Сплошное надувательство: случится ли в России «ипотечный пузырь»
Счетная палата РФ предупредила об угрозе ценового кризиса и спада спроса на жилье. Для предотвращения коллапса предложены варианты корректировки государственной программы льготной ипотеки. Подробности — в материале «Известий».
Эффективность меры
Аудиторы Счетной палаты РФ выступили с предложением скорректировать условия программы льготной ипотеки после 1 июля 2021 года. Как следует из отчета СП о результатах оценки результативности выделения в 2019–2020 годах средств федерального бюджета на поддержку рынка ипотечного кредитования и жилищного строительства (есть в распоряжении «Известий»), предлагается предоставлять льготу только нуждающимся в улучшении жилищных условий гражданам или сделать участие в этой программе однократным.
«По данным Банка России <...> форсированный рост ипотечного кредитования может иметь негативные последствия для макроэкономической устойчивости. Исследования показали, что более высокая долговая нагрузка частного сектора повышает вероятность возникновения кризисов. Она усиливает посткризисные рецессии в экономике и их продолжительность», — указывают в Счетной палате.
В своих опасениях аудиторы апеллируют к негативному опыту других стран, когда увеличившаяся доступность ипотеки оборачивалась повышением цен на жилье. В Счетной палате убеждены, что поддерживать доступность жилья должен устойчивый рост доходов населения, а не доступная ипотека. «Для сбалансированного роста рынка жилой недвижимости, не приводящего к формированию ценового «пузыря», темпы ввода новых жилых объектов должны соответствовать росту спроса на жилье», — подчеркивается в отчете.
Программа льготной ипотеки под 6,5% была запущена в апреле 2020 года, а в середине осени ее продлили до начала июля текущего года. Вместе с тем уже 4 июня на пленарном заседании ПМЭФ было объявлено о ее пролонгации до 1 июля следующего года с повышением ставки на 0,5 п. п. (до 7%) и установлением единого кредитного лимита для всех регионов страны в размере 3 млн рублей. В настоящий момент лимит по программе составляет 12 млн рублей в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленобласти и 6 млн рублей — в остальных регионах.
— Можно с уверенностью сказать, что решение продлить программу льготной ипотеки было одной из самых эффективных мер, как поддержки строительной отрасли, так и поддержки граждан, — сказали «Известиям» в аппарате вице-премьера РФ Марата Хуснуллина. — Более 500 тыс. семей получили квартиры, и в экономику строительства пришло более 1,5 трлн рублей.
В аппарате зампредседателя правительства РФ отметили, что «средний размер квартиры, который покупают по программе, — 49 кв. м, то есть это небольшие квартиры». «В большом количестве сделок люди используют кредит именно для улучшения жилищных условий — такая тенденция очень четко видна», — подчеркнули представители вице-премьера.
Объемы ввода жилья, по оценкам Счетной палаты, в 2020 году составили 82 млн кв. м, что соответствует уровню позапрошлого года.
«Спасательный круг»
На примере российских регионов стало ясно, что льготная ипотека — доказанный инструмент стимулирования строительства, которое является мощнейшим мультипликатором примерно для 20 отраслей экономики, заявил «Известиям» советник губернатора Новосибирской области Сергей Соколов.
— Мотивировка Счетной палаты, на мой взгляд, состоит в том, чтобы не разогнать промышленную инфляцию, ввиду реального подорожания металла и стройматериалов на 40–60%, но это не путь к развитию, — говорит Сергей Соколов. — Ведь для той же Новосибирской области льготная ипотека — «спасательный круг» для более чем 15 строительных организаций. Особенно важной оказалась сельская ипотека, по которой людям выдали почти 4 млрд рублей, и все они ушли в экономику территории, так как большая часть номенклатуры стройматериалов также производится на территории Новосибирской области.
Для жителей регионов России льготная ипотека — один из самых востребованных и удобных инструментов, в свою очередь, полагает руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева. «Из-за низкой покупательной способности населения для многих льготная ипотека — единственный способ приобрести жилье. Поэтому в случае ее окончательной отмены потребуются новые механизмы, которые бы помогли людям решить свой жилищный вопрос. В Петербурге, к примеру, уже сейчас развиваются совместные ипотечные программы застройщиков с банками», — рассказала Трошева.
— Льготная ипотека очень помогла многим гражданам в решении жилищного вопроса, — говорит руководитель департамента ипотечного кредитования ТСН Недвижимость Юлия Позаченюк. — Она сделала доступной покупку квартиры для молодых семей. За счет низкой ставки и приемлемого ежемесячного платежа у молодых супругов появилась возможность до сдачи новостройки жить с родителями или оплачивать аренду за съемную квартиру. Часто с запросом на покупку квартиры для молодых супругов обращались их родители, мечтающие разъехаться с детьми по разным квартирам. За счет льготной ипотеки семьи с детьми-подростками, в которых работают оба родителя, обрели возможность вложиться в покупку новостройки по очень привлекательным ставкам.
Господдержка спроса и предложения на рынке нового жилья также сильно стимулировала рост продаж жилья в новостройках, пояснила руководитель департамента ипотечного кредитования ТСН Недвижимость Юлия Позаченюк. Кроме того, льготная ипотека помогла и банкам в разы перевыполнить планы по выдаче ипотеки.
