Оставить сносом: демонтаж долгостроев предлагают возложить на застройщиков
Девелоперов могут обязать сносить объекты незавершенного в срок строительства. Пакет законопроектов с таким предложением в ближайшее время внесет в Госдуму группа депутатов «Единой России». Цель инициативы — разрешить ситуацию с долгостроями, новым вовлечением в оборот земельных участков, на которых они расположены, а также стимулировать арендаторов к своевременному завершению возведения объекта. Предложения парламентариев поддерживают в Росреестре, где считают наличие долгостроев убыточным и опасным. Эксперты отмечают, что эта проблема не так критична, как, например, аварийность жилых домов.
Трагические примеры
Депутаты Госдумы от «Единой России» подготовили к внесению в Госдуму пакет законопроектов, которые направлены на решение проблем с долгостроями. Речь идет о поправках в ст. 239.1 Гражданского кодекса и о внесении изменений в Земельный кодекс. Документами, которые есть у «Известий», предлагается урегулировать вопрос объектов незавершенного строительства после того, как закончилась аренда участка.
«Ст. 239.1 ГК дополняется положениями, устанавливающими обязанность собственника освободить земельный участок от такого объекта, привести его в первоначальное состояние и вернуть арендодателю», — говорится в пояснительной записке к законопроекту.
Там уточняется, что такая мера будет стимулировать девелоперов к своевременному завершению работ и недопущению появления долгостроев.
Кроме того, в ГК предлагается прописать положения, допускающие проведение повторных аукционов по продаже объектов незавершенного строительства в случае признания первых торгов несостоявшимися. В настоящее время они не разрешены. Это, как считают авторы, приводит к возникновению тупиковых ситуаций, когда долгострой не реализован через торги и не приобретен в государственную или муниципальную собственность.
«Внесение указанных изменений необходимо для устранения пробела в отношении определения гражданского-правовой судьбы объектов незавершенного строительства, обеспечения возможности рационального использования земельных ресурсов, развития и благоустройства территорий», — подчеркивается в документе.
Кроме того, предлагается внести поправки в ст. 39.6 Земельного кодекса, дополнив ее положениями, устанавливающими возможность предоставления участка в аренду без проведения торгов, если степень готовности объекта составляет не менее 90%, на срок не более одного года. Как считают авторы инициативы, за это время застройщик должен полностью завершить строительство.
— Пробелы в законодательстве приводят к тому, что правовая судьба долгостроев не решается десятилетиями. За эти годы брошенные территории с ветшающими конструкциями превращаются в язвы на теле города. Они опасны и бесполезны. Например, недавно обрушился недостроенный дом в Челябинске, — сказал «Известиям» один из авторов законопроекта, зампред комитета Госдумы по безопасности Анатолий Выборный.
По его словам, ключевая задача законопроектов — улучшить качество жизни людей и не допустить появления новых долгостроев.
— Необходимо убрать риски возникновения тупиковой ситуации, когда недостроенный объект не реализован через торги и не приобретен в государственную или муниципальную собственность. Для этого нужно разрешить проведение повторных и последующих аукционов в случае признания первых торгов несостоявшимися. Новые нормы также простимулируют арендаторов к своевременному окончанию работ на затянувшихся стройках, — подчеркнул депутат.
Инициативу поддерживают в Росреестре.
— Законопроект необходим для устранения пробела в законодательстве. Содержание долгостроя можно быть и убыточно, и опасно. Убыточно, поскольку объект не приносит прибыли его владельцу ввиду того, что его невозможно эксплуатировать, а опасно в связи с тем, что стройплощадка может быть не огорожена и заброшена, — пояснил «Известиям» статс-секретарь руководителя ведомства Алексей Бутовецкий.
«Известия» направили запрос в Минстрой с просьбой оценить перспективы поддержки законопроекта.
За и против
Представители бизнеса отнеслись к инициативе депутатов по-разному.
