«Отрабатываем механизм накопления на первоначальный взнос для молодежи»
Прошлый год был рекордным в области объема ввода жилья. В 2023 году правительство продолжает программы поддержки и планирует выйти на показатель ввода многоквартирного жилья не менее 50 млн кв. м. По каким квадратным метрам ведется проектное финансирование, как молодежи накопить на первоначальный взнос и введут ли льготную ипотеку на рынок вторичного жилья, «Известия» выяснили в беседе с заместителем министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Никитой Стасишиным.
«Мы видим баланс спроса и предложения»
— Какова статистика по первым пяти месяцам 2023 года?
— По состоянию на 1 июня 2023 года введено 41,5 млн кв. м жилья. Это на 2,8% меньше аналогичного показателя 2022 года, но из 41,5 млн 17,3 млн — это ввод многоквартирного жилья, и прирост относительно прошлого года более чем на 6%. Это означает, что все эти меры поддержки, которые были внедрены в 2020, 2021 и 2022 годах по поручению президента нашей страны, показывают сегодня свой эффект, потому что строительный цикл 2–2,5 года.
То, что мы не провалились за два года пандемии, за сложный прошлый год и не менее сложный этот год, который идет, показывает, что строительная отрасль и отрасль жилищного строительства динамично развиваются. Да, есть сложности, связанные где-то со спросом, где-то с предложением, где-то с ценой квадратного метра, но в целом это единственная, на мой взгляд, сегодня отрасль, которая показывает по-настоящему положительную динамику именно в многоквартирном жилищном строительстве.
— Был ли прошлый год рекордным?
— 102,3 млн кв. м было введено в прошлом году. Это был рекорд, большой объем, порядка 57 млн кв. м, — это было индивидуальное жилищное строительство. На это повлияли и газификация, и ввод ИЖС, повлияла и дачная амнистия, но и объем по-настоящему строящегося индивидуального жилищного строительства тоже возрос. Соответственно, и многоквартирное жилье в прошлом году показало хороший объем ввода, но в этом году мы ставим очень амбициозную задачу выйти на показатель ввода многоквартирного жилья не менее 50 млн кв.м. И у нас для этого есть все шансы.
— То есть девелоперы не сворачивают свои планы по вводу жилья, запускают новые проекты?
— У нас есть объем квадратных метров, находящихся в стройке с привлечением средств граждан, — сегодня это 100 млн кв. м, если быть точным — 100,2 млн кв. м. Тоже небольшой рост по тому, где идет привлечение. Количество выданных разрешений на строительство сегодня порядка 158 млн кв. м, а самое главное — это градостроительный потенциал. На 1 июня 2023 года градпотенциал составляет 403 млн кв. м жилья, это на 8% больше аналогичного периода прошлого года. То есть задел в ГПЗУ, в документах, в покупке земли у нас есть на следующие как минимум 3,5 года. Но для того чтобы он был распечатан и вовлечен в поджилищное строительство, открыты проектные декларации, получено проектное финансирование, заработали счета эскроу, необходимо опережающим темпом обеспечивать всей необходимой социальной, транспортной, инженерной инфраструктурой такие земельные участки.
И вот наш Национальный проект «Жилье и городская среда», наше так называемое инфраструктурное меню, которое запущено, и в еженедельном режиме по четвергам вице-премьер Марат Шакирзянович Хуснуллин со всеми губернаторами, регионами проводит совещание по инфраструктурному меню.
Что такое инфраструктурное меню? Это средства ФНБ, инфраструктурные кредиты, инфраструктурные облигации, программа «Стимул», это огромный объем денежных средств, который идет в развитие инфраструктуры к будущим проектам жилищного строительства в нашей стране.
— Как обстоят дела со спросом? Эксперты говорят, что он падает, у девелоперов не очень хорошо идут продажи, они даже периодически снижают цены и делают скидки. Не будет ли затоваривания рынка?
— Мы когда в 2019 году переходили на проектное финансирование с использованием счетов эскроу, мы формировали — и сегодня это уже сложившаяся практика, — какой объем жилья должен быть продан на этапе стройки, для того чтобы эффективная ставка по проектному финансированию стремилась к 1–2%. Вот этот объем жилья составляет порядка 70%. Сегодня из 100 млн кв. м, по которым ведется проектное финансирование, распроданность составляет 30%. Она по состоянию на сегодня, наверное, минимальная за последние несколько лет. Но я бы не называл это затоваренностью. Я бы говорил о том, что, первое, все финансовые модели, которые сегодня существуют и финансируются со стороны банков, устойчивы к такому объему реализованных квадратных метров. А хотелось ли бы нам, чтобы их было больше продано? Конечно, да. Для чего? Для того чтобы застройщики могли быстрее открывать новые адреса, быстрее получать проектное финансирование на новые проекты жилищного строительства, и, конечно, чтобы у застройщиков была более эффективная ставка по проектному финансированию.
