Cтавка сделана: какие альтернативы льготной ипотеке существуют в России
Аналитики в сфере недвижимости рассказали, какие альтернативы льготной ипотеке существуют в Москве. Эти варианты могут оказаться востребованными уже в ближайшее время: дело в том, что в начале лета программа льготной ипотеки в России была скорректирована. Предельная сумма кредита уменьшилась в разы, а ставка по ипотеке возросла с 6,5 до 7%. В том, к каким последствиям для рынка недвижимости это может привести, разбирались «Известия».
Льготная ипотека и ее альтернативы
Главными альтернативами льготной ипотеке в Москве являются расширенная программа семейной ипотеки, совместное субсидирование ставок от банков и застройщиков или покупка жилья на вторичном рынке. Такое мнение высказали аналитики от сферы недвижимости.
В частности, главный эксперт компании «Русипотека» Сергей Гордейко отметил, что в новостройках москвичи могут приобрести квартиру по программам семейной ипотеки. Он напомнил, что такой вариант теперь доступен семьям и с одним ребенком, родившимся после 1 января 2018 года под 6% годовых на сумму не более 12 млн рублей.
— Распространение семейной ипотеки на семьи с одним ребенком существенно расширит круг тех, кто сможет ею воспользоваться, но в полной мере заменить по масштабам льготную ипотеку с прежними условиями она не может, так как носит все-таки адресный характер, — добавил руководитель аналитического центра компании «Циан» Алексей Попов.
Оба специалиста пришли к выводу, что альтернативой льготной ипотеке может стать покупка недвижимости в новостройке по программам субсидирования ставок, которые реализуют банки и застройщики.
Попов не исключил, что во второй половине 2021 года произойдет снижение спроса на первичном рынке, вследствие чего появятся новые программы лояльности, например скидки к праздникам. Городейко заключил, что можно рассматривать и вторичное жилье, где рост цен заметно ниже.
Что принесла программа льготной ипотеки
В 2020 году в России был выдан рекордный объем ипотеки за всю историю наблюдений — 1,7 млн кредитов на 4,3 трлн рублей. Рост этих показателей к 2019 году составил 35 и 51% соответственно. При этом в 2021 году эта «рекордная» тенденция сохранилась: по предварительным оценкам экспертов, за первые шесть месяцев было выдано на 74% больше ипотечных кредитов в денежном выражении, чем за аналогичный период прошлого года.
Эксперты, опрошенные «Известиями», отмечают, что важную роль в ситуации с ипотечным кредитованием в России сыграла именно программа льготной ипотеки. Как объясняет директор по продуктам платформы залогового кредитования Online-Ipoteka Дмитрий Питецкий, программа показала, что ставки до 6,5% — это достаточно комфортный уровень для заемщика. Как итог, в 2020 году примерно каждый четвертый ипотечный кредит выдавался по льготной госпрограмме.
— Безусловно, программа [льготной ипотеки] оказала важное стимулирующее воздействие как на российские семьи, улучшившие свои жилищные условия, так и на застройщиков, обеспечивших в период пандемии необходимый уровень спроса для поддержания строительной деятельности, — говорит председатель петербургского регионального отделения «Деловой России» Дмитрий Панов.
Вице-президент компании «Нострой» Антон Мороз уверен, что для застройщиков программа льготной ипотеки стала инструментом стимулирования спроса на жилье. А высокий спрос на жилье — это высокий уровень продаж и, соответственно, возможность начинать новые строительные проекты, обеспечивая в том числе рабочие места и зарплату работникам. По мнению эксперта, сохранение объемов продаж помогло уберечь рынок первичного жилья от новых потрясений в непростой период пандемии COVID-19.
Почему условия льготной ипотеки в России пересмотрели
4 июня президент России Владимир Путин, выступая на Петербургском международном экономическом форуме, объявил о продлении программы льготной ипотеки на год — до 1 июля 2022 года. Однако критерии этой программы были скорректированы. Так, ставка на новостройки в рамках нее выросла с 6,5 до 7%. А предельная сумма кредита стала единой для всех регионов — 3 млн рублей. Ранее, с июня 2020 года, максимальная сумма кредита по программе в Москве, Петербурге, Московской и Ленинградской областях составляла 12 млн рублей, а в других регионах — 6 млн рублей.
