Каждому свой: в России разрабатывают льготную ипотеку на частные дома
В России начали разработку программы льготной ипотеки на частные дома под 6,5–7,5% годовых. Сегодня ставки для их покупателей выше на 1–3 п.п., чем при приобретении квартир, и достигают 9–12%. Предполагается, что после внедрения программы они снизятся на 3–4 п.п. Ее создание поручили рабочей группе по защите прав дольщиков «Единой России» по итогам совещания у председателя партии Дмитрия Медведева. Сегодня частные дома сложно оценивать и страховать, они нередко имеют низкую ликвидность, говорят эксперты. Поэтому необходимо разрабатывать механизмы защиты, аналогичные тем, что действуют при продаже квартир в новостройках, — эскроу-счета и проектное финансирование.
Слабо развито
По данным опроса ВЦИОМ, 66% граждан хотели бы проживать в своем доме, отметил депутат Госдумы, руководитель рабочей группы президиума генсовета партии «Единая Россия» по защите прав дольщиков Александр Якубовский. Особенно это актуально для молодых семей с детьми, жителей сельской местности, людей старшего поколения. Пандемия и связанные с ней ограничения в очередной раз дали понять, насколько ИЖС комфортный и востребованный вариант для проживания, отметил депутат.
Впрочем, сегодня ипотека на строительство и покупку частных домов в России очень слабо развита. Только ограниченное количество банков готово кредитовать этот сегмент рынка недвижимости, да и то по высоким процентным ставкам. Дело в том, что объекты индивидуального жилищного строительства (ИЖС) достаточно сложно оценивать и страховать, и это несет определенные риски, рассказал «Известиям» руководитель центра загородной недвижимости федеральной компании «Этажи» Антон Сауков.
Поэтому в среднем банки выдают ипотеку на ИЖС по ставкам на 1–3 п.п. выше, чем на жилье в многоквартирных домах, указал Александр Якубовский. Речь о 9–12%, уточнил Антон Сауков. То, что банки называют ипотекой на собственный дом, на самом деле обычный потребительский кредит, отметил член Генсовета, руководитель подкомитета по малоэтажному и загородному строительству «Деловой России» Владимир Прохоров.
За счет действия льготных программ, в том числе субсидированной государством ипотеки под 6,5% на новостройки, средняя ставка на жилищное кредитование опустилась уже до 7,4%, добавил он. Но кредиты на ИЖС занимают не более 5% в общем объеме выдачи ипотеки, указал руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг.
Банки учитывают гораздо более высокие риски залога, низкую ликвидность. Это связано с тем, что индивидуальное жилье не стандартизировано — люди строят разные дома, не всегда там, где они могли бы пользоваться спросом, объяснил Михаил Гольдберг. На рынке загородной недвижимости не действуют стандарты, которые распространяются на многоэтажки. Поэтому ВТБ, например, сегодня кредитует покупку только готовых домов (по ставке от 8%), сказали в банке.
По итогам совещания под руководством председателя «Единой России» Дмитрия Медведева 20 августа, рабочей группе партии по защите прав дольщиков поручено разработать проект по развитию индивидуального жилищного строительства в России. Он должен включать меры по обеспечению безопасности граждан, использующих финансовые инструменты для ИЖС.
Также будет создан банк типовых проектов частных домов, разработаны новые ипотечные программы с более низкими ставками и усовершенствована законодательная база, отметил Александр Якубовский.
По словам депутата, в рамках этой работы будет создана программа льготной ипотеки для ИЖС — под 6,5–7,5%. Она будет распространяться, например, на молодые семьи, молодых специалистов, военных, инвалидов и так далее. Программу ориентируют как на строительство частных домов, так и на уже построенное жилье по типовым проектам, сказал Александр Якубовский. Таким образом, ставки снизятся на 3–4 п.п.
После того, как программа будет разработана, ее направят на согласование в кабмин с просьбой выделить необходимые субсидии из бюджета.
Лес рук
На программу льготной ипотеки на новостройки в многоквартирных домах под 6,5% было распределено 900 млрд рублей (с мая до 1 ноября). Объемы ИЖС, конечно, существенно ниже.
Но спрос в ближайшие пять лет может достичь 3 млн домов — 450 млн кв. м, при этом сегодня ежегодно в стране возводится только около 33 млн «квадратов», подчеркнул Александр Якубовский.
Увеличивать объемы ИЖС также необходимо и за счет сочетания мер, направленных на повышение его ликвидности, в их числе — стандартизация развития территорий, индивидуальных домов, ипотеки, сказал он. Чтобы создать ликвидный рынок, необходимо сформировать сегмент комплексной застройки индивидуальных домов с привлечением профессиональных участников и распространением на него механизмов защиты, которые существуют сейчас при строительстве многоквартирного жилья (эскроу-счета и проектное финансирование), полагает Михаил Гольдберг.
В банках в целом позитивно оценивают разработку нового вида льготной ипотеки. По словам руководителя ипотечного направления УБРиР Елены Ботош, ИЖС сейчас активно развивается и является очень перспективным направлением. Программа будет прежде всего востребована в населенных пунктах, удаленных от крупных городов, в регионах, где не очень развито строительство многоэтажных домов, считает руководитель центра разработки ипотечных продуктов «Промсвязьбанка» Марина Заботина.
— Программа может дать толчок активному развитию и росту этого продукта, что принесет пользу как банкам, так и их клиентам, — отметила руководитель направления ипотечного кредитования МТС Банка Елена Матова.
Когда программа заработает, эффект от нее может быть сравним с тем, который получила строительная отрасль после запуска льготной ипотеки на новостройки под 6,5%, считает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.
Правда, по его словам, необходимо заранее установить четкие правила. Во-первых, определить по каким параметрам банки будут определять размер кредита и оценивать ликвидность объектов. Во-вторых, учитывая, что рынок ИЖС слабо регулируется и фактически является теневым, необходимо предусмотреть гарантии, обеспечивающие завершение строительства, либо возврат заемных средств. Может получиться так, что заемщик возьмет кредит, потратит деньги и при этом не построит дом. В таком случае непонятно, на какое имущество может быть обращено взыскание. Это может быть земельный участок, но надо учесть, что стоимость земли зачастую может быть ниже цены дома, указал Андрей Колочинский.
Проработкой программы по развитию ИЖС с 2019 года занимается и Минстрой. С ней связано много сложностей. Например, есть риск, что типовые проекты ИЖС будут отпугивать покупателей, сказал член Общественного совета при Минстрое Рифат Гарипов. В самом ведомстве на запрос «Известий» на момент публикации не ответили.
