«Директивно установить цену квадратного метра мы не можем»
К 1 апреля будет готова «дорожная карта», в которой пропишут механизм снижения ипотечной ставки, а рынок арендного жилья ждет создание единой информационной системы и постепенный переход в цивилизованное русло. Об этом в интервью «Известиям» рассказал министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства России Владимир Якушев. Глава ведомства также сообщил, что в марте россиянам назовут самые «умные» города с высоким индексом IQ, а типовое проектирование в первую очередь коснется социальных объектов.
Ставка на понижение
— Как будет меняться курс министерства после смены правительства, и есть ли изменения в кадровом составе Минстроя?
— Основная задача — национальные проекты и то, о чем говорил президент: люди должны почувствовать непосредственно на земле улучшение жизни от их реализации. А мы должны более активно двигаться и заниматься решениями всех задач, которые в нашем нацпроекте, как мы говорим, «упакованы».
В министерстве появились два новых зама. Первый заместитель — Ирек Файзуллин переехал из Татарстана, замминистра по цифровой трансформации — Александр Козлов из Челябинска. Он занимался этим направлением в региональном правительстве. Нам нужно помогать субъектам переходить на цифровые платформы, чтобы мы работали в BIM-технологиях. Вся строительная отрасль должна как можно быстрее стать цифровой.
— Премьер-министр Михаил Мишустин недавно заявил, что ипотечные ставки в стране должны опуститься ниже 8%, а вице-премьер Марат Хуснулин назвал ставку в 9% преступлением против народа. Какие рычаги нужно задействовать, чтобы ипотека стала более доступной? И когда этого можно ожидать?
— В ближайшее время появится «дорожная карта», времени на раскачку нет. К 1 апреля мы должны уже завершить работу. Причем свою позицию должны высказать и банки, и застройщики, и Министерство строительства и ЖКХ, и наши институты развития, и Центробанк как один из главных регуляторов на этом рынке. Мы должны проанализировать, что происходит на всех этапах, и очень спокойно, без эмоций принять продуктивное решение.
— Существует определенная нижняя планка — 2% в виде пилотной ипотечной ставки для Дальнего Востока. Все признавали, что это минимум, который возможен только в определенных регионах. Можете назвать цифру, которая окажется приемлемой и для рынка, и для потребителя?
— На первоначальном этапе разговор должен идти о ставке между 7% и 8%. Дальше, когда мы серьезную работу проведем, можно будет смотреть вперед. Очень многое зависит от макроэкономики.
«А вовремя ли мы заплатили?»
— В Госдуме недавно выступили за то, чтобы не отключали услуги должникам по ЖКХ, при этом проблема долгов существует. Сколько задолжали за 2019 год, и как решить эту проблему без репрессивных методов?
— Мне часто задают этот вопрос на рабочих совещаниях, на телевидении, мои знакомые, родные и близкие. В жилищно-коммунальном комплексе много проблем. Нам хочется, чтобы всегда была горячая вода, не было никаких отключений, чтобы тепло вовремя приходило, не было аварий, когда мы проводим подготовку теплосетей. Но если мы хотим, чтобы комплекс работал качественно, он должен качественно финансироваться. Но задолженность перед отраслью около одного триллиона рублей.
Платежная дисциплина — одно из основополагающих условий, чтобы система жилищно-коммунального хозяйства работала четко. Коммунальщики задолжали ресурсоснабжающим организациям около 150 млрд. Задолженность тех, кто должен заплатить за эти услуги, около 1 трлн рублей. Чувствуете дисбаланс? Это — деньги, которые ушли из отрасли, их сегодня там нет. Когда мы ругаем коммунальщиков, мы всегда должны задумываться: а вовремя ли мы заплатили за все услуги?
Что касается репрессивных мер, я не сторонник отключений и наказания людей, тем более если человек оказался в сложной жизненной ситуации. У нас существуют меры государственной поддержки. Если платеж составляет более 22% от дохода, ты уже претендуешь на субсидию и поддержку государства. Мы должны найти золотую середину.
Все, кто работает в системе ЖКХ, и люди — главные потребители услуг должны прийти к консенсусу и понимать, что за услугу надо платить. Мы ведь не берем в магазине вещь и не говорим: «Я заплачу когда-нибудь, через месяц». Вам вещь просто не отдадут.
Услуга получена, и она должна быть вовремя оплачена. В многоквартирных домах общие сети, мы не можем отключить неплательщиков от ресурсов — пострадают соседи. Эти вещи должны быть урегулированы, и те, кто платит добропорядочно, ни в коем случае в этой ситуации не должны страдать. Это моя жесткая позиция.
Необходимы цивилизованные методы. Мы должны разъяснять, что за услуги надо платить. Отключение от коммунальных услуг — самая крайняя мера.
— 1 трлн — это общая задолженность, не только населения?
