Открыто на замок: почему ГП оспорила сделку по продаже поместья Майендорф
Реставрация замка баронессы Майендорф в подмосковной Барвихе обошлась в сумму, которая в несколько раз меньше той, что была выручена от продажи госземли вокруг этого строения в 2001 году. Это выяснилось в ходе инициированного Генпрокуратурой процесса по делу об изъятии в пользу государства этих элитных участков — одних из наиболее дорогих в России. По словам прокурора, компания, которая два десятка лет назад должна была отреставрировать замок в обмен на земли, не выполнила работы. А заключенный тогда инвестдоговор представитель надзорного ведомства и вовсе назвала прикрытием незаконной сделки по купле-продаже земли. О том, что сейчас представляет собой замок Майендорф и прилегающий к нему коттеджный поселок и какой будет судьба многомиллиардных участков, — в материале «Известий».
Ушли за бесценок
Реставрация замка баронессы Надежды Мейендорф, построенного в 1874 году в популярном тогда неоготическом стиле, обошелся государству в разы дешевле отданной за него федеральной земли в подмосковной Барвихе. Об этом заявила представитель Генпрокуратуры в ходе рассмотрения иска надзорного ведомства к владельцам расположенных в Одинцовском районе элитных участков. Очередное заседание по делу прошло в Одинцовском городском суде 18 сентября.
Генпрокуратура пытается изъять земли у собственников, среди которых фигуранты российского списка Forbes и их родственники. В частности, бывший владелец «Уралхима» Дмитрий Мазепин, жена ресторатора Аркадия Новикова Надежда Адвокатова, предприниматель, сооснователь сети «Магнит» Алексей Богачев.
Как писали «Известия», 99 га земли принадлежали правительственному санаторию «Барвиха». Эти земли, по мнению прокуратуры, были отчуждены из федеральной собственности через цепочку сделок. Прокуроры считают этот процесс незаконным и крайне убыточным для государства.
Ключевым условием отчуждения земли стала реставрация замка Майендорф, которую взяло на себя ООО «Кантри-Про» (ликвидировано в 2009 году). В заявке, которую компания подала в подмосковное Миноблимущество в августе 2001 года, указано, что земля приобреталась для индивидуального жилищного строительства согласно утвержденному правительством плану приватизации. Однако, как заявила на суде прокурор, спорный земельный массив площадью 99 га выбыл в пользу компании не в порядке приватизации.
«Это была сделка по купле-продаже, земля покупалась под коммерческую застройку. А значит, расчет цены был необоснованным. Цена должна была рассчитываться по действовавшей на тот момент рыночной стоимости», — сказала прокурор.
На деле же расчет был сделан, исходя из нормативной стоимости квадратного метра земли в Московской области в 2001 году. Тогда она составляла всего 55 рублей. В то время как рыночную цену участков эксперты АНО «Экспертиза» российской Торгово-промышленной палаты оценили в 3,5–4,5 тыс. рублей.
В итоге участки, за которые государство должно было, по оценкам экспертов, получить 3,5 млрд рублей, ушли в частные руки за 54,4 млн рублей. При этом сумма реставрации замка, согласно акту выполненных работ, составила 321 млн рублей — такая цифра прозвучала 18 сентября в суде.
На одном из предыдущих заседаний стало известно, что Минмособлимущество, которое привлечено по иску в качестве третьего лица, считает законной продажу земли в Барвихе, где теперь расположен элитный поселок «Сады Майендорф». Согласно документу, который предоставило ведомство, договор был составлен в соответствии с действовавшими на тот момент нормативами.
Продажа или приватизация
По мнению прокурора, подтверждением того, что сделка была коммерческой, говорит тот факт, что с покупки участков «Кантри-Про» оплатила в бюджет Московской области НДС в сумме 10,8 млн рублей. В то время как сделки по приватизации НДС не облагаются.
Но дело не только в чистоте сделки. По словам прокурора, «Кантри-Про» не выполнила работы по реставрации замка в должном объеме.
«Мы считаем, что акт выполненных работ был фиктивным, а весь ремонт лег в итоге на плечи санатория «Барвиха». «Кантри-Про» была технической компанией, она не имела штатных ресурсов и мощностей для проведения масштабных реставрационных работ, а уставный капитал ее составлял 8 тыс. рублей. Она была создана для того, чтобы вывести земли из федеральной собственности», — сказала суду представитель истца.
Представители ответчиков — пяти физлиц и одной иностранной компании — атаковали прокурора контраргументами. По их словам, скромный уставный капитал — не показатель финансовой состоятельности компании, у «Кантри-Про» были и иные активы на сотни миллионов рублей, в том числе объекты незавершенного строительства.
