Взносные условия: в РФ предложили запустить всеобщую ипотеку под 5%
В РФ предлагают запустить ипотеку на новостройки под 5% — без использования бюджетных средств. Такие рекомендации комитет Госдумы по строительству и ЖКХ направил в Минстрой, ЦБ и правительство. Предполагается, что регулятор будет предоставлять кредиты банкам под залог ранее выданной ипотеки под 2% годовых, наценка финансовой организации составит 2–3%, поэтому конечная ставка не превысит 5%. В Банке России считают, что льготные программы кредитования должны быть адресными, а не всеобщими. Выдача большого объема таких займов широким категориям граждан означает необходимость поддержания более высокой ключевой ставки и меньшую доступность других кредитов. Мера приведет к росту спроса на 20% и увеличению доступности жилья, говорят эксперты.
Вне бюджета
Комитет Госдумы по строительству и ЖКХ выступил с инициативой запуска в России ипотеки для всех граждан по ставке 5% и без использования бюджетных средств. Письмо с таким предложением было направлено в Минстрой, ЦБ и правительство, чтобы власти внесли эти решения в формате постановления кабмина или поправок в законодательство. С документом ознакомились «Известия».
Действующая сейчас программа льготной ипотеки на новостройки под 8% продлена только до середины 2024 года, напомнил заместитель председателя комитета ГД по строительству и ЖКХ Александр Аксененко. На ее дальнейшее продолжение остается только надеяться, именно поэтому параллельно нужно искать и предлагать альтернативные решения для поддержки спроса на рынке недвижимости, подчеркнул он.
Предполагается, что ЦБ будет предоставлять кредиты банкам под залог ранее выданных высоконадежных ипотечных портфелей под 2% годовых. При этом наценка финансовых организаций составит 2–3% и, таким образом, конечная ставка по такому займу для гражданина будет не выше 5%, следует из письма парламентариев.
В пресс-службе кабмина сообщили, что документ поступил в аппарат правительства РФ.
В Банке России отметили, что программы поддержки ипотечников, как и вообще льготные программы кредитования, должны быть адресными, а не всеобщими.
— Субсидии не бывают бесплатными. Выдача большого объема льготных кредитов широким категориям заемщиков неизбежно означает необходимость поддержания более высокой ключевой процентной ставки и меньшую доступность кредита для остальных заемщиков, и граждан, и компаний, и предпринимателей. В любом случае субсидирование процентной ставки, как и прочие формы субсидий, лежит в плоскости бюджетной политики, — сказали в пресс-службе ЦБ.
«Известия» направили запрос в Минстрой.
Льготную ипотеку на новостройки ввели весной 2020 года в качестве антикризисной меры, изначально она выдавалась на все первичное жилье под 6,5%. С одной стороны, это заметно поддержало строительную отрасль, с другой, стало одной из причин роста цен на недвижимость. Программу уже неоднократно продлевали, в последний раз с повышением ставки до 8%. В ЦБ высказывались против ее продления, в Минстрое же меру поддерживали.
Как заявлял в интервью «Известиям» замглавы Минстроя Никтита Стасишин, такая ипотека необходима для поддержания достигнутого баланса спроса и предложения на рынке недвижимости.
На росте спроса
Ограниченный по сроку характер ипотечных программ приводит к ажиотажному спросу, что стимулирует рост цен на жилье, сказал первый зампредседателя комитета ГД по строительству и ЖКХ от фракции ЛДПР Владимир Кошелев. И застройщики, понимая, что меры поддержки временны, не спешат инвестировать средства в новые проекты, отметил он.
— На льготную ипотеку тратятся бюджетные средства. В такой ситуации очевидно, что нужна не временная, а постоянная доступная народная ипотека, под 5% годовых, которую можно запустить без затрат из бюджета, — подчеркнул депутат.
Ипотечный портфель показал высокую надежность даже на фоне турбулентности на фондовом рынке, вызванной пандемией, санкциями и прочими проблемами, добавил Владимир Кошелев. Просрочка по таким кредитам как была, так и осталась на уровне погрешности. Это хороший, надежный и ликвидный залог, подчеркнул он. Деньги, которые государство выделяет сегодня на субсидирование льготной ипотеки, можно перенаправить на строительство соцобъектов, полагает парламентарий.
