Главная ставка: жилье в России стали продавать в рассрочку без банков
Внезапный подъем ключевой ставки регулятором до 15% ударил по рынку ипотечного кредитования. Банки начали отказывать россиянам в кредитах, одобренных еще в августе-сентябре. Намечается и новый тренд: продажа недвижимости физлицами и застройщиками без участия банков в рассрочку. Защищены ли такие сделки, чем рискуют продавец и покупатель и какие нюансы учесть при составлении договора, выясняли «Известия».
Продажа в рассрочку
Очередное увеличение ключевой ставки еще больше снизит доступность ипотечных кредитов и активизирует альтернативные варианты покупки жилья без участия банков, рассказали «Известиям» в федеральной компании «Этажи».
— Тренд на продажу недвижимости в рассрочку от собственника без оформления ипотеки мы наблюдали в 2014–2016 годах, когда ипотечные ставки были высокими, спрос — низким и те, кто хотел продать недвижимость, были готовы рассматривать альтернативные варианты продажи недвижимости, — сообщила заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова.
Что за объекты
Как пояснила «Известиям» гендиректор агентства недвижимости «Городской риелторский центр» Юлия Усачева, чаще всего таким способом реализуются объекты, давно находящиеся на экспозиции. Это, например, менее ликвидные квартиры с большим метражом, где три и более комнат. Продавцы в отсутствие покупателей идут на такой шаг, чтобы продать объект, не снижая существенно стоимость.
В рассрочку, по ее словам, нередко оформляются и готовые загородные дома — продавцом может выступать как застройщик, так и частное лицо. Это касается случаев, когда объект стоит очень дорого или он простоял на рынке более шести-семи месяцев и не нашел покупателей.
— Такая схема чаще используется при продаже проблемных объектов: устаревших квартир, квартир с неузаконенными перепланировками, с юридическими изъянами. Банки неохотно выдают на них ипотеку, — говорит Илья Русяев, директор юридической компании «Илюмжинов, Русяев и партнеры».
Риски покупателя
При такой схеме продажи жилья существуют объективные риски, в первую очередь для покупателя.
— Если сделка заключается как предварительный договор с условием о рассрочке и заключении основного договора купли-продажи после полного расчета, то в этом случае покупатель рискует, что продавец может утратить правовую возможность совершить сделку. Например, в случае ареста имущества продавца либо заключения им с третьими лицами договора об отчуждении объекта. Риск в данном случае обусловлен тем, что право собственности у покупателя возникнет только с момента регистрации права в Росреестре на основании основного, а не предварительного договора купли-продажи, — пояснил «Известиям» Юрий Аванесов, ведущий юрист Европейской юридической службы.
В этой связи расчеты лучше производить, если в рассрочку, то обязательно после регистрации права, рекомендует эксперт.
— Покупатель рискует тем, что процесс оформления квартиры в полную собственность может затянуться. После погашения долга продавец может намеренно или вследствие других причин откладывать отправку заявления в Росреестр для снятия обременения с жилья, — подтверждает Юлия Усачева.
Как добавляет операционный директор компании Ox Capital Сервер Муртазаев, в зависимости от условий сделки цена недвижимости при продаже в рассрочку может быть выше, чем при покупке сразу. Кроме того, важно убедиться в том, что продавец имеет чистое право собственности на недвижимость и что она не имеет каких-либо обременений.
Риски продавца
Основной риск для продавца — несвоевременное внесение покупателем платежей. Если банк при оформлении ипотеки тщательно анализирует платежеспособность клиента, то продавец при продаже в рассрочку действует скорее вслепую.
— Продавец рискует тем, что если покупатель выплатит более половины стоимости, то продавец не сможет заявить требование о расторжении договора, если покупатель не исполнит своевременно обязательства по оплате. Продавец будет иметь право требовать взыскать неполученные средства, неустойку и убытки, если таковые будут иметь место. Однако распорядиться объектом до полного исполнения обязательств по оплате покупатель не сможет ввиду регистрации обременения, связанного с оплатой в рассрочку, если иное стороны не предусмотрят в договоре, — уточняет Юрий Аванесов.
— Риски таких сделок для продавца заключаются в возможной неоплате квартиры покупателем и сложности возврата недвижимости обратно. Эти риски минимизируются оформлением квартиры в залог до полной оплаты и прописыванием штрафных санкций в договоре, — поясняет Илья Русяев, директор юридической компании «Илюмжинов, Русяев и партнеры».
Объективный риск для продавца — инфляционный. Если стороны договорились о рассрочке на несколько лет, инфляция может уменьшить реальную стоимость будущих платежей.
Правильный договор
Чтобы минимизировать риски, эксперты рекомендуют правильно оформлять договор купли-продажи. Так, в договоре нужно четко описать порядок передачи прав на объект недвижимости.
— Если жилье передается покупателю только после погашения всей суммы, то в договоре нужно прописать гарантии и обязательства продавца по сохранению объекта недвижимости до полной оплаты, — поясняет Юлия Усачева.
Если квартира передается покупателю уже после первого платежа, но остается под залогом продавца, юрист рекомендует ее застраховать, так как в случае порчи имущества, например в результате пожара, может возникнуть спор, чья это ответственность.
По словам Илья Русяева, чтобы снизить риски неполучения права собственности на жилье после оплаты, нужно предусмотреть в договоре штрафы для продавца за несвоевременное снятие обременения, а также заверять платежи у нотариуса. В договоре также следует прописать, что платежи будут перечисляться безналично, либо заверять расписки о получении наличных средств у нотариуса. Это позволит покупателю в случае спора доказать факт оплаты.
