Не до квартиры: в РФ запретят рекламу апартаментов под видом жилья
В России могут запретить рекламировать апартаменты под видом жилых помещений. Такой законопроект подготовили в Госдуме, выяснили «Известия». Авторы указывают, что апартаменты — это нежилое помещение, а недобросовестные продавцы в рекламе утаивают их недостатки: невозможность прописаться, более высокие налоги и тарифы на ЖКУ, чем для квартир. Нарушителей предлагается штрафовать на 500 тыс. рублей. По мнению экспертов, это первый шаг на пути решения проблемы с неясным статусом такого «недожилья». А следующим можно обязать риелторов и застройщиков предоставлять полную информацию покупателям и четко указывать ее в договорах купли-продажи.
Нет такого слова
Российским застройщикам намереваются запретить рекламу недвижимости без указания, являются ли выставленные на продажу объекты жильем. Нарушителей новой нормы будут штрафовать до 500 тыс. рублей. Такой законопроект планируется внести в Госдуму в ближайшее время. С копией документа ознакомились «Известия».
— Сейчас в рекламе зачастую отсутствует информация о статусе недвижимости, а именно апартаментов, — сказала «Известиям» один из разработчиков меры, зампредседателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева. — Нередки случаи, когда граждане, увидев подобную рекламу, приобретали апартаменты, думая, что становятся собственниками жилого помещения.
В законодательстве отсутствует понятие апартаментов. Помещения, которые застройщики называют этим словом, жильем не являются. Поэтому обычно они стоят на 15–30% дешевле квартир. Но в апартаментах нельзя зарегистрироваться, и поэтому невозможно пользоваться социальной инфраструктурой (например, записать ребенка в детский сад в том районе, где приобретены апартаменты, и т.п.). Тарифы за ЖКХ в апартаментах рассчитываются по коммерческим тарифам (это на 15–20% выше, чем в жилье), ставка налога на недвижимость составляет около 2% от стоимости (на квартиры — от 0,1%). Кроме того, в апартаментах не действуют законы для жилья, например, о тишине.
По словам Светланы Разворотневой, к депутатам регулярно обращаются граждане с вопросом, почему они не могут воспользоваться школой и поликлиникой по месту жительства, а также почему приходят слишком большие счета за ЖКУ. Они интересуются, из-за чего приходится платить огромный налог на недвижимость.
— Когда мы начинаем разбираться, выясняется, что граждане купили апартаменты — которые не являются жильем, — сказала депутат. — Поэтому и возникают все эти последствия.
На протяжении долгих лет статус апартаментов вызывает сложности не только для государства, но и для покупателей, согласна генеральный директор «Ricci Жилая недвижимость» Екатерина Ломтева. В законодательстве вообще нет такого определения, как апартаменты, зато есть определения «жилых и нежилых помещений», отметила она.
По словам опрошенных «Известиями» риелторов и девелоперов, в договорах долевого участия (ДДУ) должно прописываться, что продается нежилое помещение.
— Но на практике часто выходит не совсем так, — сказала «Известиям» юрист, председатель подкомитета ТПП по развитию бизнеса в сфере управления жилой недвижимостью Сусана Киракосян. — Не один раз встречала договоры, в которых указано «жилые апартаменты», «апартаменты — нежилое помещение, предназначенное для проживания». Поэтому люди думают, что покупают жилье.
Качество договоров долевого участия и купли-продажи порой оставляет желать лучшего, сказала она. Проверяют их по закону только нотариусы, но эти соглашения не требуют нотариального удостоверения, добавила Сусана Киракосян.
Более того, нередко люди и сами просто не читают договор. А бывает, что покупателям рассказывают только о плюсах владения апартаментом, а минусы умалчивают, отметила гендиректор УК «Мосс Развитие», член подкомитета ТПП РФ Иоланта Овчинникова.
Продавцы также могут уверять покупателей, что «в будущем апартаменты обязательно переведут в жилье», добавила Сусана Киракосян. И люди верят, потому что власти регулярно поднимают этот вопрос.
Почему апартаменты не стали жильем
Попытки законодательно определить статус апартаментов и апарт-комплексов ведутся с 2016 года. Тогда Минстрой предложил приравнять их к жилым помещениям в многоквартирных домах. Такой законопроект внесли в Госдуму в 2018 году, но проект не прошел обсуждение в парламенте — против высказались Верховный суд и Минэкономразвития.
