«Доступ к деньгам покупателей до окончания стройки — возврат в прошлое»
Центробанк выступил против введения механизма поэтапного раскрытия эксроу-счетов для застройщиков до передачи ключей покупателям. Регулятор считает, что это несет в себе риски появления новых пирамид и возвращает отрасль в «не самое лучшее прошлое». Об этом в интервью «Известиям» рассказала заместитель председателя Банка России Ольга Полякова. Во время беседы она сообщила, какие еще изменения готовятся в рамках реформы, почему банки отказывают застройщикам в кредитах и до какого уровня могут дойти процентные ставки при использовании нового механизма.
— В прошлом месяце активизировались застройщики, которые считают необходимым ввести механизм, позволяющий им получать средства не на стадии передачи ключей покупателю, а по мере завершения этапов строительства. Минстрой выступает за эту меру, а ЦБ по-прежнему не поддерживает?
— Мы считаем, что пока это преждевременно. Цель перехода на проектное финансирование с использованием счетов эскроу — защитить интересы граждан. И существующий механизм это предусматривает. Открываться эскроу-счет может только в банке с определенным рейтингом, средства застрахованы и будут перечислены застройщику после передачи ключей покупателям. Вы можете быть спокойны, что ваши деньги целы, и вы получили тот продукт, за который перечислили эти деньги.
Со временем можно будет посмотреть на целесообразность механизма поэтапного раскрытия. Но я думаю, что к этому вопросу можно будет возвращаться не раньше, чем через два года, когда мы наработаем практику, поймем, как работает механизм, насколько быстро застройщики реализуют проект, нет ли здесь проблем.
В самом механизме поэтапного раскрытия счетов эскроу заложены определенные сложности. Нужно понимать, на каком этапе можно раскрывать счета и часть денежных средств перечислять застройщику. Кто-то должен определить эти критерии. Банк должен будет тогда контролировать, что они были соблюдены, определенный этап строительства пройден. Процесс администрирования этого механизма тоже будет стоить денег, поэтому не приведет к достаточно серьезной экономии.
Я слышала от многих застройщиков, что они хотят использовать эти средства не только на погашение уже выданного кредита, но и для строительства других объектов. Чем это отличается от того, что мы имели раньше?
— Проще говоря, от «строительства» пирамид? Подобный механизм делает реформу с проектным финансированием бессмысленной, разве не так?
— Это полностью противоречит механизму, предусмотренному 214-ФЗ, и будет в какой-то степени возвратом в не самое лучшее прошлое.
Банки вместо дольщиков
— Как вы оцениваете первые результаты реформы? Оказался ли банковский сектор готов к ней? Какова последняя статистика?
— В целом первые результаты можно считать положительными — новая схема проектного финансирования с использованием счетов эскроу активно развивается. То, что реформа строительной отрасли назрела, было понятно — зачастую финансирование было непрозрачным, ряд застройщиков использовал так называемый котловой метод.
Что касается нового механизма финансирования, сегодня 94 банка отвечают установленным правительством критериям и имеют право открывать счета для застройщиков, счета эскроу для физических лиц. Они же могут являться основными кредиторами для застройщиков.
— Но ведь не все уполномоченные банки начали работу с счетами эскроу?
— Да, действительно не у всех 94 банков бизнес-модели предусматривают кредитование строительного сектора. На сегодняшний день 38 кредитных организаций подтвердили, что готовы работать с застройщиками, обладают соответствующими компетенциями, инфраструктура настроена на взаимодействие с застройщиками. Этого количества банков и их запаса капитала сегодня достаточно, чтобы обеспечить финансирование. Но надо учитывать, что есть и сдерживающие факторы, которые не позволят кредитным организациям принять положительное решение о кредитовании застройщика. В первую очередь это негативная деловая репутация и плохое финансовое состояние компании.
