Квадратный мэтр: в России предложили следить за подготовкой риелторов
В Госдуме хотят подготовить единый реестр риелторов. Законопроект направлен на имя премьер-министра Михаила Мишустина. Инициатива появилась не на ровном месте — преступлений в сфере недвижимости достаточно много, причем нередко в махинациях замешаны именно специалисты по продажам. «Известия» изучили предложение вместе с экспертами и узнали актуальные схемы афер с квадратными метрами.
Еще одно усилие
Очередная попытка загнать в рамки агентов по недвижимости предпринята в российском парламенте: предлагается выделить регулирование риелторской деятельности в отдельный закон, создать единый государственный реестр специалистов отрасли и определить федерального регулятора. Также планируется ввести систему обязательного страхования сделок с недвижимостью, пересказывает RT текст пояснительной записки к проекту депутата Ивана Сухарева. Одна из причин такой инициативы — серьезные риски для потребителей этих востребованных услуг.
За первое полугодие выявлено почти 5 тыс. преступлений с участием так называемых черных риелторов, от которых только официально пострадали до 8 тыс. человек, писали «Известия».
С точки зрения пострадавших
Необходимость урегулировать работу риелторов давно назрела в обществе, считает юрист Фонда поддержки пострадавших от преступлений Кирилл Тимонин.
— Разговоры о создании такого реестра ведутся несколько лет, но к какому-либо консенсусу прийти так и не удалось, — поделился он. — Еще в 2019 году Министерством труда и социальной защиты РФ был утвержден профстандарт «специалист по операциям с недвижимостью». В перечне указывается, что риелторы должны обладать необходимыми познаниями законодательства в сфере государственной регистрации прав на недвижимое законодательство, основы жилищного, земельного, гражданского законодательства и т.д.
В настоящий момент ни одно образовательное учреждение не ведет полноценную подготовку таких специалистов, отметил собеседник «Известий».
— Как правило, всё ограничивается курсами по переподготовке либо вебинарами, — констатирует юрист. — По сути, сейчас риелтор предоставляет лишь информационные и консультационные услуги: как подготовить объект к продаже, какие документы собрать, в каких банках доступны льготные программы ипотечного кредитования.
Как показывает практика, потерпевшие зачастую не подписывают с риелторами письменный договор, а все взаиморасчеты осуществляются наличными, что позволяет риелторам не только уходить от налогов, но также избегать ответственности за некачественно предоставленные услуги.
Собеседник не исключает, что создание реестра позволит убедиться в наличии необходимых умений. Но вряд ли это приведет к снижению числа мошенничеств, считает Кирилл Тимонин.
— Риелтор не осуществляет государственную регистрацию перехода прав на недвижимое имущество, также он не является стороной сделки. С точки зрения закона агент не может гарантировать чистоту сделки, а также дееспособность и правоспособность ее участников, — подытожил юрист.
Безопасный путь известен
Эксперт указывает, что необходимым объемом полномочий по проверке документов, а также удостоверению сделок с недвижимостью давно наделены нотариусы.
— Если сделка, удостоверенная нотариусом, будет оспорена, гражданин сможет получить страховую выплату, то есть компенсировать свой ущерб. Это гарантирует ст. 18 «Основ законодательства РФ о нотариате». В ситуации, когда подготовкой и проверкой документов занимается исключительно риелтор, добиться каких-либо выплат невозможно, — пояснил Кирилл Тимонин.
При выявлении мошеннических схем привлечь риелтора к уголовной ответственности практически невозможно, добавил он. Исключением являются случаи, когда в договоре на предоставление услуг есть оговорки о юридическом сопровождении сделки. Однако мошенники прекрасно знают это и не включают подобные положения в соглашения.
Таким образом, появление реестра не решит значительную часть проблем, а лишь позволит добиться компенсации, связанной с некачественно предоставленными услугами (по подбору объектов недвижимости, размещении объявлений и прочее), считает юрист.
«Черные» клиенты
Лицензирование риелторов существовало и в прошлом, но лишь небольшая часть фирм работала по официальным документам, рассказала Анастасия Шеверева, партнер адвокатского бюро «Юрлов и Партнеры». Она считает, с проблемой нужно бороться системно.
— Помимо нечестных риелторов, есть недобросовестные клиенты, которые получают свою выгоду и не платят агентам, ссылаясь на ненадлежащее оказание услуг и на то, что якобы они сами нашли покупателя или продавца. Если у риелторов есть этика и принципы, по которым они работают, то у клиентов далеко не всегда, — рассудила собеседница.