— Недоумение вызывает в первую очередь пункт о возможном сносе объектов незавершенного строительства. Это недопустимая практика. Оптимальным выглядит положение, когда дольщики могут дождаться достройки дома силами другой организации. При сносе же они оказываются в ущемленном положении, так как даже в случае возвращения средств теряют возможность приобрести иное жилье ввиду существенной инфляции на рынке недвижимости, — заявил «Известиям» управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
По его словам, в то же время разумной выглядит идея официального продления аренды земельных участков без проведения торгов для завершения реализации долгостроев. Такая практика уже давно применяется, но, по сути, благодаря лазейкам в законодательстве, а де-юре не закреплена. Подобный порядок помогает девелоперу без лишней волокиты выполнить свои обязательства перед дольщиками.
При этом эксперт отметил, что в реестре Фонда развития территорий по всей России в списке долгостроев числится порядка 750 домов общей площадью около 5 млн кв. м.
— Ежегодно список сокращается на сотни объектов капитального строительства за счет успешной реализации программ по восстановлению прав обманутых дольщиков совместными усилиями федерального центра и регионов. После перехода стройотрасли РФ на проектное финансирование проблема долгостроев приобрела прежнюю остроту. А если в реестре и появляются новые проекты, то, как правило, речь идет о незначительных просрочках срока ввода либо передачи ключей собственникам, — пояснил «Известиям» представитель бизнеса.
Проблема с долгостроями всегда очень болезненно воспринимается и в социальном, и в медийном плане, но сейчас ее актуальность гораздо меньше, чем пять-десять лет назад, — считает CEO и учредитель проектов URBAN Ольга Хасанова.
— В целом федеральные и региональные власти при поддержке крупных девелоперов научились достаточно эффективно решать эти вопросы. С начала 2023 года 30 регионов полностью избавились от объектов незавершенного строительства, а количество последних сократилось на 1 тыс. единиц. Другое дело, что предложенные поправки направлены не столько на решение проблемы с долгостроями, сколько на перераспределение активов, — пояснила она.
По ее словам, качественных земельных участков мало, и больше их не становится. Ведущие игроки девелоперского рынка жестко конкурируют за контроль над ними.
— В этом контексте неиспользуемая или неэффективно используемая земля фактически превращается в резерв для будущих проектов. И, безусловно, девелоперские компании хотят получить доступ к этому резерву. Очевидно, что в этом их поддержат городские и региональные власти, которые, с одной стороны, заинтересованы в росте активности, а с другой, нуждаются в понимании статуса всех земельных площадок, чтобы иметь возможность для долгосрочного градостроительного планирования, — отметила Ольга Хасанова.
CEO и управляющий партнер «Intermark Городская Недвижимость» Дмитрий Халин отметил, что проблема незавершенного строительства существует. По его словам, в наследии прошлого остается немало таких зданий, в основном они остались с 1990-х или же последних советских лет, пояснил эксперт.
— Думаю, что отчасти эта проблема сейчас становится актуальной, поскольку такие объекты часто находятся внутри проектов так называемого КРТ (комплексного развития территорий), и могут быть помехой для освоения столь больших площадок. При этом возникают споры с собственниками недостроя, которые не так легко решить. Благодаря законопроекту может появиться способ быстро и эффективно решить вопрос, — считает Дмитрий Халин.
По его словам, если взять Москву, то в каждом муниципальном районе можно найти как минимум один такой портящий вид объект. Однако принять какие-либо решения с ним проблематично, поскольку, пусть это и незавершенное строительство, это чья-то собственность, и решать вопросы с ней надо в рамках закона, подчеркнул представитель бизнеса.
«Известия» направили запрос другим крупным российским девелоперам с просьбой оценить инициативу.
Эксперт рынка недвижимости, автор проекта «Экономизм» Алексей Кричевский считает, что проблема долгостроев не так критична сегодня в России, как аварийность жилых домов.
— Вопрос по долгостроям перестал быть актуальным с 2019 года, после введения проектного финансирования. Хотя, возможно, речь идет о каких-то объектах, возведение которых было начато до этого времени. Поэтому тут важно понимать, будет ли распространено действие поправок на существующие долгострои. Будет ли обязан новый девелопер сносить здание, если он выиграет аукцион по завершению строительства, — пояснил Алексей Кричевский.
При этом он подчеркнул, что с каждым годом в стране становится всё меньше долгостроев, поэтому проблема в течение максимум пяти лет себя изживет.
