Ломать не строить: что делать с самовольно возведенными домами
В Балашихе на этой неделе снесли очередной самострой — четырехэтажный дом, который был возведен в начале 2010-х без разрешения на строительство. Здание было жилым — собственник устроил там общежитие для мигрантов. Легализовать его не удалось, и второго шанса на жизнь он не получил. По всей России стоит тысячи таких самостроев, многие из них с виду абсолютно благополучны, в них живут люди, однако в любой момент здания могут быть уничтожены. Что с ними делать — разбирались «Известия».
С признаками самовольности
О сносе дома № 26 в балашихинском микрорайоне Салтыковка сообщило Главное управление региональной безопасности Московской области. Демонтаж четырехэтажного здания провели на средства местного бюджета по решению суда от 2016 года. Оно было построено в начале 2010-х годов с многочисленными нарушениями: не было разрешения на строительство, а расстояние от границы земельного участка до построек составляло менее трех метров, что нарушало градостроительные нормы. В частной постройке собственник устроил общежитие гостиничного типа, там жили мигранты, а местные жители жаловались на мусор, антисанитарию и канализационные стоки, вытекающие со двора. Владелец здания пытался обжаловать решение о сносе, но безуспешно. Теперь потраченные на это деньги будут взыскивать с него через суд.
Главное управление государственного строительного надзора Московской области сообщило «Известиям», что с начала 2020 года было выявлено 538 объектов самовольного строительства, из них жилых — 105. С начала года снесено 79 объектов.
Демонтаж частного дома № 26, признанного судом самовольной постройкой, микрорайон Салтыковка городского округа Балашиха, 19 ноября 2020 года
Полномочия по выявлению объектов самовольного строительства у властей Московской области, как и у других регионов, появились с августа 2018 года. Главгосстройнадзор проводит специальные рейды — за каждым инспектором закрепляется определенная территория, на объектах «с признаками самовольности» проводится проверка. Поводом для этого могут стать и обращения граждан, юридических лиц, информация от должностных лиц, органов местного самоуправления, из СМИ.
— Уже на протяжении нескольких лет Главгосстройнадзор использует для выявления самовольно возведенных построек квадрокоптеры, — сообщили в ведомстве. — С помощью дронов инспекторам удается обнаружить самострои в труднодоступных местах.
В мобильном сервисе «Подмосковные стройки» на базе приложения «Добродел» также появилась новая функция: жители региона теперь самостоятельно могут определить, является ли тот или иной объект самовольно возведенным, оставить обращение. Программа основана на принципе «дополненной реальности»: на объект наводится камера смартфона — если информации по нему не появляется, значит, есть повод для проверки.
Проблема из 2000-х
Московская область по количеству жилых самостроев не является безусловным лидером: гораздо больше их в южных регионах России, в том числе в Ростовской области, Краснодарском крае и Крыму, в Якутии. Глава Всероссийского центра национальной строительной политики (ВЦНСП) Александр Моор отмечает: в стране не менее 50 тыс. жилых зданий, построенных самовольно. В том же Краснодарском крае, замечает он, ежегодный прирост объектов самовольного строительства — больше тысячи, это при том, что на какие-то объекты местные власти, считает Моор, просто «закрывают глаза».
По его словам, проблема самостроя — из 2000-х годов. На землях, предназначенных под индивидуальное жилое строительство (ИЖС), стали возводить многоквартирные дома самовольно, потому что нельзя было на ИЖС строить большие здания. Эксперт отмечает, что, по сути, это была своего рода реновация, которая пользовалась спросом.
Снос жилого дома в Сочи, признанного незаконным по решению суда
— Что сделал бизнес? Он подстроился под рынок. А муниципалитеты, понимая, что это незаконно, как бы сняли с себя ответственность: если суд признает потом право собственности за объектом, то мы возражать и не будем, — пояснил он в беседе с «Известиями».
И это работало до тех пор, пока в процессе не появилась коррупция. А она появилась почти сразу: надзорные органы стали приходить к застройщикам, обнаруживать нарушения и зарабатывать на этом. По словам главы ВЦНСП, речь идет о теневых триллионах рублей, которые прошли через бизнес самовольного строительства.
Адвокат по самострою Роман Медников отметил, что до 2013–2014 года была схема, по которой на многоквартирные дома получали права собственности.
— Многоквартирные дома вводили в эксплуатацию через заявление о пользовании жилым помещением, потом жильцы якобы перессоривались, шли в суд, узаконивая право собственности части объекта недвижимости, который впоследствии становился квартирой, — рассказал он «Известиям». — А в 2013–2014 годах Верховный суд сломал эту практику, заявив, что делать так нельзя.
Член президиума правления «Опоры России», председатель комитета «Опоры России» по строительству Дмитрий Котровский замечает, что нельзя в появлении самостроев обвинять только бизнес — виноваты все.
Снос незаконно построенных эллингов в районе береговой зоны «Малый Ахун» в Хостинском районе Сочи, 19 апреля 2013 года
— Любой строительный проект, который появляется в муниципалитете, невозможно скрыть от контрольно-надзорных органов, — заявил он. — Когда деньги от покупателей шли застройщику, я думаю, какой-то расчетный счет всё равно предоставлялся этим несчастным покупателям, которые приобретали эти странные объекты без юридических оснований. Кто-то за этим должен был смотреть. Государство имело основания для проверок.
