Дороже золота: как вырастет процент по ипотеке в 2025 году
В ряде банков ипотечный кредит предлагают уже под 43% годовых. Некоторые аналитики предрекают рост ставки до 50% и даже выше. В ситуации разбирались «Известия».
Околонулевая вероятность
Увеличение ипотечных ставок до 50% возможно только при очень серьезном кризисе, солидарны опрошенные эксперты.
О крайне низкой вероятности такого развития событий говорит старший преподаватель инвестиционно-строительного бизнеса и управления недвижимостью Факультета рыночных технологий ИОМ Президентской академии Кирилл Сиволапов.
— Ипотечные ставки связаны, конечно, с ключевой ставкой, и при ее повышении какой-то рост возможен. Но это уже не сильно повлияет на рынок: спрос и так уменьшился из-за высоких ставок по ипотеке. Осилить ставку, которая есть сейчас, уже мало кто из заемщиков сможет, не говоря о более высокой, — считает эксперт.
По его мнению, в случае очередного поднятия ставок по ипотеке отрасль будет искать другие выходы из сложившейся ситуации. «Впрочем, прогнозировать, какие именно, сейчас еще рано», — резюмирует эксперт.
Частичная альтернатива
Рассуждающие о 50-процентной ставке, очевидно, имеют в виду все-таки предельную стоимость кредита, которая складывается не только из ставки, но и страховки и других продуктов, обязательных при оформлении договора, полагает заместитель директора Банковского института развития Юлия Макаренко.
— При таком понимании 50% уже не кажется заоблачной нагрузкой: последний раз СМИ сообщали о предельной стоимости кредита на уровне 43,5%. А с учетом растущей ключевой ставки, новой комиссии, которую то вводят, то от которой отказываются банки, а также с учетом увеличения расходов банка на оформление каждой сделки и рисков, — 43,5% — далеко не предел, — рассуждает финансист.
Макаренко имеет в виду комиссию, которую банки планируют ввести при выдаче рыночной ипотеки. Если сделка по первичному жилью, ее берут с застройщика, если по вторичному — с покупателя-физлица. Размер комиссии — 6,5%.
Очевидной альтернативой, на взгляд Юлии Макаренко, становится рассрочка.
— Доля таких сделок с 5–10% по рынку выросла до трети и продолжает расти, — продолжает она. — Застройщики предлагают рассрочку не на год-два, как раньше, а на 5–8 лет (некоторые выплачивают ипотеку как раз за такой срок). Также есть тренд на снижение первоначального взноса до 10% (раньше — 50%). Такие предложения привлекательны в своей посильности, хотя есть шанс злоупотребления со стороны застройщиков, которые могут озвучить цену, изначально выше, чем для тех, кто покупает за наличные.
Структура спроса
Даже при текущей беспрецедентно высокой долговой нагрузке спрос на рыночную ипотеку сохраняется: это примерно 35% от всех сделок, заявила изданию управляющий партнер аналитического агентства «ВМТ Консалт» Екатерина Косарева.
— Квартиры по таким ставкам приобретают в ситуациях, когда нет другого выхода (создание семьи, срочный переезд, получение наследства с дальнейшей продажей, чтобы улучшить собственные жилищные условия). Обычно такие заемщики рассчитывают на реструктуризацию кредита после смягчения Банком России денежно-кредитной политики, однако, как показывают последние решения финрегулятора, требования к заемщикам только ужесточаются (клиентам с высокой долговой нагрузкой просто отказывают в займе), — говорит она.
По мнению аналитика, те, кто берут квартиру в ипотеку под очень высокие ставки и без особой нужды, не отличаются высокой финансовой грамотностью.
— На текущий момент это люди, которые внезапно завладели значительными суммами, в частности за заключение их родственниками контрактов на военную службу, — продолжает она. — Как правило, они хотят переехать из депрессивных регионов поближе к Москве и не интересуются размером переплаты, однако в состоянии потянуть ежемесячные платежи, по крайней мере сейчас. А если это москвичи, то они наоборот — интересуются недвижимостью в других регионах, чтобы ее сдавать.
Что будет потом с этими огромными ежемесячными платежами, они не задумываются. При этом, отмечает Косарева, граждане легко покупают квартиры, машины и дачи за наличные средства, а значит, ипотеки не берут.
«Известия» направили запросы в Минэкономразвития и в Банк России с просьбой оценить вероятность роста ипотечной ставки до 50% годовых, но ответов на момент публикации не получили.
Как менялась ключевая ставка
В 2023–2024 годах ставка Центробанка РФ претерпела значительные изменения, вызванные экономическими и инфляционными факторами. В начале 2023 года она составляла 7,5%, однако к середине года инфляционные риски усилились, что потребовало ужесточения денежно-кредитной политики. В августе 2023 года ЦБ резко повысил ставку сразу на 3,5 процентных пункта до 12%, а затем, в сентябре, она выросла до 13%.
2024 год начался с ключевой ставки на уровне 13%. Этот уровень сохранялся до августа 2024 года, когда регулятор принял решение повысить ставку до 15%.
В сентябре 2024 года в условиях усиления инфляционного давления ставка была увеличена до 18%. Это стало реакцией на рост инфляционных ожиданий и необходимость стабилизации валютного рынка.
25 октября ЦБ снова увеличил ставку до 21%, что стало рекордным значением за последние годы. Такое решение объяснялось продолжением роста инфляции и стремлением ограничить внутренний спрос, чтобы сдержать рост цен.
