Покати в поле: почему застройщики забывают о школах и парковках в ЖК
В последнее время россияне всё чаще жалуются на нехватку в новых жилых кварталах детских садов, школ, поликлиник, парковок и дорожной сети, сообщают в Госдуме. Это стало серьезной проблемой многих ЖК в самых разных городах. По данным Общественного совета Минстроя, примерно до 18% сданных новостроек не успевают запустить объекты социальной инфраструктуры одновременно со сдачей жилья. Проблема — в необязательности стандартов комплексного развития территорий (КРТ). В Госдуме и кабмине предлагают ввести ответственность за недостаток в новом микрорайоне необходимой инфраструктуры. Подробности — в материале «Известий».
Факторы или обман
Программа льготной ипотеки с лета 2020 года разогнала спрос и цены, а также привела зимой 2021−2022 годов к дефициту предложения (в наибольшей степени на вторичном рынке, где уже есть готовая инфраструктура). Больше всего подорожало недорогое жилье с упрощенными характеристиками. Паника покупателей, снятие наличных и мгновенная покупка жилья снижали требования к обеспеченности объекта социальной инфраструктурой, рассказывает президент ассоциации АКОН Никита Чулочников.
— Весной 2022 года произошли колебания ипотечных ставок и скачкообразный рост цен. После паники покупателей пришли стабилизация и падение спроса, несмотря на программы поддержки отдельных категорий заемщиков, — говорит эксперт. — В условиях современной экономической ситуации девелоперы вынуждены идти по направлению упрощения, удешевления продукта.
С самого начала застройщик стремится встроить в жилой фонд объекты коммерческой инфраструктуры — сетевые супермаркеты, магазины, которые принесут хороший арендный доход, отмечает Никита Чулочников. Сегодня застройщику не всегда удается реализовать наиболее сложные объекты инфраструктуры — поликлиники, больницы, здесь требуется государственная поддержка, отмечает собеседник.
— Можно ли считать недостатки инфраструктуры обманом потребителей? — рассуждает президент Российской гильдии риэлторов Ирина Зырянова. — Всё зависит от конкретных обстоятельств покупки. Была ли эта информация в проектной декларации, рекламных проспектах, договоре долевого участия. Конечно, если застройщик использует обещание построить инфраструктуру в качестве конкурентного преимущества для привлечения покупателей, не имея намерения исполнять свои обещания, это обман. Другое дело, если первоначальные планы меняются под влиянием внешних факторов.
На сегодняшний день точное число таких новостроек, не обеспеченных инфраструктурой, установить сложно, так как их количество зависит скорее от региона, указывает президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков.
— Где-то строительство школ и детсадов финансируется заранее в рамках комплексного развития территорий, а где-то возведение инфраструктуры задерживается, — говорит эксперт. — Если новостройки появляются в местах уплотнительной (точечной) застройки, то их покупатели, как правило, обеспечены местами в соцучреждениях, так как население там более возрастное и в школах и детсадах уже не нуждается.
Можно и без
Градостроительный кодекс РФ уже сейчас предусматривает возможность прописать в договоре о КРТ обязательства по созданию социальной и иной инфраструктуры (они могут возлагаться как на застройщика, так и на орган публичной власти, заключивший такой договор). Однако добавление таких условий не является обязательным, замечает эксперт общественного совета при Минстрое России Татьяна Полиди.
— 90% жилищного строительства в городах ведется вне проектов КРТ, и вот в этих случаях возложить обязательства на застройщика просто невозможно, — говорит собеседница. — В лучшем случае застройщики соглашаются добровольно построить детский сад. Но что делать со школами, поликлиниками? Это крупные объекты, обслуживающие целые районы, поэтому на застройщика, строящего один дом, нельзя возлагать такие затраты, а денег в муниципальных бюджетах не хватает.
Чем больше в городе строится жилья, тем больше потребность в инфраструктуре, поэтому просто невозможно переложить всё это на застройщиков в форме натуральных обременений, отмечает Полиди.
Зампред комитета Госдумы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Светлана Разворотнева утверждает, что особенно острой проблема дефицита инфраструктуры стала вследствие развития в стране проектов КРТ, роста вводимых площадей новых микрорайонов.
— Сегодня у Госдумы существует стойкое убеждение, что ситуацию с обеспечением социальной и прочей инфраструктурой необходимо решать, — заявлила депутат.
Это нашло отражение в постановлении ГД по итогам правительственного часа с министром строительства и ЖКХ. В заключении Комитета по строительству и ЖКХ на «Отчет о работе Счетной палаты (СП) РФ» содержится рекомендация «дать оценку обеспеченности вводимого жилья объектами социальной и транспортной инфраструктур».
Давно пора
Обсуждаемая проблема изначально нуждалась в правовой системе, которая бы обеспечивала возведение социальных объектов параллельно с жилищным строительством, убежден руководитель комиссии по проектному финансированию Общественного совета при Минстрое РФ Рифат Гарипов. Такой системой стали стандарты КРТ. Участники высококонкурентного строительного рынка нередко берут на себя обязательства по комплексной застройке, которые потом не могут выполнить. Если стандарты КРТ станут обязательными к исполнению, ситуация начнет меняться к лучшему, заявляет Гарипов.