В 2019 году в комитете Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям предложили разрешить временно регистрироваться в апартаментах. Однако вопрос так и остался нерешенным.
В 2020 году замглавы Минстроя Никита Стасишин заявил, что необходимо запретить строительство апартаментов в России и законодательно утвердить жилой статус уже возведенных объектов.
Наконец, в 2021 году в Госдуму внесли новый законопроект, который предлагает определить новую категорию недвижимости — многофункциональные здания, апартаменты в которых будут приравнивать к жилью. Но норма затрагивает только новые постройки, а уже существующие апартаменты жилыми не станут, следует из законопроекта.
Но и этот документ не прошел даже первое чтение — прямо на пленарном заседании спикер Госдумы Вячеслав Володин направил проект на доработку. С тех пор ситуация по нему не изменилась.
— В Госдуме была создана рабочая группа по доработке законопроекта, но депутатам так и не удалось решить вопрос, — рассказала Светлана Разворотнева.
Например, в документе предлагается размещать в одном здании и апартаменты, и жилье, которые смогут менять свой статус. Но законодателям не удается решить проблему подсчета необходимого числа мест в соцучреждениях, отметила она.
— Необходимо уже более радикально решать вопрос с апартаментами, — сказал член комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Якубовский. — Сейчас такие помещения возводятся со сниженными нормативами к качеству и безопасности, при этом не обеспечиваясь социальной инфраструктурой, а в отношении граждан, проживающих в них, не ведется миграционный учет.
В Минстрое «Известиям» заявили, что в ведомство последняя инициатива депутатов не поступала. В целях дальнейшей проработки законопроекта об апартаментах создана соответствующая рабочая группа, в состав которой вошли представители Государственной думы, Правительства Москвы, МВД России, Минстроя России и Росреестра, подчеркнули там.
Покупатели понимают разницу между апартаментами и квартирами
Современные комплексы апартаментов — это понятный для покупателя продукт с понятным статусом и характеристиками, сказал управляющий партнер ГК «Основа» Олег Колченко. И застройщикам, реализующим такие проекты на высоком качественном уровне, нет никакой необходимости подменять понятия, подчеркнул он.
— Все особенности апартаментов и их отличия от квартир понятны, и уже на стадии покупки компенсируются за счет более низкой их стоимости, — сказал девелопер.
Добросовестные застройщики в обязательном порядке на сайте и в рекламных материалах указывают формат своих объектов, заверил и первый вице-президент GloraX Александр Андрианов.
— Кроме того, сами покупатели стали значительно грамотнее в вопросах выбора недвижимости и точно могут отличить апартаменты от жилья в традиционном понимании, а также прекрасно осознают минусы и плюсы каждого формата, — считает он.
Уровень компетентности клиентов в приобретении недвижимости значительно вырос, и покупатели внимательно знакомятся с договором еще до выхода на сделку, согласен гендиректор брокерского агентства недвижимости Dolgov PRO Дмитрий Долгов.
— Инициатива довольно странная и оторванная от реальности, — полагает директор по маркетингу и рекламе «ОМ Девелопмент» Роман Антоновский. — Приобретение жилья — это не покупка шоколадки или кроссовок, где можно поддаться импульсу и эмоциям.
Среднее время принятия решения о покупке жилой недвижимости — один–три месяца, пояснил он. Покупатель за этот срок изучает все подводные камни, общается с менеджерами по продажам и понимает разницу между апартаментами и квартирами.
А по мнению члена правления ассоциации агентств недвижимости AREA Евгения Скоморовского, штраф в 500 тыс. рублей за доказанный случай недобросовестной рекламы апартаментов глобально ни на что не повлияет: он пройдет незамеченным на фоне других затрат и доходов застройщиков.
Законопроект хороший, но это лишь один из шагов на пути решения проблемы апартаментов, полагает Сусана Киракосян. Многие проблемы возникают от отсутствия профессионального рынка посреднических услуг в сфере недвижимости, на нем есть недобросовестные риелторы, некачественные договоры, а у части покупателей отсутствуют юридические знания и навыки, полагает юрист.
