли садовых некоммерческих товариществ (СНТ) в границы населенного пункта или превращать их в отдельные поселки. Зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева заявила, что это должно быть не правом, а общей практикой, а от такой категории, как СНТ, вообще лучше отказаться. Будут ли переводить садовые территории в категорию населенных пунктов и стоит ли делать это обязательной практикой, разбирались «Известия».
Зачем СНТ превращать в поселки
Возможность включать СНТ в границы населенного пункта депутаты Госдумы обсуждали на круглом столе в «Парламентской газете». Такая опция официально появилась 14 июля после принятия закона «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд», хотя случаи перевода земель садовых некоммерческих товариществ целиком в земли ИЖС отмечались и ранее.
Депутат Госдумы Николай Николаев заявил, что многие из таких товариществ находятся в черте города, но живут, по сути, по своим законам. Новая поправка — логичное продолжение предыдущих решений: ранее дачникам разрешили переводить дачный дом в жилой и прописываться в СНТ, а теперь — включать их в черту населенного пункта или создавать новый. На региональном уровне должны быть прописаны требования и условия превращения СНТ в населенный пункт.
Светлана Разворотнева хотя и одобряет поправки, но называет их «абсолютной полумерой», считая СНТ «тяжелым наследием советского периода», которое надо ликвидировать как устаревшую форму.
Чем же не угодили депутатам СНТ? Разворотнева перечисляет: муниципалитет не обязан обеспечивать их социальной и коммунальной инфраструктурой, дорогами; коммунальные ресурсы оплачиваются СНТ по ставкам юрлица, причем действует субсидиарная ответственность — те, кто пользуется участками, нередко вынуждены переплачивать за тех, кто давно свои участки забросил; необходимо платить взносы, а также выплачивать зарплату председателю. Едва ли не единственным плюсом такого образования Разворотнева считает возможность огородить территорию — если переводить землю в состав населенного пункта, то и к общему имуществу необходимо будет обеспечить доступ.
В случае же перевода земель в состав поселения, говорит Разворотнева, вырастет стоимость земли, упростятся многие процедуры, хотя и налог на землю станет выше, а взносы в принципе исчезнут.
Что получат дачники при отказе от СНТ
Депутат Никита Чаплин, который является председателем Союза дачников Подмосковья, заметил, что товарищества возле Москвы в хорошем состоянии — там есть и газ, и дороги. И для них вхождение в населенный пункт является «вопросом времени». В остальных же регионах — и даже в удаленных от Москвы районах Подмосковья — это станет только непосильным обременением для сельских муниципалитетов.
Отвечая на вопрос, зачем самим дачникам отказываться от СНТ, Чаплин пояснил, что в первую очередь они рассчитывают на то, что больше не будет нерационального расходования их взносов, да и в целом больше не будет взносов, а все блага будут обеспечиваться муниципальным образованием. Проживание на дачах, говорит он, могло бы стать таким образом дешевле.
Однако, подчеркивает Чаплин, сейчас нет правил, которые бы устанавливали обязанность для муниципального образования принимать на баланс имущество СНТ — это право местных властей.
— Если же имущество — дороги, сети — на баланс приняты, то нет механизма, позволяющего каким-либо образом взимать с бывших садоводов деньги на содержание этого имущества, — пояснил он.
В этом остается самая большая загвоздка. Опрошенные «Известиями» председатели объединений садоводов в разных регионах заявили, что хотели бы перевода СНТ в категорию населенных пунктов, но выразили большой скепсис относительно положений нового закона.
— Это очень актуально, но в законе должно быть прописано не право местных органов власти переводить СНТ в земли населенных пунктов, а обязанность, — сказал председатель Ростовского регионального отделения Союза садоводов России Андрей Майборода. — А если речь идет только о праве... Это просто выброшенная бумага в контексте нашего региона. У нас никто не воспользуется этим правом, потому что если у садоводов желание такое есть, то у муниципалитета — нет вообще.
Он пояснил, что перевод в земли населенных пунктов был бы важен с точки зрения отмены взносов, возможности платить по счетчикам за ресурсы, и по ставкам ИЖС, а не юрлица. Для садоводов важно видеть, что за их налоги, государство что-то дает в ответ: уличное освещение, ремонт дорог, коммунальных сетей.