Но сегодня мы видим баланс спроса и предложения, мы не видим отложенного спроса, мы видим, что цены на первичном рынке строительства жилья стабилизировались. Сегодня это, наверное, самая безопасная инвестиция у людей, которая может только быть, потому что деньги полностью защищены проектным финансированием и защищены эскроу-счетами.
«Там нужна сейчас поддержка»
— Как в министерстве относятся к возможному введению льготной ипотеки на вторичное жилье? И есть ли уже разработка?
— Конечно, мы всегда поддерживаем улучшение жилищных условий, потому что у нас есть самый главный показатель, помимо ввода жилья в стране, — это количество семей, улучшивших жилищные условия. И там есть и вторичный рынок, и первичный рынок — и мы как правительство, как министерство под руководством Марата Шакирзяновича Хуснуллина за это отвечаем. Вводить ли льготную ипотеку на вторичный рынок в период объективно дефицита бюджетных средств? А он связан с тем, что мы как министерство очень большую роль сегодня играем в восстановлении новых регионов, большое количество денежных средств сегодня уходит как на восстановление, так и на развитие. Поэтому если бы у нас были лишние деньги, которые можно было бы без отрыва от каких-то других программ направить на субсидирование вторичного рынка, мы бы это обсуждали.
Как нас научили коллеги из Минфина, зачем обсуждать то, на что нет денег. Вот мы как министерство можем очень много фантазировать на тему того, а будет ли это хорошо, а перетечет ли продажа со вторичного рынка на первичный рынок, но мечтать можно о многом. А вот реальность.
— То есть вы хотите сказать, что вы это не обсуждаете и не планируете?
— Мы обсуждаем всё что угодно, но если говорить серьезно, то мы как министерство все-таки считаем, что если уж и корректировать те или иные льготные программы, то, в первую очередь, семейную ипотеку, делать ее более адресной. Потому что Виталий Леонтьевич Мутко на встрече с президентом сказал очень важную вещь: когда квартира больше 55 м, то могут быть дополнительные льготные процентные пункты по ставке, особенно для семей многодетных, особенно для семей, которые планируют расширять свою семью, улучшать свои жилищные условия.
Поэтому мы сейчас сфокусированы на разработке предложений по каким-то секторальным, точечным, адресным мерам поддержки категорий граждан, которые нуждаются в улучшении жилищных условий. Это и многодетные, и молодые семьи, это молодые ребята, девушки, которые только закончили вузы, которые собираются создавать семью, — там нужна сейчас поддержка. Поэтому, выбирая из того, просто отправить на вторичку либо подумать, как нам эффективнее настроить механизмы первички, мы все-таки как Министерство строительства, склоняемся к донастройке. Но еще раз: мы пока это обсуждаем внутри. Ждать, что изменятся ставки завтра-послезавтра или еще когда-то в ближайшее время, не надо.
— А какие тогда еще категории могут получить дополнительные преференции?
— Дело не в категориях. По поручению президента была расширена семейная ипотека: сегодня, если у вас есть хотя бы один ребенок, вы можете улучшить свои жилищные условия по ставке 6%. И программа пользуется популярностью. Перекрывает ли она льготную ипотеку по объему? Нет, не перекрывает. Но у нас же с вами есть еще ипотека для айтишников, дальневосточная ипотека, сельская ипотека по льготной ставке, мы сейчас запускаем ипотеку под 2% в новых регионах. Буквально на прошлой неделе правительство Донецкой Народной Республики выдало первые три разрешения на строительство по российским правилам. Мы сейчас запускаем проектное финансирование в Мариуполе, в Донецке. Мы распространили туда ипотеку под 2% по поручению президента. Поэтому сейчас утверждаем программу развития жилищного строительства в новых регионах с целевыми показателями до 2030 года по каждому региону, вне зависимости от того, что идет специальная военная операция.
