Счастье огородное: как правильно зарегистрировать неучтенный садовый дом
Росреестр и специалисты объяснили, как вывести из тени дом на купленном или личном садовом участке. Согласно данным правительства РФ, только на территории Московской области таких участков с нелегальными домами более 15 тыс. В Национальной палате кадастровых инженеров предупреждают, что если в ЕГРН и в ДКП сведений о праве собственности на дом нет, то при последующем оформлении покупателя могут ждать неприятные сюрпризы, вплоть до судебных. При отсутствии ограничений дом, построенный на оформленном в собственность садовом участке, без проблем можно зарегистрировать. Как это сделать — в материале «Известий».
Дома-призраки
По правительственным данным, в каждом регионе РФ сегодня существуют тысячи садовых домов (СД), которые не стоят на кадастровом учете. В Росреестре подтвердили, что регулярно занимаются выведением домов из тени. В свою очередь, «Известия» смогли опросить продавцов таких строений (обычно с участками) через платформы «Авито» и «Юла» в разных регионах России. Сегодня их продают на основании «садовых книжек» буквально задаром вместе с дешевыми участками от 3 до 9 соток в среднем. По информации «Авито» и «Юлы», такие дома можно купить от 10 тыс. до 120 тыс. рублей. Садовые дома (часто без водоснабжения, электричества и подведенного газа) зачастую имеют 1–2 этажа — первый этаж кирпичный, второй — деревянный. Функционально многие из них вполне подходят и для проживания.
Президент Национальной палаты кадастровых инженеров (НПКИ) Алла Овчинникова предупреждает, что совершить сделку купли-продажи СД по одной садовой книжке значит заведомо себя обречь на дальнейшие серьезные проблемы. Покупку необходимо оформлять при наличии в ЕГРН зарегистрированного права продавца на земельный участок, что подтверждается выпиской из реестра, замечает Овчинникова.
Любая сделка завершается регистрацией прав покупателя на земельный участок. То есть опять же вносится запись в Единый государственный реестр недвижимости о праве собственности покупателя. Если эти условия не выполнены и сделка совершена по садовой книжке, право придется устанавливать в суде, замечает эксперт.
— Что касается домов, которые расположены на этих земельных участках: если оформлена собственность на участок, то проблем здесь нет. Собственник обращается к кадастровому инженеру, который проводит обмер дома и готовит технический план. Он в данном случае составляется на основании декларации, которую подписывает собственник садового участка, — говорит Алла Овчинникова.
Важный момент — зарегистрировать можно садовый или жилой дом, который соответствует критериям объекта недвижимости, то есть имеет прочную связь с землей и обладает признаками капитальности, дополняет она. Помимо этого, дом должен быть построен в границах земельного участка, которые содержатся в ЕГРН, а не просто в черте забора.
Эксперт напоминает о действии принципа: сначала оформляем земельный участок, потом дом. Если признание права осуществляется в судебном порядке, то целесообразно сразу его признавать и на земельный участок, и на расположенный на нем дом.
Зампредседателя Союза садоводов России Людмила Бурякова добавляет, что садовая (членская) книжка — это всё же внутренний документ, подтверждающий взаимоотношения садовода и правления СНТ, и не является документом, заменяющим договор. Поэтому не надо рисковать и совершать покупку без правоустанавливающих документов и договора.
— Был случай из практики в Севастополе: гражданин приобрел участок у председателя товарищества без документов, путем передачи садовой книжки умершего владельца, заплатил наличными, — рассказывает она. — Построил на участке хороший дом, облагородил землю. Но через пять лет появился человек и предъявил документы о том, что он — истинный владелец земли по наследству. Результат — наследник прав.
Член комитета СФ по аграрно-продовольственной политике и природопользованию, арбитражный управляющий Минюста РФ Ольга Епифанова напоминает, что с 2019 года садовые домики, расположенные на садовых земельных участках, признали жилыми. Это облегчает их постановку на кадастровый учет и регистрацию права собственности.
Парламентарий отметила, что ст. 19.21 КоАП предусматривает ответственность за нарушение порядка государственной регистрации и влечет наказание в виде штрафа до 2 тыс. рублей.
С фундаментом и без
В Росреестре настаивают: садовая книжка не подтверждает права на объект недвижимости. Если у продавца нет других документов на дачу, покупать такую постройку нельзя.
