Земляной нерв: как быть, если сосед присвоил кусок участка
Хорошо знакомая многим бытовая ситуация: хамоватый сосед водрузил свой забор на чужом участке или же беззастенчиво занял нейтральную (муниципальную) линию между участками, притеснив тем самым других. Как в таких ситуациях грамотно вернуть свой клочок земли и какие инстанции помогают это сделать — в материале «Известий».
Вынос в натуре
Довольно часто между владельцами участков земли возникают самые разные недоразумения: либо неправильно выставили забор и прихватили часть участка, либо недобросовестные соседи проложили по чужим соткам поперечную дорогу, либо же вообще цинично заняли не свою землю. Что делать в таких случаях, как грамотно действовать?
Только за пять месяцев 2023 года управлением Росреестра по Москве правонарушителям выдано 368 предостережений о недопустимости нарушения обязательных требований земельного законодательства РФ (в 2022 году — 478, в 2021-м — 249).
Для начала нужно выяснить, действительно ли сосед незаконно захватил территорию земельного участка, рекомендует заместитель руководителя управления Росреестра по Москве Александр Левченков. В этом случае можно воспользоваться бесплатным сервисом «Публичная кадастровая карта», где видны законные границы земельного участка, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, а также фактическое расположение строений и ограждений территории.
Чтобы избежать споров с соседями, земельный участок должен быть индивидуализирован, то есть его границы должны быть определены юридически, поясняет первый заместитель председателя комиссии по ЖКХ, строительству и дорогам Общественной палаты РФ, кандидат юридических наук Леонид Бандорин.
— Это осуществляется посредством двух процедур — межевание и постановка участка на государственный кадастровый учет, — говорит специалист по земельному праву. — Чтобы отмежевать, надо обратиться к кадастровому инженеру. Это рыночная услуга, но кадастровые инженеры в обязательном порядке состоят в СРО. Цены разные, надо сравнивать.
Также можно прибегнуть к услугам кадастрового инженера и провести геодезические работы по выносу границ земельного участка в натуру. По итогу на местности закрепляются межевые знаки для обозначения границ земельного участка, а также составляется акт, являющийся доказательством в споре с соседом, указывает Александр Левченков.
Найти высококвалифицированного инженера можно, используя сервис «Реестр кадастровых инженеров» на сайте Росреестра, в котором указываются результаты профессиональной деятельности инженеров (количество принятых положительных и отрицательных решений по заявлениям каждого инженера).
— После выноса границ следует составить акт несоответствия установленного забора границам участка, подписать у соседа или у двух свидетелей и предложить в досудебном порядке урегулировать вопрос, — комментирует член правления Российской гильдии риелторов Валерий Виноградов. — Обычно есть два варианта: либо сносится неправильно установленный забор и устанавливается точно по границам, либо соседи договариваются об изменении конфигураций участков, и на основании новых межевых дел заново регистрируются участки в кадастровой палате и Росреестре.
При этом, подчеркивает эксперт, размер материальной компенсации утраченной площади устанавливают по договорной цене, например на основании оценки у лицензированной оценочной компании. Если досудебное урегулирование не достигается, то следует поставить в известность земельный отдел муниципального образования и подавать иск в суд.
Если самостоятельно договориться с соседом не удалось, необходимо обратиться с заявлением в управление Росреестра по региону о самовольном занятии и использовании соседом земельного участка без предусмотренных законодательством Российской Федерации прав (ст. 25, 26 Земельного кодекса). Для этого можно воспользоваться сервисом обратной связи на сайте Росреестра или телефоном горячей линии.
Пересмотри, пересчитай
Можно ли пересчитать кадастровую стоимость, чтобы не платить за «захватчика» лишний налог? Как разъясняет Александр Левченков, кадастровую стоимость удастся пересмотреть в случае изменения характеристик земельного участка в сведениях Единого государственного реестра недвижимости (например, площади). Однако в случае самовольного занятия и использования соседом чужого земельного участка пересчитать кадастровую стоимость не получится. Правда, в рамках возбуждения государственным инспектором дела об административном правонарушении пострадавшую сторону могут признать потерпевшей, дополняет представитель Росреестра.
По его словам, данный статус впоследствии позволит обратиться в суд с требованием о взыскании с соседа убытков и морального вреда за самовольное занятие и использование чужого имущества.
Леонид Бандорин отмечает, что любое землепользование в России является платным (ст. 1, 65 Земельного кодекса РФ). Следовательно, каждый собственник земельного участка вносит в бюджет земельный налог, исчисляемый исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Если часть земельного участка незаконно занята, то притесненный гражданин платит в бюджет за весь участок, а потом в порядке регрессного требования предъявляет нарушителю условие вернуть часть суммы, объясняет специалист.
— Естественно, что в данном случае нужно знать площадь незаконно занимаемого земельного участка, ставку земельного налога, подлежащую применению, и кадастровую стоимость земельного участка, — говорит Леонид Бандорин. — Соответствующее исковое заявление о взыскании предъявляется истцом в суд по месту жительства ответчика, незаконно занимающего земельный участок. Могу сказать, что такие исковые заявления не являются редкостью для судебной практики. Как правило, суды их охотно удовлетворяют.
Земля — это вещь
Для возврата самовольно занятого земельного участка гражданину необходимо обратиться в управление Росреестра по региону с заявлением, в котором должен быть указан кадастровый номер земельного участка заявителя, а также соседа, и приложить акт, составленный кадастровым инженером (при наличии). По результатам рассмотрения обращения будет инициировано надзорное мероприятие, по итогам которого нарушителю будет выдана рекомендация по соблюдению обязательных требований земельного законодательства РФ или предписание об устранении выявленного нарушения. Указанные документы будут находиться на контроле управления Росреестра по Москве до полного устранения нарушений на земельном участке.
За период с 2019 года по настоящее время по результатам проведенной управлением Росреестра по Москве работы в сфере государственного земельного надзора из незаконного владения собственникам возвращены земельные участки общей площадью свыше 250 тыс. кв. м.
В случаях отказа со стороны «захватчиков» устранить нарушения в добровольном порядке Росреестр инициирует проверку, по результатам которой лицу будет выдано предписание с требованием в обязательном порядке исправить ситуацию.
— Вместе с тем управление Росреестра по Москве работает на опережение, не дожидаясь обращений граждан, чьи права нарушены, — рассказал Александр Левченков. — Эта возможность появилась благодаря использованию беспилотных летательных аппаратов в рамках реализации проекта «Наполнение Единого государственного реестра недвижимости необходимыми сведениями».
Леонид Бандорин в свою очередь напоминает, что после выявления незаконного землепользования со стороны соседа или иного «захватчика» необходимо обратиться в суд с исковым заявлением по месту нахождения земельного участка.
— В качестве доказательства в суде нужно представить съемку кадастрового инженера, — отмечает юрист. — Кроме того, надо помнить, что кроме границ в суде надо подтвердить существование вашего права на землю. А это запись в ЕГРН. Часто так бывает, что люди хотят уточнить границы, но у них вообще документов на участок нет. Для этого принят целый блок законодательства — про дачные, гаражные и лесные амнистии.
Таким образом, нужно самостоятельно озаботиться наличием сведений о своем праве в ЕГРН и в случае их отсутствия зарегистрировать право в упрощенном порядке, заключил эксперт.
