Через «плечо»: с чем связан рост предложений квартир по переуступке
В агентствах недвижимости «Известиям» сообщили, что в Москве растет предложение квартир по переуступке: за последние месяцы их число в общем объеме сделок увеличилось на 33%. Одна из причин: опасаясь снижения спроса на новое жилье, инвесторы спешат выставить эти квартиры на продажу. Специалисты отмечают, что, как правило, большое число сделок по уступке свидетельствует о высокой ликвидности проектов. Девелоперы на старте фиктивно продают весь объем аффилированным лицам, чтобы затем не дожидаться раскрытия эскроу-счетов. Такие схемы формально легальны, однако служат поводом для настороженности, замечают эксперты. Подробности — в материале «Известий».
Оправданный тренд
Рост количества квартир по переуступке в новостройках — вполне оправданный тренд для всех крупных городов России: в среднем объем предложения за последние несколько месяцев вырос на 5–10%, сообщил «Известиям» член экспертной группы общественного совета при Минстрое России, эксперт компании «Этажи» Иван Камельских.
— Сейчас на рынке наблюдается увеличение предложений жилой недвижимости по переуступке, когда люди продают квартиры, приобретенные на начальных этапах строительства комплекса, по инвестиционным ценам, — отмечает партнер консалтинговой компании NF Group Андрей Соловьев. — Они их продают перед вводом дома в эксплуатацию, что позволяет избежать расходов на эксплуатационные платежи, которые начинают взиматься с момента получения прав собственности.
Так, в Москве в последнее время растет предложение квартир по переуступке (сделку проводят до сдачи дома в эксплуатацию) — за третий квартал этого года их число в общем объеме увеличилось на 33%, подсчитали в «Инком-Недвижимости». Такие варианты пользуются спросом у покупателей за счет доступности (они на 10–15% дешевле, чем аналоги у застройщика, и подходят под программу семейной ипотеки) и возможности выбора с точки зрения планировки и прочих характеристик, поскольку зачастую интересные предложения к окончанию строительства дома уже распроданы.
По статистике аналитического центра «Инком-Недвижимость», в целом на рынке новостроек в Старой Москве на продажу выставлено 37,09 тыс. лотов, в Новой Москве — 10,39 тыс. Квадратный метр в старомосковских первичных квартирах в среднем стоит 380,3 тыс. рублей, в ТиНАО — 233,1 тыс. рублей. При этом, как отметил управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов, по итогам III квартала 2023 года в Москве совершено 2037 сделок по уступке, что на 3,6% превышает показатель II квартала. Однако доля подобных договоров от общего числа ДДУ (договор долевого участия), напротив, сократилась на 2,7 процентных пункта — до 6%.
— Доля сделок по переуступке в нынешнем году выросла по отношению к прошлому году — в III квартале текущего года таких сделок было на 46% больше, чем годом ранее, — говорит региональный директор департамента жилой недвижимости Nikoliers Кирилл Голышев. — В III квартале 2023 года объем спроса в целом обновил исторические максимумы, включая пандемийный период. На рынок вернулась инвестиционная активность, что и объясняет рост сделок по переуступке. На фоне роста ключевой ставки и колебаний курса рубля часть покупателей стремилась вложиться в недвижимость, и квартиры по переуступке вышли в активные продажи.
При увеличении доли инвестиционных сделок на рынок «вываливается» большой объем предложения по переуступке. Это те самые инвесторы, приобретающие недвижимость на котловане. Далее такие предприниматели зачастую пытаются «прощупать» рынок и выставляют объявления по перепродаже сразу после покупки, при этом корректируя цену продажи от цены застройщика, что, безусловно, притягивает клиентский спрос.
— Инвестор, купивший недвижимость в проекте, может подождать какое-то короткое время, при этом зафиксировать прибыль от небольшого роста цены от старта до момента сделки, — подчеркивает Кирилл Голышев. — Но большая часть аудитории всё же переуступает свои права на стадии возведенного монолита, когда есть уже очертание дома и цены показали рост от старта продаж более 15%, тогда и происходит наибольшая доля таких сделок и инвесторы фиксируют свою прибыль, при этом выходят из данного проекта до момента его ввода, соответственно, не попадая на налогообложение.
По словам руководителя агентства недвижимости «PRO Обмен», вице-президента «Гильдии риэлторов Москвы» Екатерины Никитиной, настало время выхода данных инвесторов на рынок.
