Тонкая материя: как сохранить мир при аренде жилья
На рынке аренды жилья царит множество стереотипов: арендаторов-нарушителей с детьми нельзя выселить, собственник может днем и ночью наведаться с проверкой, а договор только усложняет жить обеим сторонам. В действительности, по словам экспертов, дело обстоит иначе. Когда владелец может приходить к квартиросъемщикам в гости, почему бесполезно привлекать полицию и зачем нужна «бумажка», читайте в материале «Известий».
Незваный хозяин
Пенсионерка из Москвы сдала Василию «двушку» с важным условием: одна комната, в которой она хранит большую часть личных вещей, будет закрыта. Так «двушка» превратилась сначала в «однушку», а потом в коммуналку. Хозяйка квартиры через месяц заявила, что ей нужно всего на пару дней остановиться в закрытой комнате — в качестве исключения, форс-мажор. Но парой дней дело не ограничилось. Новый визит хозяйка нанесла через неделю, причем без предупреждения, воспользовавшись своей связкой ключей. Через два месяца молодой человек съехал, не став бороться за возвращение залога.
60% арендодателей уверены, что могут без предупреждения приходить в жилье, которое сдали в аренду, — и неважно, дал ли съемщик согласие и дома ли он. Это одно из распространенных заблуждений на рынке аренды жилья, отмечается в исследовании департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость». В конечном счете это может обернуться неприятностью не только для жильцов, но и для хозяина недвижимости — в случае пропажи вещей главным подозреваемым станет именно он, подчеркивает ведущий юрисконсульт юридической службы компании Кирилл Кокорин.
У собственника жилья нет права без предупреждения навещать арендатора, если в договоре не прописано обратное, говорит адвокат, кандидат юридических наук Борис Башилов.
«По договору аренды право пользования и право владения переходит арендатору на определенный период времени», — сказал юрист «Известиям».
Риелторы, однако, зачастую советуют клиентам оставлять «на всякий пожарный» запасную связку ключей. Если это действительно на экстренный случай типа прорыва канализации или пожара, то этот совет обоснован, говорит адвокат. Но если речь идет о непредвиденных визитах-сюрпризах, то это имеет противоправный характер.
Специалисты портала Domofond советуют внести в договор пункт, с какой периодичностью арендодатель может проверять квартиру. Кроме того, в нем лучше прописать запрет на смену замков, а в акте сдачи-приемки — количество переданных связок ключей.
— В целом отношения арендодателя и арендатора — материя достаточно тонкая, — подчеркивает Борис Башилов.
Например, непредвиденный визит состоялся — что делать жильцу? По закону как «временный хозяин» он может не пустить собственника, но это потенциально открытый конфликт, на который юрист не советует идти.
— Даже если вызывать сотрудников полиции, они просто не будут вмешиваться в этот спор, — объясняет адвокат.
Арендатор, конечно, может пожаловаться в суд, что ему мешают пользоваться законным правом на имущество, но он только потратит время и деньги, добавляет он.
Блондинка без вредных привычек и кота
«Сдается квартира на длительный срок для одной девушки/женщины-славянки»; «Хозяйка квартиры отдает предпочтение девушкам и парам»; «Я ищу одного или двух приличных, платежеспособных, без вредных привычек людей для проживания на длительный срок» — авторы этих объявлений и сотни подобных не готовы сдать квартиру семьям с детьми. 35% собственников обходят стороной таких квартирантов, опасаясь, что с ними нельзя расторгнуть договор в случае неуплаты. Этот стереотип распространен и среди нанимателей — его придерживаются 20% из них, отмечают в «ИНКОМ-Недвижимости».
По данным исследования Domofond, у 57% квартиросъемщиков нет детей. В 2016 году 70% участников аналогичного опроса заявили, что у них есть маленькие дети.
Жильцов с маленькими детьми нельзя выселить, если речь о социальном найме. А в случае с коммерческой арендой наличие детей никак не влияет на ситуацию — в законодательстве нет соответствующих указаний, объясняет кандидат юридических наук Борис Башилов.
— Если всё идет в рамках договорных отношений, препятствий не будет, — говорит он.
Как правило, процесс выселения идет через суд, а он в данном случае встанет на сторону собственника.
— Все хотят таких жильцов — голубоглазых славян, работающих на хорошей должности в крупной международной компании, без детей и без животных, — рассказал «Известиям» агент по работе с недвижимостью Сергей Левченко.
Опасения заключать договор с мигрантами понятны: «предоставление места жительства гражданам, которые незаконно находятся на территории РФ, образует уголовно-правовой состав», напоминает Борис Башилов.