В целом, отмечает директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков, «льготная ипотека, конечно, стимулировала россиян на покупку жилья, так как настолько низких ставок в истории нашей страны не было».
— Льготная ипотека, безусловно, способствовала решению проблем девелоперов в части стимулирования покупательской способности населения, — говорит коммерческий директор ООО «Базис Девелопмент» Александр Шевляков. — Дешевая ипотека априори увеличивает возможности заемщиков в части доступности кредита. Банки в погоне за доступным объемом субсидированных лимитов ослабляют принципы принятия решения по клиентам. Однако это играет злую шутку с банками — чем доступнее кредит, тем выше просрочка в портфеле, так как за доступной ставкой приходят заемщики, которым классические ставки по кредитам зачастую недоступны. Банки им отказывают.
Программа способствовала решению проблем с жильем, «но и подогрела спрос у инвесторов, как физических, так и юридических лиц, которые оптом скупали квартиры с целью их дальнейшей продажи для извлечения инвестиционного дохода, ведь такой доход гораздо выше доходности вкладов», указал коммерческий директор ООО «Базис Девелопмент» Александр Шевляков.
За весь период действия программы, по различным экспертным оценкам, продажи девелоперов сократились на 50–60%, что может означать определенные сложности с возвратами кредитов и с расчетами с поставщиками и подрядчиками.
Кризис у порога?
При ипотечной ставке от 12% стоимость квартир будет расти огромными темпами при одновременном падении доходов покупателей, «плюс они не смогут реализовывать свою недвижимость для покупки нового жилья», отмечает директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков.
— Сейчас стоит все-таки задуматься о постоянной программе ипотечного кредитования, которая будет доступна для клиентов — по ставке не более 7%, возможно, с ограничением стоимости квартиры до 20–25 млн рублей, а вот сумму кредита ограничивать не стоит, — говорит эксперт. — Также необходимо продумать механизм для семей, которые живут в аварийных или непригодных для проживания домах. Нужно определить, как они могут переезжать из старого жилого фонда в новый, ведь сформировать первоначальный взнос, как правило, для них сложно и возможно только при реализации старого объекта.
Новиков отмечает, что семьям, которые покупали недвижимость по ипотеке и у которых увеличилось количество членов семьи, сейчас трудно реализовать ипотечные квартиры для формирования бюджета на новые, так как у банков слабо продумана система выкупа объектов из-под залога.
— Кризис, о котором говорят в СП, теоретически вероятен, так как во многих регионах недвижимость не представляет такой ценности, как в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге, Казани, — замечает вице-президент Гильдии риелторов Московской области Олеся Рудакова. — В крупных экономических центрах проблемный объект, если это не долгострой, с легкостью купят. А вот в перспективе 2–3 года застройщики могут столкнуться с проблемами на периферии.
— Я думаю, потенциал льготной ипотеки, в общем и целом, исчерпался, — говорит Рудакова. — Ожидалось, что будут разработаны меры поддержки загородного строительства, но это происходит не так быстро, как хотелось бы.
Всему есть цена
Эксперты задаются вопросом: возможен ли рост цен без предложенных СП корректировок? Объективно такого динамического роста цен на недвижимость сложно ожидать, считает коммерческий директор ООО «Базис Девелопмент» Александр Шевляков.
— На мой взгляд, сдерживающими факторами станут изменения программы льготной ипотеки, а также увеличение ключевой ставки Банком России, за которой следовал ожидаемый рост стандартных ставок по ипотеке, — говорит эксперт. — Эти факторы повлияют и на покупательную способность — чем выше ставка, тем недоступнее получение кредита в части дохода заемщика.
Шевляков допускает, что сыграют свою роль и инвесторы, которые будут продавать по ценам ниже девелоперов, что может привести к корректировке стоимости у самих девелоперов.
— Надо дать рынку прийти в себя. Кризис начался уже с осени 2020 года, когда пошел резкий рост цен на жилье, — говорит президент Ассоциации риелторов СПб и ЛО Дмитрий Рубин. — В первую очередь должны увеличиться доходы граждан, бизнес должен оправиться от потрясений пандемии, именно это повлияет на стабилизацию роста цен на недвижимость.
Директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков поясняет, что «рост спроса разогнал цены». По его прогнозу, «понижения цен на новое жилье точно ждать не стоит, так как надо учитывать, что расходы на строительство не снижаются, а лишь увеличиваются». К слову, по оценкам компании ТСН Недвижимость, рост цен на новостройки в период действия льготной ипотеки по некоторым районам Московской области с ограниченным предложением достигал 25%.
— Один из самых важных моментов — это соответствие темпов ввода новых жилых объектов росту спроса на жилье. Данный фактор, если получится его достигнуть, поможет сдержать рост цен, — прогнозирует руководитель отдела консалтинга и аналитики НДВ Супермаркет Недвижимости Сергей Ковров.
Правительством уже был принят ряд ограничительных мер, вследствие которых использование программы льготной ипотеки в регионах с перегретым рынком будет невозможно, заключают эксперты.
