Вид на жительство: усилится ли тренд на строительство частных домов
Член комитета Совета Федерации по бюджету и финансовым рынкам Евгений Савченко во время «правительственного часа» заявил, что в России нужно развивать строительство частных домов, а не только заниматься многоквартирными. Делает ли государство разворот к индивидуальному жилищному строительству (ИЖС), разбирались «Известия».
Сколько частных домов строят в России
— За последние годы квартир в многоквартирных домах вводится в четыре раза больше, чем индивидуальных домов, люди как раз хотят наоборот, — сказал Савченко во время «правительственного часа» с министром строительства и ЖКХ Иреком Файзуллиным. — Все опросы показывают, что 80% хотят жить в собственном доме, заводить семью, рожать детей, а мы строим, увы, человейники.
Он также добавил, что нужно перестать ориентироваться на квадратные метры в качестве показателей в строительной отрасли.
— У нас уже сегодня произошел разворот в сторону индивидуального жилищного строительства, — сказала «Известиям» президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева. — По крайней мере, по итогам 2021 года индивидуального жилья было введено даже больше, чем многоквартирного.
По данным Росстата, в 2021 году ввод ИЖС действительно превысил ввод многоквартирных домов. Всего на территории страны ввели 92,6 млн кв. м. жилья — на 12,7% больше, чем в 2020 году. Из них в многоквартирных домах (МКД) — 43,5 млн кв. м, а ИЖС — 49,1 млн кв. м. Причем скачок произошел именно в индивидуальном жилищном строительстве — на 23,4% относительно 2020 года.
В Минстрое отмечали, что ранее количество квадратных метров, введенных при строительстве многоквартирных домов, в общем объеме превышало показатели ИЖС — в 2016 году 60,5% против 39,5%, в 2018 году — 57,2% против 42,8%, в 2019-м — 53% против 47%, а в 2020-м — 51,6% против 48,4%. То есть тенденция по увеличению объемов строительства ИЖС была устойчивой на протяжении последних лет.
Однако стоит подчеркнуть, что рост сегмента ИЖС произошел не только за счет построенных в прошлом году частных домов — в статистику включены также дома, поставленные на кадастровый учет по дачной амнистии. То есть сам дом могли построить еще в 2000-х, но только в прошлом году оформить на него документы.
ВЦИОМ в январе 2021 года проводил исследование о жилье, в котором россияне проживают и хотели бы жить, — и выяснилось, что сейчас жители страны чаще живут в квартирах (64%), но в индивидуальном доме мечтали бы поселиться 68% всех россиян.
Что уже сделано для развития ИЖС
В аппарате зампреда правительства Марата Хуснуллина также заявили «Известиям», что в последние годы в стране наметился тренд развития индивидуального жилищного строительства.
— Спрос на индивидуальные дома возрос в условиях пандемии, и это быстрорастущее направление строительного сектора экономики продолжает наращивать показатели ввода, — отметили в аппарате. — И правительство содействует увеличению объемов ИЖС. Для этих целей на ИЖС распространено льготное ипотечное кредитование, программы которого продолжают действовать.
Отмечается также, что для дополнительного импульса индивидуальному строительству жилья была разработана и запущена инициатива «Мой частный дом». Она должна облегчить и ускорить процесс оформления строительства за счет перевода документов в цифровой формат, сокращения сроков регистрации прав на землю и построенные дома, а также благодаря предоставлению частным застройщикам возможности полного инженерного обеспечения объектов строительства.
— Помимо этого, появилась возможность применения инструмента счетов эскроу для долевого участия граждан в строительстве своих индивидуальных домов, по аналогии с МКД, — отметили в аппарате правительства.
Речь идет о принятом в конце 2021 года федеральном законе №476 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», который вступил в силу с 1 марта. Этот документ распространяет нормы долевого строительства многоквартирного жилья на поселки ИЖС. Закон также установил понятие «малоэтажный жилой комплекс», закрепил обязанность застройщика ИЖС по формированию объектов инфраструктуры и общего имущества поселка в соответствии с проектом, а дома в таком поселке должны быть подключены к инженерным коммуникациям.