Когда речь о детях, боятся возможных финансовых проблем и, как следствие, сложностей с выселением. Наличие домашних животных — тоже существенный фактор: они линяют, пахнут и склонны портить окружающее пространство. По словам Сергея Левченко, спокойно принять в дом готовы канареек, рыбок и, может быть, шиншилл.
— Человека с кавказской овчаркой в съемной квартире поселить очень сложно, — признает риелтор Сергей Левченко. — Стоит отметить, что арендаторы с домашними животными понимают, что их не очень хотят видеть в качестве жильцов, и готовы вносить двойной депозит.
«В связи с тем что предыдущий жилец был нацелен скорее на разрушение, чем на созидание (и довольно качественно справился с поставленной задачей, что и стало причиной капитального ремонта и смены жильца и мебели), в этот раз мы бы хотели остановить выбор на друзьях (и друзьях друзей), которые смогут подтвердить, что с наступлением полуночи квартиросъемщик не превратится ни в тыкву, ни в крысу», — из объявлений о поиске жильцов.
Обезопасить себя можно составлением акта приема-сдачи, а также требованием залога перед заселением.
— Он, конечно, не покрывает расходов в случае масштабных разрушений, но хотя бы дает понимание арендатору, что тот при неосторожности лишится денег, — отмечает собеседник «Известий».
Можно не по фэншую
У квартиросъемщиков свои представления и предпочтения. Примерно каждый пятый арендатор ошибочно полагает, что может съехать, не предупреждая собственника, и тем самым автоматически расторгнуть договор. Это противоречит законодательству, подчеркивают в юридической службе «ИНКОМ-Недвижимость». Как минимум необходимо надлежащим образом вернуть имущество, составив акт возврата квартиры. В обратном случае договор продолжает действовать, а значит, арендатор обязан и дальше платить собственнику, даже если уже съехал.
В целом у квартиросъемщиков требования, по данным опроса Domofond, выстраиваются так — состояние квартиры, наличие необходимой мебели и бытовой техники, транспортная доступность. Хотя бывают и экзотические варианты: «У меня были клиенты, которые выбирали квартиру по фэншую. Основное требование было — 180 секунд от выхода из двери метро до двери подъезда. Ходили от метро с секундомером», — рассказывает Сергей Левченко.
Вне зависимости от требований и их странности, будь то строгое количество углов в квартире или знак зодиака арендатора, обеим сторонам стоит обговорить все детали на берегу и прописать их в договоре. Такой совет дают все опрошенные «Известиями» риелторы и юристы. По данным исследования «ИНКОМ-Недвижимости», 48% владельцев жилья считают, что этот документ только приносит проблемы. Почти 30% квартиросъемщиков в свою очередь считают договор не имеющей юридической силы «бумажкой».
Несмотря на все меры предосторожности и взаимную симпатию, арендодатель (или, наоборот, арендатор), может оказаться не столь благонадежным, как казалось на первый взгляд. Например, карточным игроком, который раз за разом выгоняет жильцов без возврата залога, придумывая невероятные причины — с таким случаем сталкивались в компании «МИЭЛЬ-Аренда».
А с бумажкой — человек
— Договор аренды не требует его заверения какой-либо третьей стороной. Если арендодатель и арендатор согласовали все существенные условия и подписали самостоятельно составленный договор — он будет считаться заключенным, — заявила «Известиям» руководитель юридического отдела юридического бюро «Падва и Эпштейн» Татьяна Манакова. По ее словам, ничто не мешает прописать в документе и «существенные условия» — это тот же запрет на содержание домашних животных.
— Стороны вправе оговорить и ответственность за их нарушение. Например, может быть предусмотрено право собственника в случае нарушения арендатором особо оговоренных требований договора отказаться от его исполнения, — подчеркивает Татьяна Манакова.
Если речь идет о долгосрочной аренде сроком более чем на год, договор аренды подлежит государственной регистрации, добавила юрист. И это важно: в такой ситуации документ будет иметь юридическую силу для третьих лиц как раз только после госрегистрации.
— Это может иметь значение для арендатора в случае возникновения необходимости доказать правомерность проживания в арендованной квартире, — отметила собеседница «Известий».
По словам агента по недвижимости Сергея Левченко, долгосрочная аренда непопулярна — редко кто живет на съемной квартире больше года: «Я всегда говорю своим арендодателям, что средний срок сдачи квартиры в Москве — четыре месяца». А значит, излишне тщательный подбор жильцов может просто не оправдать себя.