— Добавим сюда фактор сезонности, так как осенью всегда на рынке заключается максимальное количество сделок купли-продажи квартир. В итоге получим такой колоссальный рост предложения переуступок в Москве. Это однозначно временная история. В дальнейшем доля переуступок пойдет на спад, — прогнозирует эксперт.
Спрос на переуступки
Рост числа переуступок очевиден как в части предложения, так и в части спроса, объясняет руководитель МИЭЛЬ «Пречистенка» Мария Богачкина. Причем спрос на переуступки является определяющим. Связана данная ситуация, уже ставшая тенденцией, со следующими основными факторами. Во-первых, львиная доля покупки в новостройках (более 75% в августе–сентябре 2023 года) происходит с привлечением субсидированной и льготной ипотеки, из которых семейная и IT-ипотека распространяют свое действие на переуступки.
Во-вторых, за период с 2021 года по текущий момент всё больше и больше инвесторов «распробовали» преимущества использования ипотечного плеча, в связи с чем семейная ипотека и ипотека с господдержкой стала главным инструментом работы с новостройками для профессионального инвестора.
— Затем стартовые цены продаж перестают нести инвестиционную привлекательность для целей спекулятивных продаж, цены реализации квадратных метров в начале и на финише финансовой модели застройщика становятся всё более сопоставимыми, — говорит Мария Богачкина. — Последние изменения в 214-ФЗ, позволяющие застройщикам уникальных объектов не бояться просрочки ввода в эксплуатацию, снижают доверие инвестора к конкретному ЖК.
В конце концов, отмечает эксперт, сроки ввода и передачи ключей по большинству новых ЖК предполагают слишком долгий горизонт планирования (2026—2027 гг.), что с учетом сегодняшних темпов изменений на макро- и микроуровне не позволяет опираться на закономерности и фундаментальные основы прогнозирования.
В результате, указывают специалисты, переуступка по ДДУ по объектам, имеющим близкий срок ввода в эксплуатацию (2023—2024 гг.), с учетом определенного дисконта от цены застройщика (может достигать 10—15%), становится комфортным способом захеджироваться от рисков непрогнозируемых потерь при использовании заемных средств.
Генеральный директор Valrus Ltd. Павел Карцев полагает, что рост переуступок может быть связан с выходом из строящихся проектов покупателей, приобретавщих жилье в инвестиционных целях, для дальнейшей перепродажи.
Обычно такие лица имеют несколько более профессиональный взгляд на рынок в сравнении с конечными покупателями, приобретающими жилье для собственного проживания, и эти лица могут выходить из инвестиций в ожидании значительной коррекции, замечает глава Valrus Ltd.
Картина в регионах
В Санкт-Петербурге выход на рынок предложения в виде уступок от физлиц в данный момент может быть обусловлен повышенным интересом к первичной недвижимости на нулевом цикле со стороны инвесторов-спекулянтов в течение 2020 года, когда условия для покупки квартир, а также разнообразие предложения и стоимость были очень привлекательны, рассказывают в Nikoliers.
— Сейчас эти инвесторы как раз будут «сливать» квартиры в рынок, пытаясь зафиксировать прибыль до ввода объекта, — говорит Кирилл Голышев. — В целом, общая тенденция замедления роста цен на квартиры как первичного, так и вторичного рынка в регионе, а также отсутствие льготных инструментов для стимуляции продаж готовой вторичной недвижимости будут стимулировать продавцов реализовать лоты до ввода объектов в эксплуатацию.
В структуре продаж по СПб подобные сделки составляют не более 5%, так как рынок этот не очень цивилизованный и понятный покупателям в части поиска подобных предложений, а также проигрывает агрессивному маркетингу и наличию стимулирующих инструментов застройщиков (простоте сделки, льготных ставок и скидок).
В Северной столице уступки чаще всего приобретаются в проектах на высокой стадии готовности, когда у застройщика уже крайне ограниченно предложение. Например, в Петербурге около 60% квартир, приобретенных в рамках переуступок, — это малогабаритные квартиры до 50 кв. м, предложение которых может быть ограничено у застройщика на высокой стадии готовности.