В таком случае сначала продавцу нужно заняться оформлением постройки в собственность. До 1 марта 2031 года собственники могут зарегистрировать права на дом в упрощенном порядке, имея документы на землю и заказав изготовление технического плана кадастровому инженеру, напоминают в ведомстве. После этого на объекте можно оформить прописку.
— Строительные объекты, у которых есть фундамент, должны подлежать обязательной постановке на кадастровый учет. К данной категории относится и дачный кирпичный дом, — подчеркивают в Управлении Росреестра по Москве. — Ставить на кадастровый учет не нужно теплицы, временные хозяйственные постройки, а также колодцы.
Дачное и садовое
В Федеральной нотариальной палате России (ФНП) разъясняют, что через сервисы объявлений, например «Авито» и «Юлу», «продать сегодня можно то, чем владеешь, — об этом говорит Гражданский кодекс». Но бывает ситуация, когда на фотографии сайта изображен дом с земельным участком, а де-факто продается земля, потому что хозяева не стали оформлять дом по каким-либо причинам. Самая распространенная — граждане не регистрируют на себя собственность, потому что не хотят платить налоги, замечают в ФНП.
Если деньги продавцу еще не переданы, нужно предложить ему сначала оформить право собственности, а только потом заключать договор купли-продажи и передавать оплату, рекомендует президент Российской гильдии риэлторов Артемий Шурыгин. В этом случае, скорее всего, цена за участок с домом возрастет, зато будут гарантии, что никто не придет и не изымет уже оплаченные объекты.
По словам вице-президента нотариальной палаты Ленинградской области Николая Быстрова, оформить дом на правообладателя сейчас несложно, нужно просто обратиться к кадастровому инженеру, который его «нарисует» и подаст документы на кадастровый учет, сформирует межевое дело, привяжет домик к земле, а затем собственник на основании этих документов и технического плана всё зарегистрирует.
Но может быть и другая ситуация, предупреждает Быстров:
— Например, в Ленинградской области случались инциденты, когда люди покупали земельный участок ИЖС, на котором стоит дом, но по договору проходил только участок. Потом они шли в администрацию за разрешением на строительство, которое необходимо для регистрации дома. А администрация отказывала в этом разрешении и обращалась в суд с требованием сноса дома, так как он построен незаконно.
Старший помощник прокурора Любинского района Омской области, член Омского регионального отделения Ассоциации юристов России Дмитрий Макаров отмечает, что на практике ситуация с нелегальными садовыми домами часто приводит к конфликтам и недоразумениям. Поэтому первым делом важно привести в порядок документы.
— Если вы не обладаете никакими документами, начните их поиск с обращения в правление садоводческого товарищества, органы местного самоуправления и Росреестр, — советует эксперт.
Юрист Макаров указывает на немаловажную деталь: само по себе отсутствие в архивном фонде документов об отводе земельного участка, а также невозможность доказать право собственности на основании заключенного договора не препятствуют приобретению по давности недвижимого имущества, обстоятельства возведения которого неизвестны.
— Если у вас не осталось никаких документов либо единственным документом является книжка садовода — разрешение ситуации будет возможно лишь в судебном порядке, — говорит юрист.
Доцент кафедры экологического и земельного права юридического факультета МГУ им. М.В. Ломоносова Елена Ефимова добавляет: утрата домом статуса «ранее учтенного объекта» распространяет на него действие правил землепользования и застройки, градостроительных регламентов, генеральных планов, утвержденных с 1 января 2015 года по городским и сельским поселениям субъектов РФ. И если дом, построенный и зарегистрированный во времена СССР, в 1990-е годы и последующие, до вступления в силу ПЗЗ и генпланов «вправе нарушать данные требования» (отступы от границ земельного участка, процент застройки площади земельного участка, отклонения от предельных параметров застройки и т.д.), то с вновь зарегистрированным домом будет сложнее — он должен четко соблюдать все установленные нормативы.
— Органы местного самоуправления вправе подать иск о признании постройки самовольной при несоблюдении хотя бы какого-то из нормативов, предусмотренных ПЗЗ. С ранее учтенным домом отстоять права собственника намного проще, чем с домом, зарегистрированным сегодня, — заключила Елена Ефимова.