Как объясняет Дмитрий Питецкий, причиной корректировки программы льготной ипотеки в России стал тот факт, что отчасти она привела к значительному росту цен на жилую недвижимость в сегменте новостроек.
— Только в первом полугодии цены на первичное жилье в России выросли на 15–20%. Значительнее всего стоимость новостроек выросла в крупных городах, на которые пришлась основная часть спроса по льготной программе, — говорит собеседник «Известий».
В свою очередь, Дмитрий Панов поясняет, что ажиотажный спрос на льготную ипотеку в России привел к существенному росту цен на первичную жилую недвижимость, в отдельных регионах превысивший 100% за прошедшие 12 месяцев. Именно с целью минимизации негативных последствий на федеральном уровне было принято решение о коррекции субсидируемого уровня процентной ставки до 7%.
К чему привело изменение условий льготной ипотеки
Как говорит в беседе с «Известиями» руководитель направления ипотеки проектного офиса СКБ-банка Сергей Савин, корректировка условий программы льготной ипотеки была направлена в первую очередь на поддержание спроса в регионах. Кратное снижение максимального лимита ипотечного кредита уже сказалось на ипотечном рынке.
— Для некоторых регионов страны, таких как Москва, Подмосковье, Санкт-Петербург, Сочи, Казань, изменение программы льготной ипотеки уже привело к падению доли новостроек, подпадающих под новые условия программы, до минимальных значений 5–10%, а в отдельных локациях — до нуля, — объясняет эксперт Дмитрий Панов.
Между тем, по мнению Дмитрия Питецкого, обновленный уровень процентных ставок по льготной ипотеке всЁ еще остается в зоне потребительского комфорта. Так, разница в размере ежемесячного платежа для кредита на 3 млн рублей при сроке кредитования 20 лет и ставке 7% по сравнению с теми же параметрами для ставки в 6,5% годовых — около 4%, в абсолютных цифрах — менее 1 тыс. рублей, общая переплата — чуть более 8%.
— С новыми условиями жилье в Москве будут покупать гораздо меньше: в столице за счет ипотеки приобреталось 70–80% жилья. Но сейчас эти продажи упадут и, возможно, даже будет некоторая коррекция цен в сторону их снижения. Я думаю, что 10–15% — это вполне реально, — прогнозирует владелец группы компаний «Экоофис» Андрей Ковалёв.
Какие варианты для замены льготной ипотеки есть у россиян
По словам экспертов, опрошенных «Известиями», застройщики, предчувствуя грядущее снижение спроса на жилье из-за изменения условий льготной ипотеки, уже начали активную работу с банковскими организациями на предмет организации совместных программ и спецпредложений по субсидированию ипотеки с пониженными процентными ставками на определенный период времени.
В то же время, говорит Сергей Савин, наиболее интересной для потребителей сегодня остается программа семейной ипотеки.
— Эта мера увеличит выдачу таких кредитов более чем в два раза (с 80 тыс. до 175 тыс. ежегодно) и внесет существенный вклад в улучшение демографической ситуации в стране, — считает эксперт.
Впрочем, по мнению Антона Мороза, учитывая стратегические задачи, стоящие перед государством, а также недостаточный уровень доходов населения и возможные риски для кредитных организаций, в стране необходимо формировать разнообразное предложение на рынке жилья и развивать «ипотечное меню» для разных категорий граждан и разных видов жилой недвижимости.
— Нужно развивать «ипотечное меню» для всех категорий граждан: льготная ипотека (7%), семейная (4–5%), сельская (3%), ИЖС (6%), ипотека на приобретение первого жилья (6%). При стабильно низких ставках не будет резких всплесков, стимулирующих рост цен на жилье, — заключает эксперт.
