Жулье с жильем: как «профессиональные соседи» выселяют хозяев квартир
Законопроект, запрещающий продажу микродолей в квартирах, может быть принят во втором чтении уже в весеннюю сессию Госдумы. Уверенность в этом «Известиям» высказали его авторы-парламентарии. Этот документ призван защитить россиян от квартирных рейдеров — скупающих малые площади аферистов, которые вынуждают граждан совершать невыгодные сделки по продаже жилья. А зачастую и вовсе лишаться его. Только в прошлом году в России, по данным МВД, было зафиксировано более 6 тыс. случаев мошенничества в сфере недвижимости. «Известия» выяснили, как работает «серый» рынок жилья, узнали, кто такие «профессиональные соседи», какие методы используют квартирные рейдеры и можно ли обезопасить себя и свою квартиру от посягательств преступников.
«Социальный терроризм»
По статистике МВД, из 6755 зарегистрированных в 2018 году фактов мошеннических действий в сфере недвижимости раскрыто было меньше половины — 3196 случаев. Чаще махинации с жильем выявляют в Москве и Московской области, а также в Санкт-Петербурге и городах-миллионниках.
— Это объясняется большим количеством предложений на рынке недвижимости и высокой стоимостью жилья, — пояснили «Известиям» в пресс-службе МВД. — Всего за минувший год за совершение указанных противоправных деяний задержан 1751 человек.
В новом году проблема квартирного рейдерства вышла на государственный уровень. В ближайшую сессию Госдума рассмотрит сразу несколько законопроектов, призванных решить этот вопрос. Свои предложения об ограничении площади долей в квартире, которые можно продавать или переоформлять, внесла группа депутатов от фракции ЛДПР. Один из авторов проекта, член думского комитета по жилищной политике и ЖКХ Игорь Торощин рассказал «Известиям», что документ предполагает запретить образование доли в праве общей собственности на квартиру, если эта доля — меньшей площади, чем учетная норма жилого помещения.
— Квартирное рейдерство зашло так далеко, что его уже называют особо опасной формой социального терроризма, — сказал он. — Рассматривался даже вариант полного запрета деления жилых помещений на доли, но от него отказались, так как это ограничило бы права добросовестных граждан. Поэтому внесли проект о запрете дробления на доли, которые не соответствуют учетной норме.
Это уже вторая подобная инициатива. Еще в конце 2017 года глава думского комитета по госстроительству и законодательству Павел Крашенинников, председатель комитета по ЖКХ Галина Хованская и ее заместители Александр Сидякин и Павел Качкаев предложили ввести запрет на продажу микродолей, которые не соответствуют учетной норме, и ограничения на их регистрацию. Сейчас этот законопроект проходит процедуру согласования после первого чтения, сообщила «Известиям» Галина Хованская.
— Мы внесли правки и оптимистично настроены по поводу принятия нашего проекта во втором чтении, — сказала депутат.
Не по доброй доле
Теоретически сделки с куплей-продажей микродолей защищаются статьей 250 Гражданского кодекса РФ «Преимущественное право покупки». Однако предусмотренные в ней ограничения, по словам специалистов, довольно легко обойти — услуги по приобретению части квартир предлагает множество риэлторских контор.
Подобные объявления на одном из самых популярных сайтов по торговле недвижимостью выглядят вполне солидно: «Москва, 1/2 к вартиры, 32 кв. м, хороший дом, квартира с ремонтом, чудесные соседи». Цена — 3 500 000 рублей. Встречаются варианты попроще и подешевле — например, предложения о продаже 1/22 и даже 1/100 квартиры. Как правило, эти «дольки»нужны для оформления прописки в столице.
Препятствием для гражданина, решившего продать свою долю в такой квартире, могут стать остальные собственники.
— Договориться получается не всегда. И тогда юристы могут предложить вам способы обойти преимущественное право родственников на покупку доли. Прибегнув к ним, впрочем, стоит отдавать себе отчет, что они связаны с определенным риском. При недобросовестности покупателя продавец, обошедший преимущественное право с помощью мнимой или притворной сделки, рискует не получить оплату по договору, — пояснили «Известиям» специалисты московской юридической консультации «Народный советник».
При этом существует и вполне легальный способ продать свою долю — оформить дарственную на потенциального покупателя в обход воли остальных жильцов.
— При дарении собственник теряет преимущественное право на покупку. Фактически за дарственной часто скрывается обычная купля-продажа, еще и не обремененная уплатой налогов, — уверяют юристы. — Здесь есть обратные риски: сделка может быть признана мнимой и собственник в этом случае потребует перевода прав на себя. В результате покупатель расстанется с приобретенной долей.
«Профессиональные соседи»
Описанные лазейки в законодательстве привели к появлению в России нелегального бизнеса в сфере недвижимости — квартирного рейдерства.
Как правило, все подобные истории начинаются одинаково. Один из членов семьи по разным причинам вступает в конфликт с остальными и решает продать свою долю в квартире. В итоге незадачливый продавец попадает в сети «черных риэлторов» и в дело вступает целая организованная группа. Недобросовестные юристы помогают оформить дарственную и получить деньги, а затем подселяют в квартиру так называемых «профессиональных соседей», которые создают невыносимые условия жизни для остальных собственников, в результате чего они вынуждены продать и свои доли в надежде избавиться от новых жильцов.
