Посторонним В: кого пускать в квартиру для проверки планировки
Прежде чем занести перфоратор над перегородкой в квартире, стоит убедиться, не придет ли потом жилинспекция с проверкой. Подозрение в несогласованной перепланировке жилья может стать поводом для судебного предписания, которое обяжет вас пустить специалистов в дом. Нарушения (а таковым может оказаться и застекление балкона) обернутся штрафом. В крайних случаях несогласованная перепланировка приводит к продаже квартиры с торгов. Подробнее о том, кто может заявиться с проверкой перепланировки и почему лучше продумать всё заранее, читайте в материале «Известий».
Опасные причуды
Как-то владелец квартиры в высотке на проспекте Мира в Москве захотел сделать у себя бассейн. Рабочие уже проложили трубы и собрали оборудование, когда соседи, заподозрив неладное, вызвали надзорные органы. И очень вовремя: если бы бассейн успели наполнить водой, потолок бы не выдержал и несколько квартир этажами ниже были бы уничтожены.
Чаще речь идет о менее эксцентричных перепланировках: сносе стен и перегородок, расширении ванной комнаты и объединении ее с уборной, создании проемов. Но и эти с виду безобидные махинации могут угрожать безопасности жильцов. Специалисты полагали, что именно перепланировка (хотя она была согласована с районной управой) усугубила ситуацию во время скандального пожара в доме №12 на Никитском бульваре: из-за обилия пустых пространств огонь распространился быстрее.
Пожар в доме №12 на Никитском бульваре
В конце марта Петроградский районный суд Санкт-Петербурга оштрафовал на 56 млн рублей дизайнера Александра Свиридова: из-за проведенной им перепланировки покосился дом. В 2013 году он приобрел две квартиры на первом и втором этажах в историческом доме и объединил их. Четыре года спустя во время замены прогнивших балок разрушились перекрытия. В итоге около 30 человек переехали в квартиры из резервного фонда города, некоторые до сих пор там остаются.
Обрушение меньших масштабов произошло в феврале прошлого года в Звенигороде: на первом этаже провалился пол на площади почти в 20 квадратов. Обошлось без пострадавших, но пришлось временно расселять более 150 человек.
Кто там?
Чаще всего разбирательства начинаются с жалоб соседей: либо когда дошло до последствий (например, трещин на стенках и проблем с вентиляцией), либо когда строительного мусора подозрительно много. Вопросы могут возникнуть и у управляющей компании (УК), так как из-за перепланировок может увеличиться потребление энергии.
— Скрывать перепланировку многим удается годами. Но всё же рано или поздно этот факт все-таки могут обнаружить. Это может произойти, например, при обходе квартир коммунальными службами с целью проверки счетчиков или планового осмотра коммуникаций, при продаже квартиры, — отметила в беседе с «Известиями» адвокат Виктория Данильченко. — Но самым частым случаем является комиссионная проверка вследствие жалоб соседей, которые считают перепланировку потенциальной угрозой для безопасности жизни, здоровья или имущества.
Сначала жилищная инспекция присылает письмо о том, что собирается нанести визит. В нем прописаны его время и контактный телефон специалиста для переноса. Также указывается, что «в случае непредоставления добровольного доступа… жилинспекцией будет подано исковое заявление в суд об обязании предоставить доступ».
Если первый раз до собственника не удалось достучаться, следом идет письмо о назначении комиссионной проверки. Если и это не сработало, дело передается в суд.
«А согласно законодательству РФ, жилье теряет право на неприкосновенность в случае, когда суд выдает постановление о принудительном допуске в него», — подчеркивает Виктория Данильченко.
Более того, в 2017 году профильный комитет Госдумы одобрил ряд поправок в Жилищный кодекс, направленных на борьбу с незаконными перепланировками. Теперь суды обязаны в ускоренном порядке рассматривать обращения с требованием предоставить доступ в жилые помещения, собственники которых отказываются впускать инспектора для проверки. «Суд должен будет рассмотреть такое требование в течение 10 дней», — объясняет адвокат.
В Башкирии из-за обилия таких нарушений приняли более жесткие меры. 16 июня в республике вступит в силу закон, который дает право жилищным инспекторам беспрепятственно проходить в квартиру, имея при себе служебное удостоверение и копию приказа ведомства о назначении проверки.
В гости — раз в квартал
Судебная практика по подобным делам, однако, разнится. В 2015 году Ярославский областной суд отказался предоставлять жилнадзору доступ в квартиру, где, по словам написавшего жалобу соседа, провели несогласованную перепланировку. Он отменил решение предыдущей инстанции. Отмечалось, что автор жалобы сам отказался пускать сотрудников УК, дав задний ход: трещин на стенах, как оказалось, нет, а в органы он обращался из-за возможности их появления. Областной суд опирался в первую очередь на право на неприкосновенность жилища.
В конце мая Верховный суд (ВС) дал разъяснение по подобным делам, подтвердив право управляющих компаний (а управляющие компании могут первыми нагрянуть с проверкой при подозрениях на несанкционированные ремонтные работы) заходить в квартиры собственников. Московский областной суд, как и ярославский, отказал в доступе УК. Для этого не было оснований: аварий нет, соседи не жаловались.