— Из этого 1 трлн около 573 млрд — долги населения, остальное — долги предприятий и бюджетных учреждений.
— Какой объем инвестиций требуется, чтобы вся система ЖКХ в стране работала нормально?
— Нужно около 3 трлн рублей. Сегодня задолженность — треть от этой суммы. Если бы эти деньги были в системе, мы бы уже на 30% улучшили состояние нашего жилищно-коммунального хозяйства. Это серьезные деньги.
Сколько стоит дом построить
— Тема жилья всегда была болезненной для россиян. После того, как отрасль перешла на проектное финансирование, цены на новостройки, по оценкам экспертного сообщества, выросли где-то на 12%. Есть ли механизм, позволяющий снизить стоимость жилья?
— Разберемся вначале с цифрами. Очень много говорят о том, что цены выросли. Но эксперт эксперту рознь. Выступить экспертом может тот, кто оценил три сделки в одном из самых дорогих проектов Москвы, и начинает говорить, что переход на проектное финансирование и эскроу-счета дал удорожание на 40%.
Есть эксперты, которые работают в городах-миллионниках, есть эксперты, работающие в малых городах. Здесь нужно смотреть объективно. Мы — министерство, которое оперирует четкими данными, которые есть по всей стране. Я констатирую факт, что за 2019 год цена квадратного метра на жилье в целом по стране выросла примерно на 4%. Естественно, Москва и Санкт-Петербург стоят отдельно и дают самый большой прирост по цене. Если мы их уберем, рост цен будет еще меньше.
Посмотрим, что будет происходить в 2020 году, но это — статистические данные. Они выверенные, потому что работает единая информационная система — мы видим каждый дом, который строится с привлечением денежных средств граждан. Там есть проекты, которые достраиваются по старым правилам, есть проекты с применением эскроу-счетов. Мы четко видим стоимость сделки и вычисляем цену квадратного метра.
Я точно могу сказать, что катастрофического роста цен с переходом на проектное финансирование и применением эскроу-счетов не произошло. Очень важно, чтобы отрасль продолжала наращивать объемы и предложение на рынке. Понижение процентной ставки по ипотеке, конечно, может создать дополнительный спрос на рынке. Эти вещи должны быть обязательно сбалансированы, тогда вопрос цены квадратного метра тоже будет сбалансирован.
Директивно установить цену квадратного метра мы, конечно, не можем. Это рынок: застройщик строит, вы приходите, если вам нравится эта квартира и вы ее можете купить за эту цену — вы ее покупаете. Если нет — не покупаете. Но и застройщик чувствует покупательский спрос. Если он понимает, что сегодня эту квартиру по стоимости 60 тыс. за кв. м он может продать, на нее есть спрос — он ее продает за 60 тыс. Он знает: если он завтра поставит цену 80 тыс., продажи остановятся, вся его бизнес-модель начинает рушиться.
— Задам вопрос как потребитель. Очевидно, доступная ипотека повышает спрос: повышается спрос — растет цена. Не получится ли, что в итоге жилищный кредит по низкой ставке будет обходиться мне ровно в те же самые деньги, что и с высокой ставкой, просто потому, что стоимость квартиры выросла?
— Ровно об этом я говорю. Ставя вопрос о том, что ипотека должна быть дешевой, мы должны работать еще и над тем, чтобы застройщики продолжали строить. Реформа продолжается, мы видим по информационной системе, что в стройке находится около 102 млн кв. м жилья. Из них 27 млн строятся по новым правилам с применением счетов эскроу, остальные — по старым правилам. Мы должны все эти вещи четко сбалансировать.
Дома, которые строятся по старым правилам, должны быть достроены. Наша главная задача — чтобы они были достроены без обманутых дольщиков. Количество домов, которые строятся с применением счетов эскроу, должно максимально расти.
— Соотношение «цена — качество» часто не устраивает покупателей квартир, особенно в Москве. Министерство может как-то надавить на застройщиков, чтобы качество жилья было выше?
— Мне не нравится слово «надавить».
— Договориться, предложить методы регулирования…
— В договоре, который вы подписываете, всё сказано. При получении квартиры вы имеете право указать на недоделки, предъявить акт застройщику и квартиру не принимать.
— На практике это работает?
— Работает. Застройщики говорят о таком понятии, как «потребительский терроризм». В квартире, которую десять раз эксперты проверили, всё соответствует нормам. Но покупатели находят всё новые недостатки и квартиру не принимают. Будем прямо говорить, что иногда это вымогательство либо дополнительных денег, либо скидки на квартиру. В конечном итоге с такими потребителями разбираются в суде.
Готовые решения
— Недавнее сообщение о том, что Минстрой собирается предлагать застройщикам проекты типового строительства, вызвала бурное обсуждение. Сразу заговорили, что у нас появятся новые «хрущевки». О чем на самом деле идет речь?