Также был окончательно сформирован реестр типовых проектов в ИЖС по результатам открытого конкурса «Дом.РФ». Эти проекты граждане смогут бесплатно использовать для строительства своих домов.
Почему нужно развивать ИЖС
Сколько реально строится за год частных домов, никто не подсчитывает — очевидно, что всё же меньше, чем квартир, так как метраж в ИЖС значительно больше, чем в МКД, и в статистике нет доли введенных в эксплуатацию домов по дачной амнистии. Однако эксперты подчеркивают, что сама по себе переориентация на индивидуальное жилищное строительство — это правильно.
— В принципе, полная переориентация на ИЖС, конечно, невозможна, и она никогда не произойдет, — говорит Косарева. — Но больше внимания и больший упор на индивидуальное жилье — это абсолютно правильное предложение. И оно уже учитывается в проекте стратегии по развитию строительства и ЖКХ, где предусмотрены дополнительные меры по развитию ипотеки, коттеджной застройке профессиональными застройщиками и т.д.
При этом явный перекос, считает она, которым надо заняться, происходит на периферии крупных агломераций.
— Например, в московской агломерации, которая, по сути, захватывает всю Московскую область, продолжается освоение всё новых и новых пространств под многоэтажное строительство, — говорит Косарева. — Это пятно многоэтажной высокоплотной застройки расширяется, тогда как было бы гораздо более целесообразно развивать такую низкоплотную индивидуальную застройку. Это более правильное градостроительное развитие с точки зрения потребности граждан — в том числе в условиях пандемии, когда увеличился спрос на индивидуальное жилье.
Председатель комитета по строительству московского отделения «Опоры России» Олег Филиппов также заявил, что это нужная мера, потому что, во-первых, сами семьи хотят жить ближе к природе, во-вторых, это позволяет освоить пространства вдалеке от крупных центров, а в-третьих, разгрузить мегаполисы.
— Но для всего нужно полное содействие государства — как в области бизнеса, который обеспечивает строительство, так и в области урегулирования прав на землю под ИЖС, — сказал он «Известиям». — Пока граждане очень часто боятся покупать землю и строить дома.
По его словам, такой разворот в сторону ИЖС произойдет не в ущерб бизнесу, который занимается строительством МКД: это разные сегменты предпринимательства.
— Бизнес уже переориентировался, есть много компаний, которые занимаются ИЖС, — сказал Филиппов. — Сегмент ИЖС интересен, но проблема в том, что сейчас с такими ценами и ставками неясно, как что-то покупать и строить и как реагировать на это бизнесу.
По его словам, наглядный пример — таунхаусы, которых построили довольно много, однако до сих пор многие из них стоят пустые.
Гендиректор ООО «Инвестиционные технологии» Дмитрий Котровский замечает, что еще в свою бытность членом Общественного совета Минстроя и главой комитета «Опоры России» вместе с коллегами активно продвигал тему развития ИЖС в России.
— ИЖС, безусловно, нужно в России, особенно в регионах, где градостроительная политика и генпланы совершенно отличаются от полутора десятков крупных российских городов, — заявил он «Известиям», однако заметил, что для развития ИЖС нужно говорить не о донастройке законодательства — его надо продумывать заново.
Почему новые меры могут не сработать
Дмитрий Котровский замечает: желание поставить ИЖС на рельсы 214 Федерального закона «О долевом строительстве» — глобальная ошибка.
— 214-ФЗ в последней редакции может работать, только когда экономика стабильна, — заявил он. — Но как только у вас возникают катаклизмы, 214-ФЗ автоматически останавливает все процессы, потому что банки должны продолжать выдавать проектное финансирование, но под какой процент? А клиенты должны покупать всё в моменте, используя ипотечный кредит, который тоже сейчас растет.
Еще более критично настроен председатель комитета Торгово-промышленной палаты РФ по предпринимательству в сфере ЖКХ Андрей Широков, который заметил, что в нынешней экономической ситуации большой вопрос, работают ли эскроу-счета.
