Надежно и безопасно: что происходит с рынком новостроек в Москве

Вторая половина нынешнего года внесла новые вводные на уверенно растущий в последние несколько лет рынок новостроек. Сейчас, когда ЦБ РФ раз за разом повышает ключевую ставку до рекордных значений, а проценты по ипотечным кредитам взметнулись вверх, покупка недвижимости на первичном рынке многим снова стала казаться делом не просто сложным, но и небезопасным. О том, как в нынешних условиях подходить к этому вопросу, кому из девелоперов доверять и почему, рассуждают эксперты в материале «Известий».

Трудности выбора

Ситуация, сложившаяся на рынке первичной недвижимости в конце прошлого и начале нынешнего десятилетия, показала, что покупка жилья в новостройках стала безопасней, чем в прежние годы. Одна из причин — открытость девелоперов: информация обо всех строящихся объектах стала доступной и прозрачной. К тому же льготная ипотека сделала квартиры в новостройках более привлекательными для покупателей. И еще один немаловажный фактор — деньги за квартиру не уходят к застройщикам напрямую, а хранятся в банке на эскроу-счете до момента получения ключей. И это, с одной стороны, дает гарантию безопасности покупателю, а с другой, дополнительно мотивируют девелопера делать свою работу качественно и в срок.

— При выборе застройщика важно работать только с теми, кто предлагает договоры долевого участия. Напоминаю, что такие договоры требуют обязательной регистрации, и именно по ним деньги дольщиков будут защищены, — подчеркивает финансовый аналитик, экономист Эльвира Митюкова. — Все деньги по договорам долевого участия во время строительства находятся на эскроу-счетах. Это является главной гарантией для дольщиков, так как их средства сохраняет банк.

Тем не менее, в условиях экономической турбулентности и постоянного роста цен на квадратные метры к выбору застройщика нужно относиться максимально тщательно. Ведущий эксперт по недвижимости федеральной риелторской компании «Этажи» в Москве Иван Золотарев считает, что мы вступаем в период достаточно серьезного кризиса на рынке недвижимости.

— Высокие инфляционные риски, конечно, могут отразиться на устойчивости застройщиков. Как минимум необходимо изучить информацию о застройщике из открытых источников, посмотреть отзывы по уже реализованным проектам, соблюдение сроков сдачи, изучить динамику изменения стоимости объектов в уже реализованных проектах, объясняет эксперт.

Свои рекомендации по выбору надежного застройщика предлагает директор консультационного центра граждан ДОМ.РФ Михаил Ковалев.

— Внимательно изучите сайт застройщика, проверьте наличие всех необходимых документов с помощью сервиса проверки новостроек на портале НашДом.рф. Прежде всего, должно действовать разрешение на строительство, проектная декларация и фотографии хода строительства должны быть актуальны, — советует Ковалев. — Посмотрите, имеются ли дома застройщика в едином реестре проблемных объектов (ЕРПО), реестре недобросовестных поставщиков на сайте Госзакупок и в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельных участков на сайте Госторгов.

Эксперт также советует убедиться, что застройщик не проводит процедуру ликвидации или банкротства на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве. А в офисе продаж не стесняться проверить все документы лично и задать интересующие вопросы о доме и условиях договора. Если представитель ведет себя подозрительно, не предоставляет документы, или навязывает покупку, стоит взять паузу.

Устойчивость и надежность

Один из определяющих критериев надежности девелопера — его операционная эффективность и финансовая устойчивость. Застройщик вправе не раскрывать свою отчетность, но компании, нацеленные на развитие и укрепление инвестиционной привлекательности, размещают ее открыто.

— Чтобы оценить финансовую нагрузку застройщиков, необходимо обратиться к бухгалтерской отчетности, размещенной на сайте НашДом.рф, — рекомендует экономист Эльвира Митюкова. — Там доступны аудиторские заключения, которые подтвердят достоверность данных. Это позволит определить финансовый результат и выяснить, является ли застройщик прибыльным или убыточным.

Есть и другое мнение. Эксперт рынка недвижимости, автор Telegram-канала «Экономизм» Алексей Кричевский считает, что смотреть нужно не столько на финансовую устойчивость, сколько на портфолио и отзывы об уже возведенных домах и ЖК.

