Мой адрес — не дом: россиян накажут за отказ регистрировать постройку
В Госдуме рассмотрят правительственный законопроект, после принятия которого россияне будут обязаны регистрировать частные дома сразу после их строительства. Сейчас это делается в заявительном порядке. Несмотря на многочисленные ограничения, связанные с отсутствием регистрации, в каждом регионе от 1 тыс. до 5 тыс. ИЖС, не поставленных на учет. Почему дома отказываются регистрировать и что будет с неучтенным жильем после принятия закона — разбирались «Известия».
Сколько в России незарегистрированных домов
Законопроект рекомендовал принять в первом чтении комитет Госдумы по госстроительству и законодательству. Ожидается, что в осеннюю сессию его рассмотрят на одном из пленарных заседаний.
На заседании комитета замруководитель Росреестра Алексей Бутовецкий отметил, что законопроект был разработан по поручению президента. Документ решает две задачи: определение границ земельных участков (сейчас, по его словам, в реестре 17 млн участков без точных границ), а также закрепление обязательства регистрации частного дома сразу после его строительства — сейчас это происходит на заявительной основе.
В Росреестре сообщили «Известиям», что на территории каждого российского региона находится от 1 тыс. до 5 тыс. построенных и используемых индивидуальных жилых домов, которые при этом не стоят на государственном кадастровом учете, а права на них не зарегистрированы. Люди, которым строения фактически принадлежат, собственниками дома считаться не могут — и поэтому не имеют возможностей для полноценной защиты своих прав при возникновении вопросов по использованию земельного участка и обслуживанию дома, отметили в ведомстве.
— При этом органы местного самоуправления, не обладая соответствующей информацией, не могут обеспечить ведение достоверного учета жилищного фонда, — пояснили «Известиям» в ведомстве. — Отсутствие полной градостроительной картины ограничивает возможности планирования всех мероприятий на земле и создает выпадающие доходы бюджетов в связи с непоступлением соответствующих налоговых платежей.
Эксперты соглашаются с оценкой по количеству незарегистрированного жилья, данной в законопроекте. Депутат Госдумы, председатель Союза дачников Подмосковья Никита Чаплин отмечает, что многие владельцы дачных и садовых участков не спешат оформлять свои строения в собственность из-за сложных и длительных бюрократических процедур, дополнительных затрат на кадастровые работы и подготовку необходимых документов.
— Некоторые дома были построены давно, и владельцы уже привыкли к тому, что у них нет официальных документов, что также способствует нежеланию менять текущий статус, — сказал он «Известиям».
Доцент кафедры правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при правительстве РФ Оксана Васильева замечает, что многие таким образом сознательно уклоняются от уплаты налогов.
Председатель Союза садоводов России, депутат Госдумы Олег Валенчук замечает, что есть объективные причины непостановки участков и домов на кадастровый учет. Во-первых, массовые реестровые ошибки, которые порой делают невозможным проведение межевания не только на отдельном участке, но и, например, во всем СНТ. Выход здесь один — комплексные кадастровые работы. Во-вторых, людей могли просто не проинформировать кадастровые инженеры или сотрудники БТИ при межевании участка.
— Люди могут пребывать в полной уверенности, что если им участок отмежевали, то и дом привязали к земле, но такое происходило далеко не всегда — а потом и вовсе привязка дома к земле стала отдельно оплачиваемой услугой, — сказал собеседник «Известий».
Третья причина, которую называет депутат, — это высокие цены. Например, в Подмосковье межевание для постановки на кадастровый учет обходится в 12–16 тыс. за участок в шесть соток. Еще столько же кадастровый инженер берет за привязку дома на этом участке к земле.
Но и риски у владельцев таких зданий есть: дом нельзя официально продать, невозможно подарить и завещать, обменять. И, более того, не получится подключить некоторые коммуникации, говорит Оксана Васильева.
