Жилья комплекс: в РФ хотят ввести плату за капремонт в апартаментах
В России планируют ввести для апартаментов отчисления за капремонт, уравнять плату за ЖКХ для их жильцов по аналогии с квартирами и создать регламент управления такой недвижимостью. Соответствующий законопроект разрабатывается и готовится к внесению в Госдуму депутатами профильного комитета нижней палаты парламента, выяснили «Известия». Тем временем проект закона, определяющий статус новых апартаментов, уже более двух лет находится в подвисшем состоянии и так и не дошел до первого чтения.
Особые правила
В России отсутствует правовая определенность в обслуживании апарт-комплексов и многофункциональных зданий (МФЗ). Поэтому соглашения с управляющими компаниями (УК) заключаются на основании принципа свободы договора согласно ст. 421 ГК РФ. На такие объекты не распространяются требования по минимальному набору обязательных услуг, например, по уборке подъездов. И каждая УК может устанавливать стоимость ЖКХ по собственному усмотрению, сказала зампредседателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева.
— Такая неопределенность приводит к большому количеству споров и разрозненной судебной практике. Например, зачастую собственники апартаментов не могут требовать от управляющей организации выполнения обязанностей по регулярной уборке или обслуживанию инженерных систем, — сказала юрист, председатель подкомитета ТПП по развитию бизнеса в сфере управления жилой недвижимостью Сусана Киракосян.
Планируется определить четкий порядок управления апартаментами, единые ставки тарифов ЖКХ для них (сегодня они, как и для коммерческой недвижимости, выше, чем для населения, примерно на 15–20%), ввести взносы на капремонт, что в том числе обеспечит безопасность таких домов в будущем. Кроме того, следует снизить налоговую нагрузку на граждан, постоянно проживающих в апартаментах (сегодня налоговая ставка на такое имущество составляет около 2% от стоимости, тогда как на жилье — от 0,1%).
— Мы создали рабочую группу для проработки деталей соответствующего законопроекта, который затем планируется внести в Госдуму, — рассказала «Известиям» Светлана Разворотнева.
Законодатели заговорили о необходимости решать эту проблему и придать таким объектам статус жилья еще более семи лет назад. Это позволяло девелоперам привлекать покупателей информацией о возможной скорой смене статуса их недвижимости на жилую, заключая фактически якобы последние сделки по цене на 15–20% дешевле, чем при покупке квартир.
В апреле 2021 года в Госдуму внесли этот долгожданный для рынка законопроект. Он предлагал определить новый вид недвижимости — многофункциональные здания, апартаменты в которых будут приравниваться к жилью. При этом норма будет распространяться исключительно на новые объекты, а уже существующие комплексы не затронет. Впрочем, в такой формулировке документ так и не дошел до первого чтения: спикер Госдумы Вячеслав Володин направил проект на доработку, и с тех пор ситуация по нему не изменилась.
— Надежды людей, которые ждут, что существующие апартаменты приравняют к жилью, не оправдаются, — сказала Светлана Разворотнева.
По ее словам, этот вид недвижимости должен получить свой особый статус, к которому будут применяться перечисленные выше характеристики. Эти же правила распространятся и на новые такие объекты. Жилой статус дать апартаментам сложно из-за необходимости выделять места в соцобъектах, которые рассчитывались на меньшее число жильцов в районе, добавила парламентарий.
Кроме того, многие здания построены с нарушением санитарных и градостроительных норм. Так что массовая амнистия может привести к самым негативным последствиям, добавила она.
Для понимания
Покупатель, приобретая апартаменты, не всегда понимает, с чем столкнется, сказал председатель комитета ТПП по предпринимательству в сфере ЖКХ Андрей Широков. А это и высокие платежи за коммуналку, и невозможность пользоваться социальной инфраструктурой (школа, детсад, поликлиника), и риск неожиданных соседей, например, в виде маникюрного салона или пиццерии, пояснил он.
— Поэтому закон о статусе апартаментов необходим: покупатель должен четко понимать, что приобретает и какие права у него будут, — сказал он.
Менеджеры застройщиков и брокеры при продаже апартаментов и сегодня зачастую обещают, что их приравняют к жилью и никаких проблем не возникнет, сказала Сусана Киракосян. Но на деле иногда люди сталкиваются с большими трудностями, подчеркнула эксперт.
— Например, в непростой ситуации оказались покупатели апартаментов в московском комплексе «Ривер парк». Пострадавшие отмечают, что менеджеры при продаже ни слова не сказали про арендные платежи за землю, а некоторых заверили, что скоро законодатель решит судьбу апартаментов и их признают жильем, — рассказала она.
По словам Сусаны Киракосян, договор долевого участия предусматривал, что застройщик передает земельный участок в общую долевую собственность, как это бывает при покупке помещения в многоквартирном доме. Но на деле спустя 2,5 года собственники оказались в должниках по оплате аренды земли. Суммы задолженности варьируются от 200 тыс. до 1,2 млн рублей, подчеркнула эксперт. Строительством комплекса занималось ООО «Речников Инвест», связаться с компанией по телефону, названному в отделе продаж жилого комплекса «Ривер парк», редакции не удалось.
Законодатели пошли правильным путем: вместо работы над действительно спорным статусом апартаментов они начали устранять конкретные различия этого типа недвижимости и жилья, полагает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. Одно из таких ярких отличий — это стоимость коммунальных услуг, которая начисляется по более высокому тарифу, предназначенному для собственников коммерческой недвижимости.
— Поскольку апартаменты фактически используются как жилье, совершенно справедливо для их владельцев разработать механизм оплаты коммунальных услуг по жилищным тарифам, — считает он.
Положительно оценили инициативу и в девелоперской компании GloraX. Законопроект о статусе апартаментов завис, ни у кого нет понимания, когда и в каком виде он может быть принят. Отсутствие же законодательной базы сказывается на качестве жизни собственников апартаментов, пояснил первый вице-президент компании Александр Андрианов. Если будет принято решение об уравнивании коммунальных платежей за апартаменты и жилье, то это будет еще один плюс для покупателей в пользу апартаментов, согласен коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков.
С другой стороны, нельзя создавать прецедент, когда плата за ЖКХ окажется ниже для бизнеса, занимающего апартаменты, чем в обычных коммерческих офисах, сказал директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов. Но отчисления за капремонт вводить нужно, иначе спустя годы собственникам будет просто не на что его проводить, считает он.