— А так мы платим членские взносы, налоги, но взамен ничего не получаем, — говорит Майборода. — Да, ставки налогов на землю повысятся, но незначительно — гораздо меньше, чем мы платим членские взносы.
Здесь, к слову, могут быть разные варианты — Никита Чаплин на круглом столе привел в пример ситуацию в Одинцовском районе Подмосковья, где ставка земельного налога после перевода земель в другую категорию выросла в 28 раз.
Руководитель Смоленского отделения Союза садоводов Михаил Семенов подчеркивает, что норма эта актуальна для Московской области, а не для периферии, так как в регионах местные администрации всячески открещиваются от помощи СНТ. Он совершенно не верит в то, что механизм, основанный на праве муниципалитета принимать СНТ в границы населенных пунктов, будет работать, но выражает надежду, что этого можно было бы добиться через судебные разбирательства.
Аналогичного мнения придерживаются руководители еще ряда отделений Союза садоводов из Центральной России, которые говорят, что осуществить такой перевод «было бы неплохо», но совершенно нереально. Зампред Краснодарского отделения организации Нина Фадеева говорит, что этот процесс слишком сложный — ведь муниципалитету нужно будет обеспечить не только коммунальную и дорожную инфраструктуру, но и обеспечить новый район школой, детсадом и медицинским пунктом.
Никита Чаплин замечает, что также важен вопрос критериев, по которым может быть образован населенный пункт. В пример он приводит критерии, которые уже установлены в Московской области. Там будут учитывать наличие мощностей социальных объектов — больниц, поликлиник, детских дошкольных учреждений и школ; наличие проезда к территории СНТ с возможностью в дальнейшем обеспечить его маршрутами общественного транспорта; наличие коммуникаций высокого уровня надежности; наличие общей границы с существующим населенным пунктом (этот пункт почти везде выполняется); соблюдение внутри СНТ требований к минимальной ширине дорог и проездов (а вот здесь имеются большие проблемы).
Светлана Разворотнева рассказала «Известиям», что не ожидает массового перевода СНТ в земли населенных пунктов при нынешнем законодательстве и пока не прогнозирует, как будет работать новый закон, так как многое зависит от того, какие критерии перевода примут субъекты РФ.
— Думаю, что главным препятствием перевода СНТ в земли поселений станет как раз отсутствие средств в местных бюджетах на обеспечение новых жителей социальной, транспортной, коммунальной инфраструктурой, — говорит она. — Но именно по этой причине неправильно отдавать формирование критериев по переводу СНТ в поселения на откуп регионам и муниципалитетам. Нужны федеральные критерии.
К чему приведет отказ от СНТ
И Никита Чаплин, и Николай Николаев подчеркивают, что полный отказ от СНТ не нужен.
— Важно дать разные возможности людям и разные инструменты, — заявил на круглом столе Николаев. — Нельзя диктовать людям, что делать, наша задача — создать спектр возможностей.
Говоря о том, что процедура перевода земель СНТ в статус населенного пункта может разбиться о нежелание муниципалитетов, он заметил, что надо говорить о необходимости искать способы разрешить эти проблемы, и это задача депутатов.
Директор департамента недвижимости федерального проекта «Цифровые СНТ» Федор Мезенцев категорически против отказа от СНТ. Он заметил, что сейчас есть два основных вида территорий частной застройки — сельские населенные пункты и города с открытыми для всех улицами и коттеджные поселки и СНТ, в большинстве из которых территория закрытая.
— Оба направления имеют свои плюсы и минусы, но оба востребованы. Поэтому СНТ и коттеджные поселки не устаревшая, а динамично развивающаяся структура, — сказал он «Известиям». — Решать судьбу СНТ должны жители, а не государство.
Мезенцев подчеркивает, что в случае перевода СНТ в статус населенного пункта жители утратят все права на инфраструктуру, созданную на свои средства, а ворота и шлагбаумы на въезде придется снести, что превратит закрытую ранее территорию в проходной двор.
Позицию Разворотневой он назвал «прямым путем к дестабилизации общества».
Впрочем, и сама Светлана Разворотнева в комментарии «Известиям» не столь категорично высказалась в отношении садово-некоммерческих товариществ, развивая свою идею об отказе от этой категории.