— Типовое проектирование в первую очередь касается социальных объектов. В домах, которые застройщики предлагают потребителям, всё, что будет касаться типового проектирования, будет уже с применением BIM-технологий. Так живет весь мир, когда хороший узел из одного проекта мы переносим в другой.
По всей стране мы строим очень много социальных объектов: школы, детские сады, поликлиники. Проектировать вновь каждую школу, каждый детский сад и каждую поликлинику затратно и требует много времени. Речь идет о том, что хорошие проекты, лучшие проекты должны помещаться в библиотеку, в этой библиотеке поддерживаться и адаптироваться к новым нормативно-техническим документам. Если в каком-то субъекте РФ хотят построить школу на 1000 мест, можно обратиться в Минстрой и взять проект из библиотеки. Взять лучший проект. Если кто-то представляет, что мы начнем каждый жилой дом помещать в эту библиотеку и палкой загонять застройщиков, чтобы они строили таким образом, это абсурд. Такого уже никогда не будет.
— Проходила информация, что новые микрорайоны будут сдаваться с готовой социальной инфраструктурой — школами, детсадами, площадками. А предусмотрены ли там парковки?
— Когда сдавались дома с недостаточным количеством парковочных мест в субъектах Российской Федерации, где я жил и работал, это было связано с недостаточным контролем. Был взрыв жилищного строительства, и присутствовал момент небольшого хаоса, когда сдавались дома без достаточного количества парковочных мест, хотя в нормативно-технических документах это прописано.
— Это было начало нулевых?
— Да. Сейчас таких объектов гораздо меньше. Всё зависит от того, как это контролируется на местах, в первую очередь муниципалитетами. Это уровень их ответственности. Проектирование, выделение земельных участков должно соответствовать тому, чтобы количество парковочных мест для строящегося жилого дома было достаточным.
— Раньше говорили: «Москва не резиновая». Теперь у нас не резиновые и Санкт-Петербург, и Новосибирск, и любой город-миллионник. Но при этом активно продолжается плотное строительство высотных домов с готовой инфраструктурой. Возможно ли рассмотрение новых нормативов, которые запретят многоэтажное строительство без учета готовности инфраструктуры принять дополнительное количество людей с дополнительным количеством машин?
— Есть большой документ — стандарт комплексной застройки территорий. Мы сегодня перекладываем его в нормативно-технические документы. Это будет серьезная работа, направленная на изменение среды в городах. К сожалению, уже очень много микрорайонов, которые застроены так, как вам, наверное, не нравится, как мне не нравится. Многим не нравится. Это данность, и нужно думать, как их подразгрузить, обустроить общественные пространства. Это ручная работа, которую должны делать власти на местах.
Всё, что касается застройки городов, это совместная ответственность муниципалитетов и регионов, а мы — их помощники, наша зона ответственности, наши полномочия четко распределены. Есть большой федеральный проект «Формирование комфортной городской среды». И мы видим, как меняются города, где активные мэры, где привлекается молодежь, архитекторы-урбанисты, где проекты разрабатывают студенты, потому что они неординарно и творчески мыслят. До 2024 года мы увидим огромное количество новых пространств, которые украсят наши города.
— В городах-миллионниках и в Москве возможно малоэтажное массовое строительство или это утопия?
— Если в центре Москвы на какой-то из улиц начнут строить одноэтажные коттеджи, как вы это воспримете?
— С удивлением.
— Вы сами ответили на свой вопрос.
Плюс реновация всей страны
— Новые дома, новые города — это прекрасно. А что происходит с ветхим и аварийным жильем?
— Мы сегодня занимаемся только расселением аварийного жилья. Программа идет, в 2019 году мы отработали достаточно неплохо — программу перевыполнили в шесть раз. На 2020 год тоже амбициозные планы — расселить более 1 млн кв. м, поэтому все регионы активно включились в работу.
Я с большой долей уверенности говорю, что эта программа не будет завалена. И до 2024 года задача, которая перед нами стоит, однозначно будет выполнена.
— Для любого человека его город, населенный пункт начинается с собственного жилья, с собственного подъезда. Насколько история с реновацией применима в масштабах страны?
— Эту историю надо делить на московскую реновацию и реновацию в целом по стране. Реновация — это обновление. В городах есть микрорайоны с аварийным фондом, ветхими домами. В законопроекте мы пытались дать определение этим домам, но по разным причинам изменения в закон не попали, хотя тема не закрыта — вполне возможно, мы вернемся к обсуждению этого вопроса.
Есть территории брошенных заводов. Города разрослись, и такие предприятия находятся, как правило, в центре города — там, где хорошая транспортная доступность, развитая коммунальная инфраструктура. Там можно возвести жилье, которое будет востребовано. И себестоимость квадратного метра будет не так высока, поскольку там уже есть необходимые сети.