— Инициатива способна повысить доступность ипотеки для граждан. Вместе с тем, необходимо осторожно подходить к ситуации, когда такая мера приводит к росту цен на новостройки. Для этого следует продумать отдельный механизм доступа застройщиков и банков к таким дешевым кредитным деньгам, — сказал член комитета ГД по строительству и ЖКХ от фракции «Единая Россия» Александр Якубовский.
Ипотека сегодня — основной инструмент и драйвер продаж на российском рынке жилья — на его долю приходится до 80% общего объема реализации жилья комфорт- и стандарт-классов, отметил акционер и управляющий партнер ГК «Основа» Олег Колченко.
Тем более это актуально в свете задачи по наращиванию темпов жилищного строительства: дешевая ипотека — один из инструментов такого роста, подчеркнул первый зампред комитета ГД по строительству и ЖКХ Роман Лябихов.
После завершения действующих ипотечных госпрограмм, предложенный механизм может поддержать рынок такого кредитования, если условия его реализации будут интересны и экономически выгодны для банков-участников, полагает директор департамента разработки продуктов и клиентского сервиса Новикомбанка Елена Трофимова.
Если такая мера будет запущена, то она станет положительной для рынка ипотеки, также считают в пресс-службе Абсолют Банка. По факту получается, что все расходы, которые сейчас идут через бюджет, перейдут на ЦБ, добавили там.
А ЦБ уже — это отдельное юрлицо с уставным капиталом в несколько миллиардов, он наделен имущественной и финансовой самостоятельностью.
Основной риск инициативы — формирование пузыря на рынке недвижимости, полагает главный аналитик Совкомбанка Наталья Ващелюк. Но подобное снижение процентных ставок оправданно, если направлено на достижение стратегических долгосрочных целей: на поддержку семей с детьми, экономики в период острого кризиса, добавила она. Поэтому необходимо внимательно отслеживать риски и вовремя отказываться от мер, если они создают угрозу устойчивости экономики, считает Наталья Ващелюк.
Если ЦБ сделает запрет на ставки ниже 5%, то механизм позволит избежать ипотечного пузыря, поскольку завышения цен на объекты недвижимости не произойдет, полагают в Абсолют Банке.
На что надеяться
При реализации инициативы повышение спроса может составить до 20%, мера приведет к росту доступности жилья, считает руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель» Татьяна Боева.
Так, по подсчетам директора федеральной компании «Этажи» Ильдара Хусаинова, при существующей ипотечной ставке на вторичном рынке в 10,9% и сроке кредитования 25 лет, ежемесячный платеж при ставке 5% будет в полтора раза меньше, либо это даст возможность приобрести квартиру существенно большей площадью. Если сравнивать с действующей льготной ипотекой под 8%, платеж уменьшится на 23%, или появится возможность приобрести квартиру почти на треть просторнее, добавил он.
— Решение поможет укрепить покупательскую активность в отрасли, но не должно привести к изменению цен на первичное жилье. Выбор на рынке остается достаточным, чтобы сохранить баланс соотношения спроса и предложения на оптимальном уровне, — сказала Татьяна Боева.
Если ипотека под 5% действительно будет постоянной, без сроков действия, то это позволит снизить риски ажиотажных пиков спроса, которые возникают перед тем, как завершается та или иная льготная программа, добавила председатель совета директоров «Бест-Новострой» управляющий партнер Dombook Ирина Доброхотова.
Предложенная схема не выгодна ЦБ, поскольку регулятор принимает меры по снижению закредитованности населения, а финансовым организациям, наоборот, выгодна — риски лягут именно на Центробанк, отметила управляющий партнер компании Nordhus Ольга Магилина.
В целом бизнес давно ждал подобную инициативу: такая схема работает в других странах и пользуется успехом, сказал коммерческий директор ГК «Монолитхолдинг» Антон Вьюгин. Но, вероятно, для ЦБ эта ставка менее привлекательна, поскольку ниже действующей ключевой в 7,5%.
Инициативу нужно изучать более подробно и принимать долгосрочные решения, которые помогут вывести на новый уровень строительную отрасль в стране. Необходимо учитывать интересы всех участников рынка: покупателя, застройщика, банка и государства, уверен Антон Вьюгин.