ВС же подчеркивает, что коммунальщики обязаны обеспечивать безопасность жильцов, а несогласованная перепланировка именно ей и угрожает — так что им никакие дополнительные согласования для проверки жилья не нужны. Нужно договориться об удобном времени с собственником и не частить: визит можно наносить не чаще чем раз в три месяца.
Суды ошибочно полагают, что собственник должен пускать коммунальщиков в помещение, только если имели место жалобы. «Такое право имеется у представителей исполнителя в силу прямого указания в законе, не зависит от конкретных обстоятельств и установлено в том числе для профилактики и предупреждения аварийных ситуаций или возможных нарушений прав граждан в будущем», — постановила высшая инстанция.
И даже балкон
Перепланировка — это все изменения помещения, которые отражаются на техническом плане. То же и с переустройством квартиры: под него попадает установка новых газовых приборов и перестановка старых, замена газовых плит на электрические, а также замена, перестановка или установка нового оборудования, которое влечет увеличение водо- и энергопотребления.
Под понятие «перепланировка» попадает перенос или изменение границ ванных комнат, махинации с несущими стенами, создание проемов в перекрытиях и опять же несущих стенах, заделка проемов, изменение конструкции полов (если в доме деревянные перекрытия), разбор и устройство перегородок («воспринимающих» или создающих дополнительную сверхнормативную нагрузку на перекрытия), переустройство кухонь и кухонных ниш, а также возведение антресолей. Все эти работы требуют предварительного согласования со всеми вытекающими: подготовкой проекта, подачи заявления, получения документов и так далее.
Лучше лишний раз проверить, не требует ли согласования та или иная работа. Например, спорная ситуация с остеклением балконов и лоджий. Юристы, опрошенные порталом Domofond.ru, утверждают, что оно приравнивается к перепланировке и требует согласования. Мосжилинспекция при этом указывает, что достаточно оформить акт о завершенных работах.
Перепланировку необходимо согласовать с БТИ до начала проведения работ. В обратном случае она будет считаться самовольной, а это карается штрафом до 2,5 тыс. рублей (для юридических лиц — до 350 тыс. рублей) и тратами на очередной ремонт: надзорные органы могут потребовать вернуть всё в исходный вид.
Самая крайняя мера, прописанная в Жилищном кодексе РФ, — выселение и продажа квартиры с торгов с частичным возмещением денег. При этом приводить помещение в соответствие с техпланом придется новому собственнику.
Впервые российский суд применил такую меру в 2013 году против москвича, который снес несущую стену между комнатой и кухней с газовым оборудованием, а потом три года отказывался вернуть ее на место. Выселить постановили и владельца трехкомнатной квартиры на первом этаже, который выбил дополнительный вход в несущей стене дома, сделал из квартиры одновременно офис и мини-отель. Перепланировка на первых этажах, как показывает практика, — одна из самых опасных: в Ярославле пять лет назад из-за махинаций с несущей стеной обрушился подъезд и погибла женщина, в Перми год спустя — два человека погибли, двое пострадали.
И именно в помещениях на первых этажах — жилых и нежилых — чаще всего меняют пространство. Более 90% собственников офисов, салонов красоты, магазинов и других коммерческих объектов затевают перепланировку. В том числе и для этих случаев в Госдуме разработали законопроект, которым отдельно вводятся штрафы за самовольную перепланировку помещений в многоквартирных домах для должностных лиц — до 5 тыс. рублей, для юридических — до 50 тыс. рублей. Профильный комитет одобрил его к принятию в первом чтении.
Скидка за оригинальность
По оценкам, которые приводит «РИА Новости», перепланировка — явление весьма распространенное. Ее провели собственники порядка 35–40% квартир, которые есть на рынке. Речь идет в основном о вторичке в домах 1980–1990-х годов, планировка квартир в которых не самая удачная.
В конечном счете оригинальность мешает продать недвижимость: дисконт при продаже нестандартных квартир колеблется от 10% до 50% в сравнении с сопоставимыми предложениями, рассказали «Известиям» в «ИНКОМ-Недвижимости». По подсчетам агентства недвижимости «PRO Обмен», из порядка 48 тыс. квартир на вторичном рынке, которые были выставлены на продажу в мае, 12% — проблемные. Самая распространенная проблема связана как раз с несогласованными перепланировками.
Если квартиру уже перекроили без документов, лучше ими все-таки обзавестись. Оценщики предлагают такие услуги, как «легализация незаконной перепланировки» или «согласование с уплатой штрафа». Административного штрафа в таком случае не избежать. Сначала необходимо получить заключение о допустимости и безопасности переустройства, следом подать заявление об оформлении акта о перепланировке — на этом этапе штраф выпишут автоматически.
От крупного штрафа не отвертеться в случае, если самовольная перепланировка привела к проблемам у соседей, снижению прочности общедомовой конструкции, уменьшению вентиляционных шахт, перемещению санитарного узла и повреждению фасада. Но на некоторые вещи, как рассказывают риелторы, можно закрыть глаза. Даже банки при оценке недвижимости перед выдачей ипотеки могут пропустить такие распространенные нарушения, как объединенный санузел и незначительное перемещение батарей и дверных проемов.