За отсутствие регистрации — штраф
Законопроект предполагает, что после окончания строительства зданий граждане будут обязаны ставить строения на государственный кадастровый учет и регистрировать права на них. Те, кто этого не сделал, понесут административную ответственность за несоблюдение порядка государственной регистрации. В тексте законопроекта нет конкретных указаний, какой будет эта ответственность, однако в Кодексе об административных правонарушениях уже есть ст. 19.21 «О несоблюдении порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним». По ней собственнику грозит штраф до 2 тыс. рублей.
Оксана Васильева отмечает, что сейчас регистрация права собственности носит заявительный характер, а главным регулирующим инструментом остается невозможность для владельца распоряжаться незарегистрированной недвижимостью. Впрочем, разные регионы по-разному стараются решать проблему. Олег Валенчук приводит в пример Московскую область, которая борется с незарегистрированными строениями путем увеличения суммы земельного налога на предполагаемый имущественный налог со строений, расположенных на участке, проводя для этого аэрофотосъемку.
В законопроекте также предлагается порядок, по которому предписания об устранении нарушений будут выдавать в форме «наблюдения за соблюдением обязательных требований».
— Это одно из контрольно-надзорных мероприятий, проводимых без взаимодействия с контролируемым лицом, — пояснила Оксана Васильева. — Сейчас по закону для выдачи предписания об устранении выявленных нарушений в области земельного контроля надзорному органу требуется взаимодействие с контролируемым лицом. А в рамках «наблюдения» контрольные органы собирают и анализируют данные об объектах контроля.
Также законопроект обязывает собственников земельных участков использовать здания на них только в соответствии с установленными разрешениями. Сейчас, говорится в пояснительной записке, дома нередко используются в других целях: размещают там магазины, гостиницы. В 2020–2023 годах Росреестр выявил 4238 таких нарушений.
Кроме того, сделку по тому или иному объекту невозможно будет провести без предварительного четкого определения границ земельного участка.
Как решается проблема
Никита Чаплин отмечает, что сейчас для упрощения процедуры регистрации и стимуляции владельцев к легализации своих строений уже действуют программы — в частности, «дачная амнистия».
— Эта инициатива помогает снизить административные барьеры и затраты на регистрацию, что делает процесс более привлекательным для владельцев недвижимости, — сказал он. — С учетом всех этих факторов, расширение программы «дачной амнистии» действительно может улучшить ситуацию, облегчить процесс регистрации и предоставить владельцам юридическую защиту и уверенность в их правах.
В пояснительной записке к документу подчеркивают, что предлагаемые законопроектом нововведения «не отменяют и не ухудшают ранее внедренные правовые механизмы», направленные на упрощение оформления прав граждан на недвижимость.
Председатель общероссийской общественной организации «Садоводы России» Андрей Туманов отмечает, что проблема с ИЖС в России стоит всё же не так остро, как проблема с дачными участками. Но очень многие владельцы дач не торопятся пользоваться даже «амнистией», потому что, по его мнению, упрощенные механизмы мало что дают потенциальному собственнику: пока это скорее шаги, направленные в большей степени «в сторону государства, а не в сторону человека».
— Сразу после регистрации гражданин получает обязательство платить налог на недвижимость. А из преференций — только возможности по продаже, дарению, передаче по наследству, — замечает собеседник «Известий». — Хотя по наследству можно передавать, по сути, и безо всякой регистрации. Если ничего из этого человек со своим домиком делать не собираетесь, то ему остается только уплата налогов, размер которого многие садоводы, к слову, считают несправедливым.
Андрей Туманов соглашается, что нынешние меры — это попытка перевести ситуацию в правовое поле. Однако пока в области регистрации земельных участков и строений «полный беспорядок и коллапс», особенно в том, что касается дачных товариществ, говорит он. Наведение порядка, считает Туманов, затянется на долгие-долгие десятилетия, но делать это все-таки необходимо.