— Сегодня банки будут кредитовать строительные комплексы под 30–40%, — сказал он «Известиям». — Возможно ли эти затраты покрыть потом за счет стоимости квадратного метра? Надо понимать, что сегмент ИЖС тоже будет зависеть от доходов, от кредитов, от рынка заемных средств, а там ценники будут очень большими. Поэтому сегодня очень большой вопрос, удастся ли спасти строительный комплекс и тем более выполнить поручение президента по вводу 120 млн кв. м в год.
Кроме того, есть проблемы с тем, что предоставляемые меры по долевому строительству и ипотечному кредитованию касаются индивидуальных домов, построенных профессиональными застройщиками в коттеджных поселках.
— Кредитовать самострой, когда человек сам что-то строит, очень сложно, — замечает Надежда Косарева. — Нет понятного предмета залога, непонятно, как оценить его ликвидность. И что делать с кредитованием вот таких совсем индивидуальных застройщиков — пока вопрос. Банкам важнее всего понимать ликвидность залога, а в ситуации, когда человек строит исключительно под свои желания, этот показатель совершенно не понятен.
Олег Филиппов замечает, что в данной ситуации нужно урегулировать вопрос с собственностью земли, так как землю в залог как актив при выдаче кредитов не брали, и граждане вынуждены были строить всё за свои деньги.
— То есть в первую очередь надо решить вопрос с земельным участком как с залогом при получении кредита, — считает он. — А второе — кредит должен быть с минимальными процентами на максимальный срок. Как только этот вопрос будет урегулирован законодательно, тогда и строительство пойдет.
Филиппов полагает, что нужно также дотировать стройматериалы под ИЖС. В противном случае строительство частных домов — особенно в ситуации повышенных ставок и цен — развиваться не будет.
— Именно сейчас и общество, и бизнес и нуждаются в мерах поддержки, — говорит Филиппов. — Когда всё хорошо, меры поддержки, по сути, не нужны: и так будут строить и покупать. Но в тяжелой ситуации нужно мотивировать бизнес строить, а гражданам — приобретать жилье. Многое зависит от государства, особенно в это время.
Что еще мешает развитию ИЖС в России
Дмитрий Котровский замечает: чтобы реализовать идею Савченко, нужно раздавать землю предпринимателям, чтобы они строили там дома и передавали муниципалитету. Всем компаниям — поставщикам воды, электричества, газа и прочих инженерных коммуникаций нужно объяснить, что «зарабатывать и на застройщике, и потом в течение многих десятилетий на жителях уже нельзя — время такого подхода прошло».
— Устойчивость небольших компаний, которые занимаются ИЖС, очень мала, поэтому они неохотно пойдут на строительство поселков, — говорит Котровский. — Собственных средств нет, потребительский спрос под вопросом, риски изменения экономики очень высоки. Поэтому то, что правительство предложило в качестве мер поддержки для IT-отрасли, можно полностью переносить и на эти компании.
Он рассказывает, что в пандемию, когда резко подорожали строительные материалы, некоторые компании, которые строили дома по системе фахверк (каркасные дома, типичные для Центральной и Северной Европы), вынуждены были расторгать с клиентом заключенные контракты на строительство дома за 6 млн, потому что затраты выросли до 10 млн. Деньги в ИЖС, замечает Котровский, не защищены.
Более того, замечает он, в индивидуальном жилищном строительстве очень большая проблема с инфраструктурой — и не только инженерной, которую дороже тянуть до каждого дома в отдельности, чем до одного многоквартирного в мегаполисе.
— В Москве, в любом другом городе может работать одна школа на 2 тыс. мест на несколько микрорайонов, — говорит Котровский. — Но в ИЖС так не получится. Детей куда-то надо возить, родитель должен зарабатывать деньги, должна быть как минимум дежурная аптека. И самое главное, нужно, чтобы содержание такого дома было сопоставимо с содержанием 3–4-комнатной квартиры по плате за электричество и другим отчислениям. А если газа нет, то за отопление дома в 127 кв. м электрическими радиаторами нужно только в месяц платить 15 тыс. рублей.
По его словам, можно сделать ипотеку под ИЖС, можно построить коттеджные поселки, но как только люди разберутся, во что им обходится жизнь всей семьей в таком частном доме, они, вероятно, не захотят уезжать из квартиры.