Мы создаем комфортную качественную среду на территории всей страны, там, где сегодня это возможно, в тех городах, населенных пунктах наших новых регионов, где это возможно. Поэтому здесь настолько надо комплексно подходить.
Самое главное, с чем мы столкнулись за последние уже, можно сказать, три года, — все льготные ипотеки имели свойство подходить к какой-то дате, и начинались спекуляции на тему, что еще чуть-чуть и они закончатся. У нас коллеги по правительству очень часто об этом говорили. А что это провоцировало? Это провоцировало абсолютно нездоровый спрос у граждан: ой, а вдруг она закончится, надо бежать. Я бегу, беру ипотеку — цена растет, потому что предложение не успевает в определенный момент за спросом. А потом мы же, если помните, никогда не комментировали, что закончится или не закончится, мы всегда говорили, что какие бы не были у нас внутри правительства, внутри министерства между собой разногласия по тому, как она должна продлеваться, решение принимает один человек — президент нашей страны.
И каждый раз мы выносили на него разногласия и он принимал решение по продлению ипотеки в том или ином виде. И это было командная работа правительства, Центрального банка, помощника президента Максима Станиславовича Орешкина. Поэтому еще раз: мы хотим, чтобы всё, что связано с льготной ипотекой, если и будет модернизироваться, то будет модернизироваться точечно.
Мы бы хотели, чтобы это были длинные программы, чтобы застройщики понимали, что у них сформирован спрос на следующие 3, 5, 7 лет. Потому что проекты сейчас, особенно комплексное развитие территорий, не быстрые. Они тяжелые с точки зрения переселения, расселения, сетей, социалки.
Но еще раз, если мы хотим получить качественный продукт, если мы хотим получить конкуренцию между застройщиками не ценой квадратного метра, а качеством продукта, мы должны сделать так, чтобы даже если и останется, или все останутся, или что-то модернизируется по льготным программам, они были долгосрочными. Чтобы люди понимали, что если они сегодня пока не накопили на первоначальных взнос, то через год они спокойно это сделают, пойдут, выберут себе квартиру, которая точно будет достроена, и люди переедут в абсолютно новое, качественное жилье.
«Делаем выводы и учимся»
— До сих пор продолжается дискуссия про апартаменты. Что с ними делать и что вы собираетесь делать?
— Это очень глубокая тема. Там живут люди? Живут. Качественное нежилье? Качественное нежилье. Отличается оно по характеристикам потребительским от жилья? Нет, давайте будем честными друг с другом. Есть ли проблемы с очередями в садиках и школах? Нет. Строятся ли апартаменты много где по стране? Нет. То есть вот даже двух рук не нужно, чтобы понять, в каких городах это строится. Строится ли социальная инфраструктура рядом с такими апартаментами? Строится. Строится транспортная инфраструктура? Строится. Относится ли это к Градостроительному кодексу и учитывается в вводе жилья? Нет. Вот нам как министерству нужно было, чтобы это учитывалось в вводе жилья. Но там оказалась намного глубже ситуация, которая не связана с тем, жилье это или не жилье. Там очень глубинная история, с которой мы сегодня очень много работаем с нашими коллегами из Государственной думы, с нашими коллегами из правительства Москвы.
Поэтому когда мы поймем все вместе, как нам не зарегулировать, а упорядочить и дать определение, что такое апартаменты, тогда, я думаю, мы сформируем ту позицию, на основе которой мы последние два года, даже не зная глубины еще тогда ситуации, учимся. Мы же тоже все учимся. Мы тоже совершаем какие-то ошибки, потом на основе этих совершенных ошибок делаем выводы и учимся. Поэтому мне нравится очень такая поговорка: не нужно чинить то, что не сломалось. С апартаментами сейчас так. Но нужно дать определение, что это такое. И сегодня мы все вместе работаем над определением, что такое апартаменты.
— Недавно депутаты Госдумы давали такое предложение: возможно, апартаменты не нужно переводить в жилье, но можно им дать некие характеристики, присущие жилью. Как вы оцениваете такое предложение?
— Я считаю, что первое, что нужно — это сделать вещь, связанную с регистрацией. Это самое основное, чтобы службы ЖКХ, наши коллеги из миграционной службы, понимали, где кто живет. Это важно, как в жилье: все же понимают кто где живет. В апартаментах регистрации нет — ни временной, никакой.
— И чтобы жители могли пользоваться всей инфраструктурой?