Наш мониторинг процесса перехода на проектное финансирование показывает, что на конец ноября было открыто около 27 тыс. счетов эскроу, на них депонировано более 80 млрд рублей денежных средств и 80% приходится на один крупнейший банк.
Уже есть проекты, по которым раскрыты счета эскроу, таких около тысячи, и 1,6 млрд рублей уже перечислены на счета застройщиков в погашение кредита.
— А сколько кредитов застройщикам одобрено?
— На сегодняшний день уже одобрено кредитных линий на общую сумму 682 млрд рублей, заключено 542 кредитных договора. Отмечу, что 682 миллиарда — это величина, практически соответствующая объему кредитов, которые до перехода на проектное финансирование были выданы строительному сектору на возведение жилой недвижимости. Напомню, раньше в строительство жилья было вложено порядка 4 трлн рублей, из них 650 млрд рублей — средства кредитных организаций, 400 млрд рублей — собственные средства застройщиков. Всё остальное — средства дольщиков. Сейчас соотношение постепенно будет меняться.
— Почему банки отказывают в кредитах?
— Причины разные. Самая частая — почти 65% отказов — непредставление застройщиком надлежащего пакета документов. Более трети отказов — несоответствие проекта кредитной политике банка. Кредитная организация смотрит, какое количество проектов построил застройщик, были ли у него проблемы в ходе строительства, есть ли претензии со стороны заказчиков и подрядчиков, не судится ли он с кем-то.
Есть также отказы по инициативе самих застройщиков. И самая значительная доля приходится на тех, у кого проект, как оказалось, соответствует критериям завершения работ без перехода на эскроу. Кроме того, надо учитывать, что у застройщика есть право подать заявки в несколько банков, чтобы выбрать наиболее выгодные условия. При этом он может попасть в число отказников в одной кредитной организации, а в другой войти в список застройщиков, получивших кредит.
— Сейчас обсуждается вопрос создания единого исчерпывающего перечня документов, которые застройщики должны предоставлять для получения проектного финансирования. Как вы относитесь к этой идее?
— Банк России постоянно проводит консультации с кредитными организациями, в том числе обсуждается и эта тема. Мы на текущий момент считаем, что установление единого исчерпывающего перечня документов может стать сдерживающим фактором для кредитования застройщиков. Ведь разным банкам в соответствии с их кредитной политикой могут потребоваться разные документы. И если банк не получит нужные ему документы, не входящие в исчерпывающий список, скорее всего, он не станет принимать на себя риск и просто откажет в финансировании.
Страхование рисков
— На эскроу-счетах 80 млрд рублей, а кредитных линий одобрено на 682 млрд. Банки берут на себя риск по застройщикам?
— Да. У банков постепенно будет увеличиваться объем кредитного риска на строительную отрасль, и поэтому очень важным становится вопрос оценки этих рисков на этапе принятия решения о предоставлении кредитов.
— И банк, естественно, закладывает свои риски в процентную ставку?
— Безусловно. Он не может этого не закладывать — банк должен страховать свои риски, создавать резервы под возможные потери по выданным ссудам.
— Какова ставка по кредитам для застройщиков?
— Первоначальная рыночная ставка может составлять порядка 12–13%, но по мере поступления денежных средств на счета эскроу она снижается. Средняя ставка на всем жизненном цикле кредита может достигать низкого уровня, сегодня — от 5 до 7%. Если уровень покрытия заемных средств деньгами на счетах эскроу выше 100%, с чем мы уже сталкиваемся в ряде случаев и видим на конкретных примерах, то ставка может быть и 1%, и ниже. Этот механизм достаточно выгоден для застройщиков, которые готовы работать без котлового метода и имеют финансовые модели в основе своего бизнеса. При этом сейчас застройщик заинтересован в том, чтобы сдать объект вовремя и скорее получить средства покупателей со счетов эскроу.
— Многие компании жалуются, что банки рассматривают заявки дольше рекомендованных 45 дней. Планируете урегулировать эту проблему?