Пока не появится механизм защиты как потребителей, так и самих риелторов, грандиозного результата ожидать не стоит, считает Анастасия Шеверева. Важно формировать правосознание у каждого участника подобных отношений.
Много букв, мало смысла
Руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры» Жанна Колесникова не поддержала идею законодательно урегулировать отрасль.
— Для того чтобы понять, действительно ли нужен отдельный закон, необходимо определиться с теми проблемами, которые мы хотим решить. В случае с риелторами их несколько: это низкий уровень квалификации самих агентов; отсутствие общего понимания, какие услуги могут оказывать риелторы; их ответственность. А также большое число мошенничеств, — перечислила собеседница.
Она считает, что специальный закон вряд ли способен повысить качество услуг и профессиональный уровень риелторов. Упор нужно делать на просвещение.
— Получается, что риелтором может быть человек с абсолютно любым образованием или вообще без него. Закон, например, не запрещает человеку без юридического диплома оказывать услуги, если они не касаются представительства в суде. При этом мало кто захочет обратиться к такому «специалисту». Поэтому решение лежит не в плоскости надзора, а скорее в сфере образования, а также повышения общей грамотности людей, которые пользуются услугами риелторов, — полагает Жанна Колесникова.
Адвокат оговорилась, что нелишним было бы наличие отраслевого стандарта для риелторов. Кроме того, не помешает ввести требование об обязательном страховании ответственности риелтора за допущенные ошибки, которые привели к ущербу для его клиентов. Однако важно грамотно прописать пределы такой ответственности, основания для ее наступления, чтобы механизм действительно работал, указала она.
Эксперт подчеркнула, что так называемые черные риелторы — это не субъекты законодательного регулирования риелторской деятельности, а субъекты уголовно-правовой ответственности.
По-прежнему атакуют стариков
Черные риелторы — страшный сон одинокого пенсионера. На днях завершается процесс в Чите: слушается дело об убийстве и мошенничестве с жилплощадью пожилого мужчины. Жертвой преступников стал читинец, одиноко проживающий в своей квартире. Как считает следствие, местный таксист вместе с сообщниками сначала обманом отобрал у старика квартиру, а потом убил его. Его помощник сыграл роль пенсионера и сумел переоформить квартиру на организатора шайки черных риелторов. Позже жилье было выставлено на продажу, пишет zabnews.ru.
В конце ноября завершился процесс над криминальной группировкой, в которой состояли бывший участковый, экс-инспектор патрульной службы и риелтор. Сообщники незаконно завладели шестью квартирами пожилых граждан. Главный фигурант расследования получил три года колонии общего режима.
Еще одна ниша, которую осваивают недобросовестные специалисты по операциям с недвижимостью, — обналичивание государственных выплат. В основном речь идет о материнском капитале.
— Схема чаще работает в отдаленных регионах, где проблема жилья стоит не так остро, как в мегаполисах, — объяснил источник «Известий». — Риелторы «за процент» оформляют фиктивные сделки о покупке жилья (обычно родственники на бумаге продают квадратные метры своим же близким). В результате целевая выплата в виде наличных остается в семье.
Тульские следователи СКР в конце осени завершили расследование в отношении риелтора и совладельца кредитного потребительского кооператива. Преступники искали обладательниц сертификата на маткапитал, которые не имели планов распорядиться им и превращали их в наличные.
«Владельцы сертификатов заключали со злоумышленниками договоры займов в кредитном потребительском кооперативе на покупку жилых помещений по завышенной стоимости, как правило, равной средствам материнского капитала, при том, что реальные цены на объекты недвижимости были значительно меньше», — говорится в сообщении управления ведомства. Позже Пенсионный фонд выделял деньги, и средства перечислялись для погашения основного долга и процентов по договорам займа.
Львиная доля преступлений, связанных с отчуждением недвижимости, совершается в составе группы. Один из ее участников непременно оказывается риелтором или выполняет его функции.
— Понятие черный риелтор значительно шире, чем официально зарабатывающий на жизнь агент по недвижимости (хотя фигурантов из отрасли тоже хватает). Это в принципе любой посредник при оформлении сделки, — пояснил «Известиям» источник в правоохранительных органах.
Он добавил, что непрофессионализм агента в некоторых случаях опасен не меньше, чем злой умысел.
— По сути, риелтором кто только не становится: скучающие в декрете мамы, вышедшие на пенсию представители торговли или силовики. Человек без специального образования нередко оказывает своим клиентам медвежью услугу, поскольку жилищное и гражданское законодательство очень изменчиво, — заключил эксперт.