— Они будут куда более информативными, чем отчет за 9 месяцев по МСФО для обычного покупателя, — отмечает Кричевсикй. — Всю ли социальную инфраструктуру возвели? Как работает управляющая компания? Есть ли сложности с логистикой, транспортом? Если кто-то только выходит на новый рынок, как то делает довольно много региональных компаний, стремящихся в Москву, то нужно смотреть на проекты в других городах.

Судить по долгам

Однако на устойчивость девелопера влияет его возможность расплачиваться по кредитным обязательствам. И здесь нужно обратить внимание не просто на объем долга, а на его соотношение к количеству средств на эскроу-счетах. Если суммы на эскроу-счетах превышают объем проектных кредитов застройщика, то проценты застройщика банку многократно снижаются, а с ними и финансовая нагрузка и риски банкротства.

Аналитики рынка недвижимости изучили открытые источники и отчеты по МСФО за первые шесть месяцев 2024 года топ-10 девелоперов московского рынка недвижимости. В имеющемся в распоряжении редакции исследовании в первую очередь оценивался показатель чистого долга за вычетом сумм на эскроу-счетах.

Исследование продемонстрировало, что отношение чистого долга за вычетом суммы на эскроу-счетах к EBITDA минимально у компаний Level Group (0,6), Setl Group (1,2), ГК «ПИК» (1,3), ЛСР (1,4), ГК «Эталон» (1,4) и «Эталон-Финанс» (1,4). Максимальные значения чистого долга у девелоперов ГК «Самолет» (246 млн рублей), ГК «ПИК» (158 млн рублей), «Брусника» (97 млн рублей), ЛСР (69 млн рублей), ГК «Эталон» (66 млн рублей). Единственным девелопером из топ-10 с отрицательным значением чистого долга оказалась Level Group: за вычетом суммы на эскроу-счетах чистый долг компании составил минус 70 млн рублей.

На основе полученных данных аналитики делают выводы о потенциале стратегической гибкости того или иного девелопера. Так, в случае, когда компания имеет минимальные значения по отношению чистого долга за вычетом суммы на эскроу-счетах к EBITDA, можно говорить о хорошей финансовой устойчивости.

Верхушка рынка

Рынок застройщиков Москвы — один из самых динамичных и перспективных в России: множество компаний, разнообразие проектов. Чтобы не ошибиться при выборе, покупатель может ориентироваться на рейтинги застройщиков, где девелоперы ранжируются по объемам строительства или величине выручки.

Можно чувствовать себя увереннее, если застройщик входит в ТОП-20 строительных компаний страны и в ТОП-10 по регион. Крупный девелопер будет неизменно демонстрировать более высокий уровень устойчивости, чем небольшие и локальные игроки. Это связано со сравнительно меньшими удельными издержками крупного девелопера и с более пристальным вниманием к своей репутации.

По данным ДОМ.РФ, на начало ноября 2024 года рейтинг застройщиков по объему возводимого в столице жилья, как и до этого, возглавляет группа компаний «ПИК», которая строит в столице 63 жилых домов (51,7 тыс. квартир) общей площадью 2,14 млн кв. м. Проекты ГК «ПИК» занимают 11,6% в общем объеме возводимых новостроек в Москве. В первую тройку также вошли ГК «Самолет» и «А101». Четвертое место по объемам текущего строительства в Москве заняла компания MR Group. Замыкает пятерку компания «Донстрой». В первой десятке оказались так же компании ФСК, ЛСР, Level Group, «Абсолют» и Sminex.

Топ-3 для «комфорта»

Если рассматривать сегмент новостроек комфорт-класса, то, по данным Росреестра, в ТОП-3 девелоперов по продажам Москвы входят «ПИК», Level Group и ЛСР. Жилье комфорт-класса в Москве, по мнению экспертов, пользуется наиболее высоким спросом, поэтому при выборе такой недвижимости имеет смысл обратить внимание на все строящиеся объекты в портфеле компании. Девелопер, занимающийся сразу несколькими проектами, заинтересован в долгосрочном развитии. Для крупных застройщиков в меньшей степени характерна задержка сдачи жилья, что важно для любого покупателя.