Новостройки — безопаснее и дороже?

Недвижимость — сектор, который волнует абсолютно всех. Тема доступного жилья не только в Москве, но и в целом по России актуальна как никогда. В прошедшем году на рынке произошло несколько серьёзных событий и нововведений, которые не могли не отразиться на его состоянии. Как прошёл год в сфере строительства жилья и что нас ждёт в 2020 году, разобрались «Известия».

Проблемой доступного жилья правительство всерьёз занялось ещё в 2018 году. Именно тогда в майском указе президента России был задан курс на обеспечение жильём семей со средним достатком. В частности, в указе было прописано, что к 2024 году они должны иметь возможность приобрести собственную недвижимость либо за счёт личных средств, либо в ипотеку, ставка по которой должна быть менее 8%.

Закон о долевом строительстве

Одной из главных проблем этого сегмента долгое время были мошеннические схемы в долевом строительстве, которые в итоге пришлось устранить на законодательном уровне. Так, с 1 июля 2019 года вступил в силу долгожданный закон об эскроу-счетах, которые должны обезопасить покупателей, зафиксировав их средства на специальных счетах до окончания строительства проекта. Такое серьёзное нововведение не могло не отра­зиться на рынке.

В конце 2018 года предсказывали резкий рост цен на недвижимость, связанный с долевым законом. Однако всё оказалось не так страшно.

— На рынке новостроек произошла революция, связанная с переходом на эскроу-счета. Из-за этого в начале года цены резко пошли вверх. Люди, услышав обрывки информации, поддались панике и начали покупать недвижимость. Когда летом стало понятно, что потрясений не будет, рынок уже набрал хороший ход, что привело к снижению цен, — рассказала Юлия Антясова, управляющий директор МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости.

Укрупнение крупняков

Другим результатом введения нового закона могло стать укрупнение и так крупных застройщиков. Действительно, большие компании успели подготовиться и прошли 1 июля без драм.

— Многим девелоперам пришлось оперативно перестраивать свои бизнес-процессы. — рассказал вице-президент ПИК Юрий Ильин. — Ещё в октябре 2018 года мы заключили с ВТБ первую в России крупную сделку о предоставлении проектного финансирования. Совместно мы разработали интегрированное IT-решение, которое в режиме онлайн позволяет контролировать и анализировать данные об использовании кредитных средств. Никакого кризиса из-за изменений условий финансирования мы не видим.

Однако мелкие застройщики, особенно в регионах, пострадали серьёзно. Для них средства дольщиков зачастую были единственным источником финансирования. Таким компаниям пришлось объявлять себя банкротами. Число застройщиков, чей бизнес оказался под угрозой из-за намерения кредиторов подать заявления об их банкротстве, за прошлый год выросло почти на 80%, согласно исследованию РАСК. Уже признанных несостоятельными девелоперов стало больше на 22%. Кредиторы планируют подать заявления о банкротстве относительно 350 застройщиков, что на 77% превышает аналогичный показатель 2018 года.

Снижение ипотечных ставок

Ещё одним важным итогом уходящего года можно назвать снижение ключевой ставки и ставок ипотечного кредитования. В начале 2019 года ставка ЦБ составляла 7,75%, а к концу года она достигла 6,25%, что не могло не сказаться на ипотечном кредитовании.

— В Москве, по данным аналитиков МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости, почти 60% сделок совершается по программе ипотечного кредитования. В конце года 8,15% было самой низкой ипотечной ставкой, не считая семейную ипотеку со ставкой 4–5%. Уже понятно, что это не предел и ставка может понизиться. Некоторые банки несколько раз за год её понижали. Ведь клиент просто не придёт на высокую ставку. Поэтому если банки не хотят потерять клиентов, им придётся её снижать, — считает Юлия Антясова.

С ней согласен и начальник управления клиентских программ и ипотеки ПИК Юрий Никитчук.

— Мы наблюдаем минимальное значение ключевой ставки за последние пять лет, — заметил он. — С учётом этой тенденции мы ожидаем снижения ключевой ставки до конца 2020 года ещё на 0,25. Только за прошедшие полгода крупнейшие банки несколько раз понижали ставки по ипотеке, в том числе и по ипотеке с государственной поддержкой для семей с детьми. Сложившаяся конъюнктура рынка делает ипотеку более доступной, поэтому можно предположить увеличение доли ипотечных сделок на 3–5%.

Объём сданного жилья

Несмотря на введение закона, который, казалось бы, мог затормозить строительство нового жилья, Москва ожидаемо продемонстрировала наибольшие объёмы ввода в эксплуатацию — 6,3% всего сданного в эксплуатацию жилья в РФ. Рост объёмов ввода составил 41% по сравнению с 2018 годом. Согласно статистике Росстата, в Уральском федеральном округе рост составил 8,8% в годовом выражении, а в Сибирском — 3%. Однако не все регионы продемонстрировали рост. Московская область, Ленинградская область и Санкт-Петербург сдали меньше жилья в сравнении с предыдущим периодом, падение составило 4,8, 12,1 и 7,8% соответственно.