В подтверждение этого факта адвокаты попросили суд приобщить к делу бухгалтерскую отчетность компании за несколько лет. Они сообщили, что компания вела полноценную коммерческую деятельность и, например, в 2007 году заработала 10 млн рублей прибыли.
«А значит, и заключенный инвестдоговор на реконструкцию замка был добросовестным и законным. И вся позиция прокуратуры несостоятельна. Она рушится как карточный домик, потому что есть доказательства финансовой состоятельности «Кантри-Про», — заявили адвокаты.
Представители сторон дела об изъятии участков в коттеджном поселке «Сады Майендорф»
Прокурор просила суд не приобщать к делу материалы, происхождение которых было ей непонятно, но адвокаты заявили, что достали документ из базы данных Casebook. Суд согласился и приобщил материалы.
«Известия» изучили базу данных Rusprofile — финансовой отчетности компании в ней не оказалось. О «Кантри-Про» известно лишь, что она была образована в 1999 году, ее основной вид деятельности заявлен как покупка и продажа собственного недвижимого имущества. В марте 2009 года «Кантри-Про» была ликвидирована. О реставрации памятников культурного наследия, которая является лицензируемым видом деятельности, в карточке компании ничего не сказано.
Замок Мейендорф был построен в 1874 году для дочери генерала Александра Казакова Надежды Александровны. Его архитектура отсылает к средневековым рыцарским романам, которыми увлекалась барышня.
Согласно данным из открытых источников, генерал Казаков все заработанные деньги тратил на скупку земли в районе нынешней Рублевки, а с выходом в отставку стал распродавать землю под дачные участки и рекламировал поселение как «Новую Швейцарию».
Что сейчас происходит с замком Майендорф
У замка был свой официальный сайт, сейчас он недоступен. Сейчас доступна его архивная версия, где можно полюбоваться интерьерами. «Замок состоит из соединенных переходом главного здания и флигеля, фасады которых полностью сохранили первоначальный облик. Реставрационные работы восстановили былую роскошь: шпили, окна, белый камень, позолота — всё сохранено очень тщательно и без малейших признаков новодела», — говорится на сайте.
Корреспондент «Известий» побывал рядом с замком — со всех сторон он окружен высочайшим, метра три высотой, забором, оснащенным видеокамерами. На территорию замка попасть невозможно: всех незваных посетителей отгоняет охрана. Однако разбитый вокруг замка парк общедоступен — люди здесь свободно гуляют и сидят на лавочках. В самом замке, очевидно, идут ремонтные работы: на фасаде можно заметить рабочих на лесах, на земле — привезенные стройматериалы.
Коттеджный поселок «Сады Майендорф», где живут ответчики по иску, расположен рядом с замком Майендорф, но отдельно от него, убедился корреспондент «Известий». Весь поселок огорожен забором, въезд на его территорию строго по пропускам. Причем это правило распространяется как на гостей поселка, так и на собственников.
Всего в поселке около 300 домов, некоторые из них пустуют, часть сдается в аренду, но есть и жилые. Двух-трехэтажные особняки построены в основном в классическом стиле и стиле модерн. К последним относится особняк в космическом стиле, который бизнесмен Владислав Доронин построил для модели Наоми Кэмпбелл. Этот дом так и остался необжит.
Как сообщил владелец одного из домов, поселок очень тихий и спокойный. За покупками и досугом все жители выезжают в Барвиху или за ее пределы. На улицах практически нет жильцов — в основном рабочие (несколько участков сейчас застраиваются).
Территория поселка зеленая — много сосен и деревьев лиственных пород, высаженных вдоль дорог. Но пешком по ним почти никто не передвигается. Даже выгул собак, по сути, запрещен — висят объявления с просьбой «воздержаться» от прогулок с питомцами.
Схема продажи госземель в частные руки дешевле их рыночной стоимости в обмен на ту или иную услугу была распространена в 90-е и 2000-е годы, рассказал «Известиям» адвокат Московской коллегии адвокатов «Арбат» Александр Крылов. Эти сделки часто прикрывались инвестиционными обязательствами, когда частный бизнес обязывался реставрировать или развивать объект, а взамен получал активы по сниженной стоимости.
— Однако на практике такие схемы часто оборачивались недовыполнением обязательств частных инвесторов, — сказал адвокат. — Услуги были номинальными, а некоторые госактивы переходили в частные руки по заниженным ценам. Граница между реальными инвестициями и коммерческими интересами терялась, и замок Майендорф служит тому ярким примером.
В случае с выкупом земель санатория инвестдоговор мог быть лишь прикрытием, полагает эксперт.
— Сделка выглядит как скрытая передача имущества с искусственным занижением стоимости под предлогом выполнения работ, — сказал он.
Это, по его словам, может быть квалифицировано как злоупотребление правом, что резко отличает ситуацию от легальной процедуры приватизации, где прозрачность — ключевое требование.
