На два дома: дольщику при задержке строительства могут оплатить съемное жилье
В РФ примерно 40% новостроек сдается несвоевременно, а в среднем по России перенос сроков составляет более полугода, сообщили «Известиям» в Госдуме. В таких условиях возникает ситуация, когда дольщики в ожидании новоселья вынуждены снимать жилье. Верховный суд (ВС РФ) вынес определение, что платить за аренду в этом случае должен застройщик. Однако реально ли дольщикам взыскать деньги? Эксперты отмечают, что в нашей стране гражданский процесс состязателен и каждая из сторон в судебной тяжбе еще должна доказать свою правоту. Как это сделать — разбирались «Известия».
Эталонный казус
В России на текущий момент выявлено около 550 объектов со «слабой динамикой строительства», которые при этом не зафиксированы в Едином реестре проблемных объектов (ЕРПО), сообщил «Известиям» руководитель рабочей группы президиума генсовета партии «Единая Россия» по защите прав дольщиков Александр Якубовский. В самом ЕРПО сейчас значится 1037 проблемных объектов.
В ситуации, когда застройщик затягивает со сдачей дома, дольщикам порой приходится тратиться на съемное жилье. Характерный и поучительный правовой казус случился недавно в Подмосковье, когда в результате долгой судебной тяжбы застройщику в итоге пришлось по решению Верховного суда компенсировать стоимость аренды жилья.
Из документа ВС РФ следует, что стройкомпания более чем на шесть месяцев затянула со сдачей жилого дома и ожидать переезда дольщице пришлось на съемной квартире, причем за свой счет. Однако женщина не растерялась и потребовала у застройщика компенсировать свои траты. Первая судебная инстанция пошла ей навстречу, а вот апелляция и кассация постановили, что женщина вполне могла бы и подождать новоселья по месту регистрации в Рязанской области. Весь спор завершил Верховный суд России: он вынес определение, по которому дольщица всё же имеет право на компенсацию.
Как пояснили «Известиям» в Управлении по взаимодействию с общественностью и СМИ Верховного суда РФ, застройщик должен возместить гражданке Е.С. Зиньковой убытки в размере 150 тыс. рублей.
— Такие обращения от граждан мы получаем часто, однако решение подобных вопросов лежит в плоскости суда и вряд ли требует дополнительного законодательного регулирования, — считает Александр Якубовский. — Должна быть найдена золотая середина, чтобы судебная практика не приводила к банкротству застройщиков, что может привести к задержке ввода в эксплуатацию других домов. Хотя в то же время банки за просроченные ипотечные платежи с самих дольщиков взыскивают средства без каких-либо угрызений совести, так же как и арендодатели. Поэтому граждане безусловно должны обращаться в суд.
Член общественного совета при Минстрое России Надежда Косарева считает, что такая практика пока не сильно укрепилась в РФ. Она напоминает, что в соответствии с законом N 214-ФЗ при нарушении застройщиком сроков передачи объекта долевого строительства застройщик обязан выплатить неустойку. Кроме того, застройщик должен возместить в полном размере и убытки сверх неустойки, объем которых уже придется доказывать в суде, подчеркнула Косарева.
Зампред комитета Госдумы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Николай Алексеенко в беседе с «Известиями» рассказал, что в реальности «это не единственный прецедент с определениями Верховного суда на схожую тему». Депутат напомнил, что аналогичные эпизоды уже были в 2017-м (№ 18-КГ17-239) и в 2018 году (№ 46-КГ18-38).
— На основе этих определений в интернете можно отыскать большое количество ресурсов, описывающих, как и при каких условиях можно получить компенсацию за аренду жилья при переносе сроков ввода новостройки, — заметил он.
Исключение из новых правил
На этом старания дольщика не заканчиваются. В подобной ситуации ему придется доказать, что иной альтернативы проживания не было. К примеру, у него нет в собственности другой квартиры в городе строительства нового дома. Далее имеет значение место регистрации — должен быть город, отличный от места работы, снимаемого жилья и новостройки. Также при себе должны быть все подтверждающие документы по оплате аренды (договоры, чеки, расписки и пр.).
В свою очередь, руководитель комиссии по проектному финансированию Общественного совета при Минстрое РФ Рифат Гарипов убежден, что подмосковный прецедент всё же исключение — в марте прошлого года правительство объявило мораторий на выплату неустоек из-за переноса сроков сдачи квартир по договору долевого участия, а затем он был продлен до 30 июня 2023 года включительно. Кроме того, отметил он, в настоящее время застройщикам разрешено согласовывать с каждым дольщиком срок передачи квартиры индивидуально. А по нормам закона № 214 такой срок должен быть единым для всех помещений в пределах одного многоквартирного дома.