Вместе с тем, на рынке Екатеринбурга в настоящее время не отмечается заметного роста предложения квартир по переуступке, рассказал «Известиям» член комитета по аналитике Российской гильдии риелторов (Екатеринбург) Михаил Хорьков. Пик спекулятивного спроса на строящееся жилье фиксировался в 2020—2021 гг. Большинство таких проектов уже сдано в эксплуатацию. В 2022 году настроения покупателей были совершенно другими и не располагали к краткосрочным инвестициям, поэтому база для роста таких сделок не велика. Они не влияют на общие рыночные тренды.
— При этом доля современных квартир на вторичном рынке продолжает расти. Так, квартиры, введенные в эксплуатацию в 2021—2023 гг. занимают более 12% в базе данных Уральской палаты недвижимости, — говорит Михаил Хорьков. — И это как раз те продавцы, которые не захотели или не успели продать квартиру по уступке. Но вторичный рынок в текущих условиях — уже совсем другая история.
Иная ситуация в Нижнем Новгороде и в Новосибирске. Здесь на рынке новостроек нет всплеска продаж по переуступке прав требования.
— Из-за поднятия в сентябре ключевой ставки покупательский спрос, скажем, в Нижнем Новгороде сместился из сегмента «вторички» на новостройки, — сказала «Известиям» член правления Российской гильдии риелторов Елена Недоспасова.
Между тем эксперты аналитической платформы bnMAP.pro проанализировали объем совершенных сделок по договорам уступки от физлица к физлицу за восемь месяцев 2022 и 2023 года (январь–август) по определяющим для рынка РФ локациям и заметили в Москве и области, а также в Питере и Ленобласти очень заметное падение числа таких сделок. К примеру, в Москве — минус 45% к аналогичному периоду прошлого года, в Московской области — минус 34%, в Новой Москве — минус 74%, в Санкт-Петербурге — минус 57%, в Ленинградской области — минус 49%.
— На данный момент в экспозиции переуступок преобладают лоты (и квартиры, и апартаменты), которые покупались уже после начала роста цен, — говорит Ирина Доброхотова, управляющий партнер bnMAP.pro, основатель «БЕСТ-Новострой». — И их выгода уже гораздо менее очевидна, потому что стоимость может быть существенно менее интересна и вполне сравнима с более новыми предложениями. Особенно если квартира перепродается с ипотекой, пусть даже и по старой привлекательной ставке.
Риски переуступки
Эксперты признают, что с повышением ключевой, а, следовательно, и ипотечной ставки, вырос спрос на квартиры по переуступке. В условиях заметного интереса увеличилось и предложение.
— Сейчас занимаются продажей недвижимости по переуступке как юридические, так и физические лица, — рассказала руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко. — Например, инвесторы или люди, которые купили квартиру, а потом поняли, что не хотят ждать окончания строительства и планируют приобрести «вторичку».
Однако при приобретении лота по переуступке важно учитывать возможные риски. Например, продавец приобрел квартиру у застройщика за 10 млн рублей, а продает за 15 млн. Эти 10 млн переходят на эскроу-счет покупателя, и если объект не достроится, то он получит только эту сумму, несмотря на то, что продавцу заплатили на 5 млн больше.
Еще один риск при сделке по уступке — обременение, отмечает Мищенко. Подводных камней здесь меньше, чем может быть у «вторички», но всегда есть шанс столкнуться с недобросовестным продавцом или неприятными последствиями, связанными с упущенными нюансами в его личном деле, например, долгами или банкротством.
— Сейчас, скажем, в Москве, сложилась ситуация, когда довольно много жилых комплексов находятся на примерно одинаковой стадии строительной готовности, с близким сроком ввода в эксплуатацию, — говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. — И инвесторы выходят из этих проектов, реализуют их по переуступке. Обычно они выходят на сделку за один–два квартала до ввода дома.
Руководитель комиссии по проектному финансированию Общественного совета при Минстрое РФ Рифат Гарипов замечает, что для тех, кто не рассчитал свои финансовые возможности, испытывает трудности с выплатой ипотеки, переуступка — не лучший выход, так как такие квартиры можно продать только с большим дисконтом.
— Выгодным такой вариант мог бы быть только в том случае, если бы цена «котлована» была намного ниже частично построенного жилья, — говорит Рифат Гарипов. — Но заметных перепадов цен сейчас практически нет, и на перепродаже недостроя деньги не заработаешь, можно только потерять. С другой стороны, для некоторых категорий заемщиков (тех, кто лишился источника стабильного дохода) это всё-таки способ избежать больших потерь.