— Это бригады специально обученных людей, которые работают при риэлторских конторах, которые и сдают им информацию, — рассказал «Известиям» руководитель проекта «Народный антирейдер» Сергей Лобанов. — В итоге жизнь собственников делают невыносимой «профессиональные соседи».
Как правило, новые жильцы приезжают, когда хозяев нет дома, взламывают двери и вселяются, после чего начинают доводить живущих там людей до полного бессилия и отчаяния.
— Приведу пример, — продолжил Сергей Лобанов. — Часть собственности москвички Анны Г. находилась под судебным запретом на продажу, однако мошенническим путем эта доля была продана рейдеру. Он и вселил туда своих людей, которые регулярно вступали в конфликты с собственницей оставшихся 3/4 квартиры.
В похожей ситуации оказался и 29-летний Александр О. Его сестра продала свою долю в квартире, и к нему вселились те самые «профессиональные соседи». По его словам, сначала они просто пили день и ночь, а когда поняли, что хозяин большую часть времени находится на работе, перешли к более радикальным мерам.
— Они разгромили ванную и туалет. Я починил, а они снова всё разбили. Причем я не мог ничего сделать, потому что у них были документы о собственности, и полицейские пожимали плечами и говорили: «Разбирайтесь сами». Но эти люди не хотели идти ни на какие компромиссы, — рассказал «Известиям» Александр. — Я продержался полгода, нервы были измотаны и у меня, и даже у моего кота. Поэтому я в итоге продал и свою часть жилища. Пришлось переехать в маленькую квартиру.
«Почему бы и нет»
Жилище пенсионерки Анны Петровны П. «профессиональные соседи» захватили под Новый год. Ситуация в квартире сразу стала крайне напряженной — незваные гости едва не довели пожилую москвичку до суицида.
— Я не уследила, как сын стал играть в онлайн-казино, и в какой-то момент полностью потеряла контроль над ним. Однажды пришли двое мужчин и сказали, что теперь моя квартира — это их квартира, — рассказала она «Известиям». — Они грубо толкнули меня и стали располагаться. Я позвонила в полицию, у меня на руках были и документы на собственность части квартиры и акт о вселении. Но всё осталось, как есть. Признаюсь, в какой-то момент самоубийство казалось мне единственным выходом, но о моей ситуации узнали ребята-антирейдеры, и благодаря им сохраняется шанс добиться компенсации за то, что мне пришлось пережить.
К Анне Петровне вселились активисты «Народного антирейдера» — уже месяц Илья и Антон каждый день находятся в квартире, оберегают пострадавшую от мошенников женщину.
— Мы собираем доказательства по ст. 247 ГК РФ («Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности»). При нас они не могут ограничивать пользование туалетом, ванной и кухней, потому что мы зафиксируем это и используем в суде, чтобы доказать факт давления на собственницу, — рассказали «Известиям» активисты.
Одним из «профессиональных соседей», вселившихся к Анне Петровне, оказался уроженец одной кавказских республик. По его словам, он не имеет личной неприязни к бабушке, но ради денег готов и дальше делать ее жизнь невыносимой. Сначала он уверял, что приобрел свою долю законно и имеет полное право тут жить, но в конце концов сообщил, что происходящее для него — просто способ заработка.
— Не наркотики же продаю, всё легально, по закону, — заявил он «Известиям». — Меня попросили пожить. Своего жилья у меня нет, в Москве я недавно, поэтому мы с братом подумали, почему бы и нет.
Не сразу, но «профессиональный сосед» признался, что получает за свою «работу» около 15 тыс. рублей в месяц.
Что делать?
Попавшим в подобную ситуацию в первую очередь стоит попробовать оспорить сделку по продаже микродоли в суде, пояснил «Известиям» адвокат Виталий Ревзин.
— Нужно будет доказать, что сделка была совершена явно с криминальным подтекстом, а то количество квадратных метров, которые приобрели посторонние люди, невозможно выделить для их проживания. И тогда есть вероятность, что суд отменит сделку, — сказал он. — Еще один вариант — через суд обязать продать микродолю собственникам, доля которых больше. При этом цена микродоли определяется экспертом. Если в квартиру всё-таки попали посторонние «собственники», можно определить порядок пользования квартирой. Для этого нужно обратиться в суд, который определит, кто из жильцов и каким образом имеет право распоряжаться квадратными метрами.
По словам адвоката, «профессиональных соседей» можно лишить права пользования приобретенной долей и другим способом. Для этого нужно через суд доказать, что совместно проживать совершенно незнакомым людям на одной площади фактически невозможно.
— Практика показывает, что добиться положительного решения по таким делам вполне реально, —уверяет Виталий Ревзин.
В Росреестре «Известиям» пояснили, что для защиты своего жилья собственникам можно подать заявление о невозможности проведения действий с их недвижимостью без их личного участия. При поступлении такого заявления в ЕГРН вносится соответствующая запись. Ее наличие является основанием для возврата заявления на госрегистрацию прав на эту недвижимость другим лицом без рассмотрения.