— И жители могли пользоваться всей инфраструктурой, это первое. В большинстве апартаментов, которые стоят в реестре, например, Москвы, и Москве за это большое спасибо, уже измененные налоги, стоимость ЖКХ, везде есть управляющие компании. Еще раз: не нужно чинить то, что не сломалось. Но на мой взгляд и на мой вкус, если мы все-таки заботимся о безопасности наших граждан, о безопасности того, кто живет, как живет, — мы не лезем в личную жизнь, но все должны понимать, кто где находится.
«Должно быть сочетание цены-качества»
— Как вы оцениваете инициативы по развитию индивидуального жилищного строительства?
— Все инициативы мы анализируем, смотрим и обсуждаем, но здесь я немножко про другое бы сказал. ИЖС будет и уже развивается с этого года намного быстрее, чем мы планировали. Почему? Потому что с учетом лучших практик, типовых проектов, суперсервиса ИЖС, который сделал «ДОМ.РФ» совместно с Минстроем, с учетом всех тех изменений в 214 ФЗ, где мы дали возможность ИЖС.
Сейчас у нас еще одно поручение президента по стандартизации. Мы сегодня видим, что банки наконец-таки начали понимать предмет залога и остаточную стоимость таких проектов. Это означает, что сегодня распространены все ипотечные льготные программы на ИЖС, если это не индустриальный способ. Но любая программа либо как «ДОМ.РФ» субсидирует 2 процентных пункта, чтобы снизить риски для банков, либо, как другие банки, выдавая льготную ипотеку или просто ипотеку под строительство ИЖС хозспособом, просят поручительство или в залог другое имущество. Не у всех есть поручители, и не у всех есть возможность залога другого имущества. Это не классическая льготная ипотека. А для того чтобы она была классической, для того чтобы кроме земельного участка и будущего дома в залог ничего не шло, сегодня мы доформулируем и досогласовываем с коллегами по правительству поправки, которые позволят и загрузить домостроительные предприятия, особенно деревянные.
Потому что те технологии, которые сегодня есть, CLT-панели, еще что-то — это, во-первых, безопасно, это энергоэффективно и это доступно. Мне кажется, должно быть сочетание цены-качества. Должна быть доступность, но доступность идет не через цену, а через механизмы улучшения.
— Вы имеете ввиду, что сейчас хотите сделать больше именно типовых проектов?
— Мы сейчас хотим сделать возможность людям открывать эскроу-счета, нанимать аккредитованные в банках подрядные организации, которые будут по проектам, акцептованным в банке, прошедшим достоверность сметной стоимости и с определенным пониманием цены квадратного метра итоговой и стоимости дома, будь то производители или еще кто-то, строить такие дома на частных участках.
— То есть самостоятельно заказывать у подрядчиков?
— Самостоятельно заказывать у подрядчиков кредитованных, открывать эскроу — это абсолютно обелит и защитит инвесторов. И на это будет распространена льготная ипотека без всех дополнительных залогов.
— Готовите ли вы еще какие-то инновации в строительной отрасли?
— Мы вместе с коллегами из Росмолодежи работаем над исполнением поручения президента по итогам Госсовета по молодежной политике, которое было зимой, о том, что надо разработать механизм дополнительных возможностей улучшения жилищных условий молодым ребятам, молодежи. Мы сейчас вместе с нашими коллегами из ДОМ.РФ и Росмолодежью отрабатываем интересный механизм накопления на первоначальный взнос для молодежи, параллельно субсидируя наем жилья им до момента накопления на первоначальный взнос.
— Это для студентов прежде всего?
— Для студентов, для молодых специалистов.
— До 35 лет?
— Да. Но мы считаем, что наша целевая аудитория — это даже 23, 25, 27 — те, кто закончил институт, кто пошел работать, кто хочет создавать семью, рожать детей. И чтобы они это делали в своих квартирах.
— А субсидирование какой части?
— Субсидирование 50% аренды. Небольшие деньги, мы сейчас доработаем — скоро мы об этом заявим.
— А когда можно ожидать заявления?
— Я думаю, что в течение пары месяцев. Мы пытаемся сделать такую программу, которая будет эффективна для граждан, но не потребует огромных затрат из бюджета, понимая специфику сегодняшнего бюджета. И несмотря ни на что, мы внутри правительства и с регионами, с администрацией президента, да и с Центральным Банком работаем над дополнительными мерами поддержки.
— Получается, что им помощь в покупке потом будет тоже в новостройках?
— Конечно.