Если мы говорим о реновации в таком виде, то это огромный потенциал. Именно в рамках нашего проекта «Жилье и городская среда» мы ведем большую аналитическую работу, чтобы понять, сколько у нас таких площадок есть, и как их планируют осваивать регионы.
— В стране не прижился такой формат, как лофты? В Москве заводские пространства хорошо осваиваются.
— Приживается, но в первую очередь в городах-миллионниках, там очень активно всё это происходит. Молодежь любит в таких локациях создавать общественные пространства.
Городской IQ
— Когда будет опубликован индекс «IQ городов»? Что он даст горожанам и для чего он нужен?
— Такие индексы нужны для оценки самих себя. Россияне — люди амбициозные. Жители не хотят видеть свои города внизу рейтинга, начинают задумываться, что можно изменить к лучшему, и это их объединяет. На этой волне мы получаем очень хорошую синергию.
Это показывает и недавно опубликованный индекс качества городской среды. Люди активно обсуждают, думают, как им что благоустроить в городе. Включаются в конкурс лучших проектов благоустройства малых городов и исторических поселений. Формируется патриотизм по отношению к собственному муниципалитету.
«IQ городов» — это оценка цифровизации наших городов, там 10 направлений, 47 показателей. Этот рейтинг получат города с населением свыше 100 тыс. человек.
— «IQ городов» будет коррелироваться с индексом качества городской среды?
— Обязательно.
— Назвать лидеров вы уже можете?
— Мы опубликуем индекс уже в марте. По цифровизации, понятно, впереди планеты всей будет Москва, а дальше будем смотреть.
— Не у всех есть свое жилье даже в аварийном доме, очень многие снимают квартиры. По оценкам крупнейших агентств, цены на аренду в 2020 году вырастут на 5–10%. Вы согласны с этими прогнозами?
— Инфляция у нас есть, какой бы низкой она ни была. Это объективное объяснение, почему цена аренды может вырасти, других объяснений нет.
Где-то спрос превышает предложение — наверное, в первую очередь мы опять говорим о двух столицах. Поток огромный, люди приезжают, спрос на арендное жилье высок. Здесь уже ничего не попишешь — это рынок. В остальных городах не просматривается взрывной рост.
— Собрать честную информацию по рынку аренды жилья достаточно сложно, потому что он в большинстве своем находится в серой зоне. Это вопрос не к вашему ведомству. Но государство могло бы стать зачинщиком правил, более плотно войдя на этот рынок, строя жилье социальной аренды, доходные дома. Нет у вас такого ощущения?
— Вы правильно говорите, что достаточно число тех, кто сдает жилье, находится в серой зоне, и мы этих людей не видим. Мы смотрим, как нам этот рынок обелить. Только надо цивилизованно это сделать, не пугать людей. Единая информационная система позволит понимать — какие квартиры сдаются, в каком количестве.
Что касается доходных домов, социальной аренды, которая доступна людям с небольшим достатком, тут нужна серьезная бюджетная поддержка, без нее застройщикам пока неинтересно заходить в эти истории. Есть несколько проектов, но в наших столицах. В других городах финансовая модель пока «не летает». Нужно смотреть набор мер, чтобы земля и инфраструктура предоставлялись бесплатно. Застройщик, который заходит в такой проект, должен четко понимать, что у него на достаточно долгое время есть освобождение от налога на недвижимость. Если мы сложим эти три инструмента — идея превратится в конкретные проекты.
— Вы достаточно четко изложили порядок действий. Правильно ли я понимаю, что Минстрой готовит законопроект?
— Сейчас мы работаем над концепцией. Мы эти предложения будем публично обсуждать, прежде чем изложить на бумаге, с теми же застройщиками, чтобы понимать, что им интересно, с регионами, потому что везде разная экономическая ситуация и покупательная способность.
«Маткапитал — на решение жилищных проблем»
— В России существует программа поддержки молодых семей. Как она развивается, достаточно ли там средств? Может ли она помочь нацпроекту «Доступное жилье»?
— Это очень эффективная программа и хороший стимул в решении демографической задачи. Как правило, получив поддержку, семья сразу вырастает.
Финансирование программы в этом году — около 6 млрд рублей. Цифра, конечно, недостаточная, но всё зависит от возможностей федерального бюджета. Как правило, когда мы этот вопрос выносим на правительственные площадки, эта программа получает поддержку и финансируется год от года.
— Какой толчок дает материнский капитал развитию строительной отрасли?
— Более 80% денежных средств материнского капитала как раз идет на решение жилищных проблем.
— У Маяковского есть стихи: «Я хотел бы жить и умереть в Париже, если б не было такой земли – Москва». Какой город вы бы поставили в последнюю строчку?
— Давайте заменим Москву на Тюмень.