В отношении Московской области, которая в последние годы активно прирастала новым жильём, эксперты склонны сохранять осторожность.

— Мы можем ожидать снижения темпов застройки, — считает Юлия Антясова. — Новые правила требуют от компаний других условий строительства, что может привести к некоторой стагнации. Пока идёт вымывание уже построенных проектов.

Вице-президент компании ПИК же считает, что потенциал Подмосковья ещё далеко не исчерпан: «Новые жилые комплексы в Подмосковье будут появляться там, где будет развиваться транспортная инфраструктура — скоростные магистрали, позволяющие быстро доехать до Москвы, железнодорожное сообщение с комфортными электричками и новыми станциями. Такие города будут интересны для населения и, соответственно, для девелоперов.

Больше этажей, меньше метров

Что касается самого жилья, то тут прослеживается определённый тренд на уменьшение квадратуры и увеличение высотности. В Москве средняя этажность за два года увеличилась почти в два раза, сейчас на экспозиции 117 корпусов выше 30 этажей.

Но и регионы не отстают — в Самаре средняя этажность сданного жилья за десятилетие увеличилась более чем в три раза (с 6,9 до 25 этажей). Согласно исследованию ЦИАН, средняя площадь квартир и апартаментов, введённых в эксплуатацию в 2010–2019 годах, составила 58,9 кв. м, что меньше на 22% в сравнении с предыдущим десятилетием.

Жильё подорожает?

Предполагается, что в предстоящем году многие тенденции усилятся. По словам Юрия Ильина, введение эскроу-счетов отразится на стоимости жилья уже на долгосрочную перспективу.

— Введение эскроу-счетов способствует увеличению кредитной нагрузки застройщиков, что наряду с другими факторами может повлиять на повышение стоимости жилья, — считает он. — Спрос будет поддерживаться снижением ипотечных ставок, а также минимизацией рисков при покупке недвижимости. Новые правила финансирования строительства, безусловно, сделают покупку квартир гораздо более безопасным мероприятием для тех, кто покупал у мелких и неизвестных застройщиков.

На помощь крупным девелоперам придут и технологии.

— Увеличению темпов строительства может способствовать и развитие BIM-моделирования, позволяющего сократить сроки проектирования и строительства до 20%, а сроки координации и согласований при разработке документации — до 70–90%. Таким образом, девелоперы смогут одновременно работать над большим количеством проектов без потери качества и с прогнозируемой себестоимостью этих проектов, а жители получат возможность быстрее заселиться в свои квартиры или воспользоваться объектами инфраструктуры, — рассказал Юрий Ильин.

— До середины года нам не стоит ждать роста цен, они останутся стабильными, — считает Юлия Антясова. — Затем может даже пойти снижение, если не увеличится спрос. После достройки всех проектов по старым правилам ряду компаний придётся уйти с рынка, останутся только самые большие. Монополия породит рост цен от застройщиков, к чему нас уже начали готовить. Но снижение спроса должно будет урегулировать этот процесс. Можно ожидать, что снова наступит эра покупателя, который будет диктовать условия на рынке.

Конечно, нельзя не упомянуть и не такие очевидные факторы, которые непременно повлияют на ситуацию на рынке в нынешнем году. К примеру, программа реновации, которая наверняка продолжится, учитывая, что в обновлённый состав правительства вошёл Марат Хуснуллин, который установил рекорд построенного в Москве жилья с 1965 года. По мнению экспертов, в ближайшие годы объёмы жилья в реновационных проектах смогут конкурировать с жильём от коммерческих застройщиков.

Традиционно активное строительство будет продолжаться в тех регионах, куда прокладываются линии общественного транспорта. Для крупных городов это важнейший фактор по росту объёмов строительства и цен на жильё.

Совершенно неочевидно, но вполне реально может повлиять на ипотечный рынок повышение пенсионного возраста. Число граждан предпенсионного возраста увеличится, и срок ипотечного кредита можно будет также увеличить, что отразится на сумме ежемесячного платежа, сделав ипотеку более доступной.

— Увеличение объёма материнского капитала может стать хорошим драйвером для стимулирования спроса на недвижимость. В 2019 году доля клиентов ПИК, воспользовавшихся ипотечными программами с господдержкой, выросла с 3 до 11%, — рассказал Юрий Никитчук.

Действительно, с 1 января 2020 года материнский капитал в размере 466,6 тыс. станет доступен семьям с первым ребёнком.

— Для регионов это точно станет определённым толчком и подогреет рынок, — полагает Юлия Антясова. — Более одного миллиона рублей, которые можно будет потратить на ипотеку, — это существенный вклад. Квартира или дом могут стоить два или три миллиона рублей. Что касается Москвы, то на ней увеличение материнского капитала не отразится. Средние цены на дешёвую квартиру колеблются в районе 5,5 млн рублей. В таких условиях материнский капитал не сможет закрыть даже половину квартиры.