— Срок согласовывается на основании подписанного дополнительного соглашения, — говорит Рифат Гарипов. — Если дольщик не согласен ждать, то он не подписывает его и сроки остаются прежними. Тогда застройщик обязан передать дольщику квартиру в установленный договором срок. Есть и еще один нюанс: раньше сообщение о завершении строительства и о готовности объекта к передаче вручалось лично под расписку или присылалось заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.
На данный момент, согласно действующему постановлению правительства, до июня 2023 года застройщик может сообщать дольщику о любых событиях по электронной почте, если ее адрес указан в договоре. Таким образом, вся тяжесть доказательства своих прав для получения компенсации за срыв сроков сдачи объекта ложится на плечи дольщика, отмечает эксперт.
По статистике, которую приводит депутат Николай Алексеенко, в настоящее время около 40% новостроек сдается несвоевременно, а в среднем по России перенос сроков составляет порядка 7–8 месяцев. В зависимости от региона доля квартир с отделкой, которые еще находятся в стадии строительства, составляет сейчас 40–60%, добавляет он.
Большие маневры
В ситуации с квартирой в Подмосковье, отказывая в удовлетворении требования о взыскании убытков, суды апелляционной и кассационной инстанций взывали к тому, что наем квартир истцом являлся ее личным волеизъявлением и не был вынужденным, в связи с чем не имелось оснований для признания расходов на аренду жилья убытками. Однако Верховный суд обратил внимание на то, что объектом строительства была именно квартира с полной отделкой и истица заявляла о планах сразу после передачи заехать в новую квартиру. Эти детали разъяснила в беседе с изданием президент Российской гильдии риелторов (РГР) Ирина Зырянова.
Дополнительным обстоятельством стало то, что истица зарегистрирована в Рязанской области, а работала и ожидала постройки дома — в Московской. Другого жилого помещения на территории Москвы и Московской области у нее не было. В этой ситуации она физически не могла, проживая по месту регистрации в Рязанской области, продолжать работу в Подмосковье. И расходы на оплату квартиры вблизи фактического места работы и будущего проживания были действительно вынужденными.
— Особенность данного казуса в том, что правовая система России не является прецедентной и эту правовую позицию Верховного суда невозможно автоматически распространить на все похожие случаи, — уверена глава РГР. — В каждом конкретном споре можно и нужно ссылаться на это решение в качестве примера совокупности фактов.
Юристы отмечают, что, в отличие от определения Верховного суда, решение по конкретному делу не является обязательным и не связывает нижестоящие суды однозначной правовой позицией. Руководитель практики разрешения споров МКА «Центрюрсервис» Екатерина Тютюнникова отмечает: если по каким-то причинам застройщик не успевает выполнить свои обязательства в срок, то он должен направить в адрес участника долевого строительства уведомление и дополнительное соглашение об изменении сроков.
Если дольщик подпишет дополнительное соглашение к договору долевого участия и согласится на продление срока, то не о каких убытках (в том числе компенсации аренды жилья), неустойках уже речь идти не будет. Так как стороны добровольно пришли к соглашению.
— Сегодня застройщики явно злоупотребляют своими правами, зная, что им за это ничего не будет. Рассматриваемый судебный прецедент относится по срокам ко времени до введения моратория. А в настоящий момент действует правительственный мораторий на штрафы и взыскания в отношении застройщиков, и этим они могут легко пользоваться, — говорит эксперт.
В подобном споре с застройщиком важно указывать на то, что Конституция РФ устанавливает свободу перемещения граждан РФ по территории России, добавляет член Ассоциации юристов России Мария Спиридонова.
— Поведение застройщика не должно вынуждать сторону менять место своего пребывания, — подчеркнула она.
Как взыскать за аренду
Для начала дольщику важно не пропустить отправленное по почте сообщение о переносе сроков сдачи объекта. Не послав такое уведомление, застройщик не сможет составить акт в одностороннем порядке. Эта процедура урегулирована п. 6 ст. 8 закона № 214.
Если срок передачи жилья нарушен более чем на шесть месяцев, то Минстрой вправе инициировать приостановление деятельности застройщика и включить объект в реестр проблемных. С учетом моратория неустойку за период до 30 июня текущего года дольщику не выплатят, но застройщик всё же будет считаться нарушившим свои обязательства.
Эксперты советуют дольщикам тщательно собирать все документы, включая правильно составленный договор аренды жилья во время ожидания сдачи объекта. Он должен быть подписан после того, как было зафиксировано нарушение срока передачи объекта дольщику.
Обратиться с претензиями следует после отмены моратория. Если дольщик готов на затяжные споры в суде, ему следует качественно подготовить две претензии — о компенсации найма квартиры во время просрочки передачи и о неустойке за само нарушение сроков передачи. Любой опытный юрист далее поможет сослаться на правильные документы и не соглашаться на отказ от претензий.
