Проблемы обманутых дольщиков вновь на повестке дня — в правительстве, парламенте, Общественной палате обсуждают, как можно помочь обманутым и не допустить подобных ситуаций в дальнейшем. Да и сами пострадавшие не дают о себе забыть — с завидным постоянством в разных регионах проходят митинги: обманутые дольщики ищут справедливости и свои квартиры в судах, у региональных чиновников, в правоохранительных органах.
Казалось бы, существует ряд механизмов, позволяющих участникам долевого строительства получить достроенный объект вне зависимости от судьбы застройщика. Но усилия федерального законодателя и исполнительной власти в лице Министерства строительства и ЖКХ наталкиваются на неожиданное сопротивление муниципальных властей. Последние, отягченные недостатком кто средств, а кто и элементарных управленческих навыков, очень вяло отрабатывают поручения руководства страны. «Дорожные карты» по достройке проблемных объектов за подписью глав регионов оставляют желать лучшего, а сами объекты не вносятся в реестр проблемных. И не только объекты, но и пострадавшие граждане испытывают серьезные трудности с внесением их в соответствующий реестр.
Процесс долевого строительства нуждается в общественном контроле. Прозрачность процесса, отсутствие элементарного вранья с мест и «лакировки действительности» могут контролировать, к примеру, общественные палаты регионов. В их полномочия можно включить проведение общественного мониторинга, выездных проверок, контроля качества работ на достраиваемых объектах.
Будущее долевого строительства регулирует принятый весной этого года закон «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков». С 25 октября начал работу Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства. Теперь застройщики отчисляют в компенсационный фонд 1,2% от цены каждого договора участия в долевом строительстве. История обсуждения этого закона весьма бурная, насчитывает два раунда парламентских слушаний и ряд дискуссий на экспертных площадках.
Однако форсированное принятие закона до сих пор оставило множество вопросов как у дольщиков, так и у представителей строительной отрасли. Защита прав участников долевого строительства не должна ликвидировать строительный рынок России — и в этом смысле можно ожидать достаточно серьезных корректировок законодательства, в том числе и в части налоговых льгот по НДС, утрачиваемых строителями, и в части работы банковской сферы со специальными счетами участников долевого строительства. Ряд поднятых вопросов напрямую увязывается с конечной стоимостью жилья для конкретного человека, поэтому важно не допустить ухудшения экономической конъюнктуры для представителей строительного сообщества.
В практической работе фонда нужна система оценки и мониторинга застрахованных рисков, а недобросовестных застройщиков не стоит допускать к страхованию. Можно перенять наработанный годами опыт банковского и страхового сегментов и даже привлечь их представителей к участию в деятельности фонда. Также нужны механизмы общественного контроля работы компенсационного фонда.
Несмотря на государственные гарантии, потенциальные дольщики должны понимать, что инвестирование в строительство в том числе и их коммерческий риск, нужно трезво и глубоко оценивать ситуацию, компанию-застройщика. И помнить, что чем ниже цена предложения — тем выше риск.
Сегодня на рынке работают 6,5 тыс. строительных компаний, многие из которых не смогут выдержать конкуренции в ближайшие годы. Недостаточно изучить документы по конкретному объекту строительства, необходимо использовать информацию государственных органов (например, региональных департаментов строительства, арбитражных судов) для формирования мнения о компании-застройщике. Гарантии государства должны восприниматься не как право на ошибку или злоупотребление, а как вынужденная мера социального страхования.
Автор — член Общественной палаты РФ, первый вице-президент Молодежного союза юристов РФ
Мнение автора может не совпадать с позицией редакции
