Не два, а полтора: вклад льготной ипотеки в доступность жилья составил 1,5 м²
Всего полтора квадратных метра жилья — такую выгоду смогли получить россияне из-за льготной ипотеки. Такой вывод можно сделать из данных, предоставленных «Известиям» ЦБ. По данным регулятора, в целом по России с апреля по октябрь положительный вклад снижения ставок в доступность ипотеки составил 3,9 кв. м, а отрицательный эффект от роста стоимости недвижимости — 2,4 кв. м. Если учитывать еще и рост зарплат, то в кредит средний заемщик мог купить жилье площадью 40,3 кв. м. При условии, что цены на недвижимость росли бы на уровне доходов, индекс ее доступности мог оцениваться в 45 кв. м, оценили в ЦБ. Регулятор прогнозирует, что доля первичного жилья, на которое распространяется госпрограмма, в ипотечном кредитовании вырастет с 33 до 40–60%. Это означает, что основными бенефициарами льготной ипотеки станут застройщики и банки, полагают опрошенные «Известиями» эксперты.
Плюс на минус
На прошлой неделе глава Центробанка Эльвира Набиуллина заявила, что продлевать программу льготной ипотеки (6,5% годовых) не стоит. На этом, надо отметить, активно настаивает строительное лобби. Пролонгировали до середины следующего года и достаточно, уверены и в ЦБ. Иначе последуют риски перегрева рынка. Более того, отмечает регулятор, эффект от госпрограммы уже сейчас в значительной степени нивелирован ростом цен на недвижимость.
Председатель Центрального банка РФ Эльвира Набиуллина на пленарном заседании Государственной думы РФ
Как сообщили «Известиям» в Банке России, в целом по стране за период с 1 апреля по 1 октября положительный вклад снижения ставок в рост доступности покупки недвижимости в ипотеку составил 3,9 кв. м, а отрицательный вклад от скачка цен — 2,4 кв. м. То есть чистый эффект от госпрограммы составил всего 1,5 кв. м. Именно такая площадь жилья стала для средней семьи прибавкой при покупке недвижимости. В Центробанке отметили, что дополнительный (1,5 кв. м) вклад в доступность жилья внес рост зарплат (в случае если заемщик тратит на обслуживание кредита половину зарплаты). В совокупном итоге россияне смогли приобрести в кредит в среднем 40,3 кв. м. Если бы ажиотажный спрос не породил рост цен на недвижимость, то этот показатель был бы почти на 5 кв. м больше.
Но это — в среднем по России. Регулятор подчеркивает, что в Москве и Краснодарском крае увеличение доступности ипотечного кредитования из-за снижения процентной ставки было полностью компенсировано увеличением стоимости недвижимости. Добавим, что дополнительное влияние на разогрев рынка жилья оказал отток средств с депозитов: полученные наличные граждане также пытались спасти в наиболее надежном, на их взгляд, инструменте.
Хроника «идеального шторма» выглядит следующим образом. За полгода ипотечная ставка снизилась на 1,7 п.п., до 7,3%. При этом только в III квартале 2020-го индекс цен на первичном рынке недвижимости увеличился на 9,4% в годовом сопоставлении, а темп роста цен, учитывающий изменение структуры предложения, за аналогичный период составил 21%. Доля ипотечных кредитов, выданных в рамках госпрограмм, в июне-августе превысила 30%.
На фоне высокого спроса в ЦБ отмечают недостаточное предложение на недвижимость во II и III кварталах этого года. Так, во II квартале объем вводимого жилья снизился на 22% в годовом выражении, что связано с локдауном в апреле-мае. В III квартале было зафиксировано незначительное повышение прошлогоднего уровня на 0,5%, но этого явно недостаточно для удовлетворения ажиотажного спроса.
Бум вызвал бум
Какие же риски видит регулятор в буме на недвижимость, который породила госпрограмма льготной ипотеки? Она предполагает выдачу ипотечных кредитов на сумму 1,85 трлн рублей до середины будущего года, из которых по состоянию на 29 октября 2020-го уже предоставлено 0,7 трлн рублей. Это может привести к изменению структуры кредитования в пользу первичного рынка, считают в ЦБ. Доля таких кредитов в выдачах может с текущих 33% возрасти до 40–60%, что дополнительно снизит спрос на «вторичку».
При этом опережающий рост цен на первичном рынке в условиях превышения стоимости квадратного метра над вторичным также создает ряд рисков, полагают в Центробанке. Такая ситуация может ограничить возможности населения по улучшению жилищных условий. Часть граждан продает имеющееся жилье, а за счет полученных средств и кредита покупает новую более дорогую квартиру. Если разница цен будет увеличиваться, для приобретения квартиры в новостройке будет необходимо либо увеличивать размер ипотеки, что повысит долговую нагрузку, либо отказываться от улучшения жилищных условий.
— Конкретные значения будут зависеть от разницы в ставках между ипотечными кредитами, предоставляемыми по госпрограмме, и кредитами на рыночных условиях, — пояснили «Известиям» в пресс-службе ЦБ. — Также увеличение доли ипотечных кредитов, предоставленных для приобретения жилья на первичном рынке, будет зависеть от спроса со стороны населения на рефинансирование ипотечных кредитов по более низким ставкам.
Снижение ставок привело к увеличению цен на недвижимость (особенно на первичном рынке), что снизило выгоду заемщиков, согласны и опрошенные «Известиями» эксперты. По мнению младшего директора по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерины Щурихиной, продление программы льготной ипотеки до середины 2021 года действительно может способствовать дальнейшему росту доли кредитов на новостройки. Однако с учетом того, что предложение нового жилья ограничено и его рост происходит значительно медленнее, чем увеличение спроса, ипотека на вторичное жилье с высокой вероятностью останется доминирующим сегментом в выдачах и в 2021-м, уверена она. В банке «Открытие» рассказали, что средняя стоимость кредита выросла, но доля новостроек осталась на уровне 40%. Большой спрос на ипотеку фиксируют и в Газпромбанке — граждане покупают недвижимость в инвестиционных целях. При этом там также наблюдают тренд на рост «первички».
— Если говорить про среднюю сумму кредита или категорию жилья, у нас от года к году средняя сумма кредита растет в пределах 5–8%. Это является следствием изменения цен на недвижимость, потому что в мегаполисах она продолжает расти, — сообщили в Газпромбанке.
В Сбербанке также в течение нескольких месяцев фиксировали рост выдачи ипотеки на первичное жилье. Но его доля не изменилась, уточнили в кредитной организации, поскольку рос и объем вторичного рынка. В ВТБ также отметили, что, несмотря на развитие госпрограммы, рынок «вторички» остается превалирующим.
Сильно влияет на рынок и пандемия. Из-за локдауна и его последствий застройщики не могут вывести на рынок новые объекты, отметила доцент кафедры экономической теории РЭУ им. Г.В. Плеханова Татьяна Скрыль.
— С учетом того, что производственный цикл длится от одного до трех лет, дефицит предложения сохранится в ближайшее время. Следовательно, текущая ценовая политика на первичном рынке жилья тоже, — пояснила эксперт.
В сложившейся ситуации, считает она, в выигрышном положении находится только банковская система, которые получает доходы от посредничества в ипотечных сделках.