— Можно автоматически перевести все СНТ, в которых на более чем 50% участков построены жилые дома, в статус поселений, — говорит она. — Если собственники против — дать им право вето на такое решение. И запретить создание СНТ на новых землях. Ведь закон допускает ведение садоводства и огородничества без создания СНТ.
Однако такие товарищества она называет «советским атавизмом», коих в российском законодательство осталось достаточно много, и они «практически не работают и осложняют жизнь».
— Тему с СНТ я подняла потому, что получаю большое количество обращений граждан, которые требуют ликвидировать эту форму хозяйствования. И я буду делать всё возможное, чтобы их мнение было услышано, — заявила Разворотнева.
При этом депутат считает единственной опасностью в ситуации превращения СНТ в поселения возможные попытки дальнейшей застройки сельхозземель после перевода в категорию ИЖС.
— Для того, чтобы предотвратить такие схемы, необходимо распространить возможность перевода в малоэтажные жилищные комплексы только для ранее созданных СНТ, — говорит Разворотнева. — Ведь большинство из них возникло в советские времена, когда землю «давали» людям от предприятий. И сегодня наследники не могут преодолеть груз этого коллективного наследства — из-за незнания законов, невозможности собрать кворум и провести собрание, из-за противодействия председателей, не желающих терять дополнительных доходов.
Федор Мезенцев считает, что отказ от СНТ с точки зрения возможной застройки этих территорий опасен, так как сейчас именно 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства...» поддерживает целостность территории и прямо запрещает изменение вида разрешенного использования земельных участков в границах товарищества.
— После перевода в населенный пункт этого запрета не будет, зато появится лакомый кусок земли для застройщиков многоэтажками, если СНТ рядом с городом, — говорит он.
Как переводят земли из СНТ
Гендиректор агентства элитной недвижимости FOX Property Юлия Белукова замечает, что и сейчас перевод земли из СНТ в категорию индивидуального жилищного строительства — достаточно популярная процедура на рынке загородного жилья. И если до 2019 года это был достаточно утомительный процесс через суд, то в последние три года всё стало значительно проще. Собственники стали это делать коллективно — условия перевода земель требуют согласия на процедуру большинства жителей садового товарищества.
— После перевода участка под вид индивидуального жилищного строительства его ликвидность возрастает — за счет того, что становятся доступны прописка (доступна сейчас и в СНТ. — Ред.), налоговый вычет и более выгодные тарифы на пользование коммуникациями, — рассказала она «Известиям». — В связи с этим растет и цена. Разница в стоимости может составлять 15–20%. Но на формирование цены влияет и качество строительства дома, наличие коммуникаций, дополнительных построек, а также окружение участка: соседи, наличие охраны, внешней и внутренней инфраструктуры.
Белукова рассказывает, что участок на сельхозземлях бывает выше по стоимости, чем земля в населенном пункте — в частности, это элитные поселки на Новорижском шоссе.
Адвокат Адвокатской палаты Ростовской области Анна Салютина подчеркивает, что земли СНТ могут одновременно иметь статус вида разрешенного использования как «земли населенных пунктов», так и «для ведения садоводства».
— Возможность зарегистрироваться на таких землях породила спрос на них, особенно в границах населенных пунктов, в крупных городах,— рассказала она «Известиям».
По ее словам, на таком участке можно вести строительство дома не выше трех этажей и 20 м, но с возможностью иметь подземный этаж. Сейчас ажиотажного спроса на земли СНТ для строительства ИЖС нет, говорит она. Появление его Салютина прогнозирует только после 2025 года.
Генеральный директор производства деревянных модульных домов SWEDHUS Алексей Кузнецов отмечает, что строительство жилого дома на землях СНТ мало чем отличается от строительства на землях населенного пункта, хотя нюансы и есть — например, в нормативах по расстоянию от дома до забора.
— Один из главных недостатков СНТ заключается в том, что могут возникнуть проблемы с регистрацией по месту жительства, хотя на сегодняшний день этот вопрос легко урегулировать, — пояснил он «Известиям». — Но если говорить о назначении земель для строительства дома, то назначение ИЖС, конечно, более предпочтительно.