— В определенной степени уже регулируем, установив 45 дней в рекомендациях, которые мы подготовили вместе с Минстроем и ДОМ.РФ. Мы осуществляем мониторинг, еженедельно получаем данные по количеству поступивших и рассматриваемых заявок, по количеству отказов и по их причинам. И уже видим изменение пропорций. Если в начале процесса перехода на новый механизм финансирования примерно 70% заявок были на стадии рассмотрения, то сейчас 70% уже рассмотрены. По срокам статистика разная. Есть банки, которые рассматривают заявки за 20 дней, то есть за минимальное время для оценки кредитоспособности проекта. В некоторых кредитных организациях сроки достигают 60–70 дней.
Донастройка реформы
— Даже Минстрой признавал, что в связи с проектным финансированием цены могут вырасти до 30%.
— Стоимость диктует спрос. Цены начали расти до перехода на проектное финансирование. При этом официальная статистика говорит о незначительном росте цен на жилье в третьем квартале текущего года.
— Сбербанк недавно заявил, что для покупателей жилья у застройщиков, которые открыли эскроу-счета в этой организации, будет устанавливаться льготная ставка по ипотеке. Нет ли у вас информации по другим банкам? Может регулятор порекомендует и им ввести такую же схему?
— У банков есть возможность и право принимать подобные решения, крупнейший банк его принял. По другим организациям информации нет, но мы уже наблюдаем, что развивается конкуренция за хорошего застройщика. Безусловно, вместе с застройщиками в банки будут приходить и покупатели жилья, которые будут нуждаться в ипотечных кредитах. Не исключено, что и другие кредитные организации для повышения конкурентных преимуществ тоже пойдут на такой шаг.
— Есть ли оценки с учетом развивающейся конкуренции, до какого уровня могут упасть ставки по ипотеке?
— Национальный проект и паспорт проекта «Жилье и городская среда» предусматривает, что ипотечная ставка должна прийти к уровню не выше 8% годовых. Рынок самостоятельно определяет стоимость кредитных ресурсов — ЦБ не диктует процентные ставки, и прогноз мы не делаем. Но достижение 8% реалистично уже сейчас.
— Время прошло, опыт получен, и видны, может быть, недостатки нового механизма финансирования долевого строительства. Есть планы что-то усовершенствовать, изменить? Видны ли слабые места, которые напрашиваются на то, чтобы их скорректировали?
— Мне кажется, слабые места, которые были, уже закрыты внесенными изменениями в закон. Сейчас идет тонкая настройка.
В частности, Банк России поддержал поправки в Налоговый кодекс, по которым на период, когда по условиям договора банк начисляет, но не получает проценты по кредиту, он уплачивает налог на прибыль в конце срока кредитования.
Рассматривается вопрос о введении иммунитета расчетных счетов застройщика, имеющих целевое использование, к исполнительным документам; а также о возможности использовать новый механизм региональными и муниципальными властями для расселения ветхого жилья.
— Я понимаю, что сейчас интересы дольщиков защищены новой системой финансирования и системой страхования вкладов. Но всё же, как покупателю понять, что застройщик надежный, дом строится и будет сдан в срок? Ведь время уходит, деньги обесцениваются и опять проходить весь путь не хочется.
— При переходе на проектное финансирование появился источник информации для потребителей, застройщиков, банков, контролирующих органов — для всех заинтересованных лиц, кому необходимо знать, где какой дом строится, в каком состоянии находится строительство, на каком этапе, насколько это соответствует этапам, которые заложены в проектной документации, кто строит, какая репутация у этого застройщика, за счет чего он финансируется. Этот источник — Единая информационная система жилищного строительства (ЕИСЖС), ее ведет корпорация ДОМ.РФ. Мы также пользуемся этой системой, когда нам необходимо получить информацию о ходе строительства объекта.