— Создание инфраструктуры — это дополнительные затраты (как минимум 8–10 % стоимости проекта). Всем хочется строить дешевле, — отмечает Светлана Разворотнева. — И если органы власти не предусмотрели в контракте соответствующих обещаний застройщика, то вряд ли последний будет делать дополнительные вложения по собственной инициативе.
Как объясняет Ирина Зырянова, на данный момент есть четыре варианта финансирования строительства социальных объектов: собственные средства девелопера, частичное возмещение затрат на стройку от государства, полный выкуп объекта у девелопера и строительство за счет стороннего инвестора. Например, в Москве за последние 12 лет построили 513 школ и садиков, из них 223 объекта возвели за счет инвесторов. В Ленобласти существует практика софинансирования, когда часть затрат на стройку девелоперу компенсирует государство.
— Даже при частичном возмещении девелоперы включают стоимость строительства школы или садика в бюджет проекта, что ведет к удорожанию жилья: по оценке девелоперов, это +20% к стоимости квадрата, — говорит Ирина Зырянова. — В итоге затраты на строительство школ, садиков и поликлиник перекладываются на покупателей. И в условиях, когда стоимость метра в новостройке постоянно обновляет рекорды, такое положение вещей не выглядит обоснованным и справедливым.
Получается, что даже если государство полностью выкупит у застройщика объекты социальной инфраструктуры после их постройки, когда покупатели уже оплатили расходы, девелопер не вернет им поступившие от государства суммы.
— У застройщиков и девелоперов нет необходимых денежных средств, так как объекты после ввода часто безвозмездно предаются государству, застройщик сам не может получить коммерческую выгоду от их использования и стремится перепрофилировать в коммерческом направлении — из первоначального проекта поликлиники сделать фитнес-центр и т.д., — заметил Никита Чулочников.
В то же время президент Национального объединения строителей Антон Глушков считает хорошим опытом, когда строительство домов начинается чуть позже, чем школ и детсадов, такие примеры уже есть.
— Нередко и региональные власти пытаются все проблемы решить через механизмы КРТ, — отмечает Антон Глушков. — Для крупных, богатых регионов перераспределение бюджета на затраты для бизнеса возможно, но большинство застройщиков такого себе позволить не могут. Очень многие проекты КРТ формируются без участия бизнеса, и поэтому существует риск того, что в конечном итоге такие проекты не дойдут до конечной стадии реализации.
Также, добавляет специалист, не всегда земельные участки, предложенные застройщикам, являются выгодными для них.
Нет денег — внаём
Как стало известно, в РФ могут увеличить объемы строительства социального жилья. Мера предусмотрена для тех, у кого не хватает денег на ипотеку, чтобы купить жилье даже в плохо обеспеченном инфраструктурой жилом квартале. Депутат Разворотнева сообщила «Известиям», что в настоящее время уже подготовлен законопроект, направленный на развитие наемного жилья в РФ. Некоторые меры из законопроекта правительство уже поддержало. Например, АО «ДОМ.РФ» в скором времени создаст единый реестр граждан, перед которыми у государства есть обязательства по предоставлению жилья, и реестр помещений социального фонда.
Ирина Зырянова указывает, что социальное жилье должно соответствовать всем современным техническим требованиям и недопустимо «поправлять» финансовую сторону таких проектов за счет снижения качества.
Наемным домом признается здание, которое или все помещения в котором принадлежат одному лицу, а помещения предназначены для предоставления гражданам внаём. При этом должна обеспечиваться потребность не только отдельных категорий граждан, нуждающихся в социальной защите, но и иных категорий, например специалистов, привлеченных для работы из других регионов, молодых семей, которые хотят жить отдельно от родителей, студентов, полагает президент НОСТРОЙ.
— В таких проектах есть потребность, так как за их счет обеспечивается и прозрачность договора, и ремонт, и многое другое, что необходимо для комфортного проживания, в таких домах ставка льготной аренды может быть снижена до 80% (и более) от рыночной, — говорит Антон Глушков.
Особенно активно арендные проекты развиваются на Дальнем Востоке, есть реализуемые проекты и в Москве, Воронеже, Татарстане, в Тюменской области.
В самом Минстрое свою позицию не высказали, однако в Общественном совете при Минстрое полностью поддержали предложение по активизации строительства наемного жилья социального использования.
— В России минимум 50% семей не имеют доступа на рынок ипотеки, для них обслуживание кредита даже с нулевой процентной ставкой обременительно (например, при среднем платеже 30 тыс. рублей в месяц по ипотеке у средней семьи остается два-три прожиточных минимума), — говорит Татьяна Полиди. — Доступное жилье для таких семей — это 10–15 тыс. рублей в месяц, включая оплату ЖКУ. Задача — создать вид доступного жилья, которое предоставляется семьями с невысокими (но выше, чем у малоимущих) доходами не бесплатно, но ниже рыночной ставки, на условиях долгосрочного легального найма.
Такие проекты, по ее мнению, могут реализовываться государством, муниципалитетами, созданными ими специализированными организациями, крупными предприятиями — работодателями (для сотрудников), университетами (для сотрудников и студентов). Правда, для развития этого сегмента потребуется ипотека для наймодателей под залог всех помещений в наемном доме, подчеркивает эксперт. Ведь сегодня на рынке ипотеки просто нет такого продукта — ни у одного ведущего банка.
