Удачный номер: в России отрегулируют управление коттеджными поселками
В России вступают в силу новые правила управления коттеджными поселками — с 1 октября общим имуществом там будут распоряжаться так же, как и в многоквартирных домах. Речь идет, например, о дорогах, детских площадках, коммунальной инфраструктуре. До этого правила были не урегулированы, что приводило к конфликтам жителей и завышенной стоимости обслуживания территории, говорят эксперты. Среди прочего закон даст возможность администрации поселка минимизировать юридическую волокиту по взысканию долгов со злостных неплательщиков.
По четким правилам
В России отрегулируют управление коттеджными поселками — с осени начнут действовать новые правила, по которым общим имуществом там будут распоряжаться так же, как и в многоквартирных домах. Соответствующий 351-ФЗ, принятый в июле 2023 года, вступит в силу с 1 октября. Речь идет, например, о дорогах, детских площадках, коммунальной инфраструктуре в составе жилых поселков.
Доля владельцев коттеджей в праве на общее имущество будет пропорциональна площади принадлежащей ему недвижимости, отметила начальник юридического отдела по сопровождению проектов и формированию активов Villagio Estate Марина Салтыкова.
— Этот закон подробно рассматривался на заседаниях нашего комитета, обсуждался с экспертным сообществом, он действительно востребован, — сказал член комитете Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Якубовский. — До этого правила содержания и ответственность за порчу общего имущества в поселках либо отсутствовали, либо устанавливались управляющими компаниями (УК).
Коттеджные поселки были в юридически неурегулированной области, сказал учредитель Экспертного клуба «Загородный девелопмент» Валерий Лукинов. По словам управляющего партнера Nordhus Александра Петрова, зачастую жители предъявляли массу претензий девелоперам и УК, а также подолгу пытались договориться между собой, сформировать если не единое мнение, то хотя бы большинства — по ключевым вопросам эксплуатации внутрипоселковых дорог, общественных зон, внутренней инфраструктуры, вывоза мусора.
— До половины жильцов некоторых поселков вообще не платили взносы на обслуживание, потому что не проживают в поселке или не удовлетворены качеством услуг, — отметил Валерий Лукинов. — Взыскать с неплательщиков деньги было практически невозможно.
По его словам, такая ситуация приводит к соседским конфликтам, к попыткам смены и захвата УК, к ухудшению качества жизни в поселках из-за неоплаты услуг.
Например, одни собственники считают, что всё, что обеспечивает жизнь поселка, принадлежит жителям, другие — что в поселке для жизни ничего особенно и не надо, лишь бы не платить за содержание, отметила Марина Салтыкова. Поскольку законодательно этот вопрос никак не регулировался, то и проблемы не решались.
А из-за отсутствия закрепленного нормативного регулирования общего имущества в коттеджных поселках складывалась весьма неоднозначно и судебная практика, добавила директор юридического департамента ФСК Family Наталья Воронцова.
— Возникали и споры при установлении экономически обоснованных тарифов на обслуживание инфраструктуры поселка, — добавил руководитель центра загородной недвижимости федеральной компании «Этажи» Антон Сауков. — Зачастую они были завышены.
В целом цены на управление коттеджными поселками, как и объем услуг, включенных в эксплуатационные платежи, очень разнятся, отметил Александр Петров. В некоторых поселках они действительно завышены, а в других, напротив, занижены.
Решение наболевшего
Поправки позволят урегулировать обязательства граждан в вопросе содержания общего имущества, сказала директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
— Закон обеспечивает справедливый баланс интересов владельцев коттеджей, прав и обязанностей собственников различного имущества, входящего в эти жилые комплексы, — полагает Наталья Воронцова. — А также конкретизирует правовой режим имущества, используемого в таких комплексах для общих нужд. Это позволит существенно снизить нарушение прав граждан.
Изменятся траты на проживание в загородном доме, сказала Юлия Дымова. Для кого-то они станут меньше, а для кого-то увеличатся. Кроме того, новые правила систематизируют управление, будет меньше злоупотреблений обязанностями и использования мест общего пользования под иные нужды, добавила эксперт.
Впрочем, изменения носят рамочный характер, закрепляя признаки общего имущества, а также права и обязанности собственников недвижимости, считает Александр Петров.
— Поправки призваны стимулировать собственников жилья в коттеджных поселках нести большую ответственность как за принимаемые общим собранием решения, так и за свои собственные действия, — пояснил он. — Предполагается, что закон даст возможность администрации поселка минимизировать юридические процессы и волокиту по взысканию долгов со злостных неплательщиков.
Но вряд ли с момента вступления закона в силу все конфликты между застройщиком, УК и жителями будут решены, хотя оснований для них станет меньше, предполагает Александр Петров.
А по мнению владельца строительной компании «Дом Лазовского» Максима Лазовского, закон не совсем честно подходит к застройщику: в большинстве случаев УК — дочерняя компания девелопера. Застройщики вкладываются в строительство дорог и прочей инфраструктуры, а теперь это всё просто перейдет в общую собственность.
Но в любом случае такие изменения требуют тестирования, поскольку в отличие от многоквартирных домов установить единые правила в коттеджных поселках будет сложнее, добавил Сергей Зайцев.