При этом, замечает Котровский, дома эти могут быть совершенно разные — есть надстроенные гаражи в Сочи, и есть абсолютно благополучные здания, по которым проведены все экспертизы, соответствующие строительным нормам. Но и те, и другие, по идее, должны быть снесены.
Теперь по всей стране есть самострои, в которых живут люди — и их дома, по идее, могут снести. Однако закон 2018 года дал регионам право легализовать их.
— Есть регионы, которые идут навстречу жителям таких домов, а Краснодарский край категорически не хочет разбираться: сносят дома, людей выгоняют на улицу — и всё, — говорит Моор. — Сейчас мне прислали: в Сочи сносят очередной дом, единственное жилье людей. Но нужно признавать ошибки, законодательно устранить возможность появления новых объектов, а те, которые можно спасти — нужно спасти.
Разовая амнистия
Реестр самостроев сейчас составляет ВЦНСП. В списке, который опубликован на сайте, всего 1137 домов, с учетом заявок, пришедших в Центр — около 5 тыс.
— Нельзя просто принимать заявки, их надо рассматривать внимательно, — говорит Моор. — У нас есть заявки, где под видом жилого самостроя пытаются представить коммерческие объекты, здания, в которых не живут люди, и так далее. Наша задача — не все самострои легализовать, а помочь тем людям, которые могут остаться на улице.
По его словам, реестр готовится, чтобы представить масштаб проблемы — и уже затем принимать решение, что делать дальше. Эксперт полагает, что проблему можно было бы решить по аналогии с гаражной амнистией: выявить конкретное число объектов жилого самостроя, которые могли бы быть легализованы, а затем провести разовую амнистию этих объектов.
— Кроме того, нужно повысить ответственность муниципальных чиновников за появление нового самостроя. Сейчас никакой ответственности они не несут, поэтому и коррупционные риски в этой части растут, — заявил Моор.
Он подчеркивает, что «не надо бояться принимать амнистию и бояться, что будут появляться новые объекты самостроя».
В то же время эксперт ОНФ Павел Склянчук считает, что об амнистии в этом вопросе говорить сложно.
— Гаражная и дачная амнистия — это упразднение документов для ввода в эксплуатацию, а самострой — это проблема неполученного разрешения на строительство, — сказал он «Известиям». — Поэтому нужно говорить не об амнистии, а о переписи незаконного жилищного строительства и создании федеральной комиссии по ликвидации самостроя.
Депутат Госдумы Павел Фадеев также отмечает, что нельзя легализовывать все подряд самострои.
— Ситуации совершенно разные могут быть, — сказал он «Известиям». — Где-то самострой совершенно непригоден для жилья, где-то построен с большими нарушениями. Но если здание построено по всем нормам и угроз для жизни граждан не представляет, то, в принципе, ничего плохого в этом нет, чтобы этот объект легализовать. Здесь нет одного решения — это комплексный вопрос. И в 2018 году мы дали право субъектам попытаться начать эту историю решать.
При этом признает: в том законе не были прописаны все нюансы, поэтому муниципалитетам не хватало инструментов для легализации самостроев.
— И нужно либо более детально прописывать всё, либо отдельный документ о самострое должен быть, потому что проблема действительно есть, — говорит он.
«Все уже отсидели»
Моор уверен, что сейчас новых самостроев появиться практически нигде не может: «Столько людей пострадало, что начинать новое строительство на ИЖС — это абсолютная глупость».
— Сейчас любой застройщик понимает, что если раньше он договаривался с администрацией кулуарно, то теперь чиновники не могут дать гарантий, — заявил он. — Это очень большой риск, о котором все знают. Я не вижу, чтобы такие новые объекты появлялись. Они есть, но там, где застройщики поддерживаются администрацией, где у них есть гарантии, которые тщательно скрываются. Массово такой ситуации не происходит.
Он отмечает: если суд признает здание объектом самовольного строительства и выносит решение о его сносе — то автоматически возбуждается уголовное дело: там живут люди, а значит, есть потерпевшие.
Самовольно возведенный коттедж в поселке «Вираж» на Карамышевской набережной в Москве сносится по решению суда, 8 мая 2013 года
— Как правило, эти застройщики давно уже кто отсидел, кто находится в местах лишения свободы, кто заплатил штраф, — отметил он. — Дом признан самостроем, застройщик наказан — и всё, дом стоит, люди в нем живут. У нас есть самострои, в которых люди живут по 15 лет. Они платят коммунальные услуги, но живут в доме, по которому есть решение о сносе. Приставы не могут его снести, потому что это единственное жилье у людей. В суд подать нельзя — суды уже все прошли, приставы закрыть исполнительный лист не могут. И никто не понимает, что делать.
Котровский также отмечает, что новый самострой может появиться, только если совпадут три составляющие: есть свободный земельный участок, есть предприниматель, который не боится последствий, и при этом отсутствует контроль.
— Ситуация с самостроем произошла только потому, что у государства не хватало ресурсов, чтобы отслеживать подобные вещи, — заметил он.
