Сберегли рубли: выгодно ли сейчас покупать квартиру
Продажи новостроек упали на 25–35% в денежном выражении и на 20–25% в количественном. Чтобы стимулировать потребителей, застройщики снижают заоблачные цены, изобретают новые акции и предлагают скидки. Но даже такие незапланированные подарки застройщик должен чем-то оправдывать в своей финмодели. Какими условиями привлекают клиентов и выгодно ли сейчас приобретать квартиру — в материале «Известий».
Вниз и вниз
В настоящий момент все застройщики — федеральные и региональные, крупные и небольшие — испытывают проблемы с продажами, констатирует руководитель отдела инвестиционных продаж и корпоративных услуг IPG.Estate Алексей Лазутин. По разным оценкам, за третий квартал 2022-го в сравнении с тем же периодом прошлого года продажи в денежном выражении упали на 25–35%, в количестве квартир — на 20–25%, в количестве проданных квадратных метров — на 30–50%. Эксперт подчеркивает, что рынок демонстрирует такие показатели, несмотря на огромное количество мер поддержки строительной отрасли: льготная и субсидированная ипотека, специальные акции застройщиков: ипотека за 0,1%, ипотека за 1 рубль и так далее.
Онлайн-интерес пользователей также сократился.
— Осенью 2022 года мы видим, как по рынку недвижимости, включая сегмент новостроек, ударила новая волна кризиса, — отмечает коммерческий директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак. — По нашим данным, онлайн-спрос покупателей на новостройки в третьем квартале 2022 года был на 30,6% ниже показателя за аналогичный период годом ранее. А октябрь по этому показателю стал худшим месяцем за последние два года. Количество запросов россиян упало в 1,8 раза, если сравнивать с прошлогодним октябрем.
Схожую динамику показывает и ипотечный сегмент. По оценкам, которые озвучил вице-премьер России Марат Хуснуллин, объемы выдачи ипотечных кредитов по итогам девяти месяцев 2022 года снизились в России на 36% в количественном выражении (число кредитов) и на 21% — в денежном (общая сумма) относительно аналогичного периода прошлого года.
На фоне сокращения спроса застройщикам пришлось снизить завышенные цены. По данным ЦИАН, в Москве и Подмосковье падение оказалось рекордным за всю историю наблюдений. В столице «квадрат» в новостройках подешевел на 1,7%, а в области — на 1,3%. Таким образом, по итогам октября средняя цена 1 кв. м в Москве составила 320,1 тыс. рублей (352,1 тыс. рублей — в старых границах города и 230,6 тыс. рублей — в Новой Москве), в Московской области — 163,5 тыс. рублей.
Уберечь накопления
У нынешней ситуации есть несколько причин. На рынке первичной недвижимости установились высокие цены, а начало СВО и частичная мобилизация лишь подстегнули намеченные ранее тенденции снижения спроса, отмечает Алексей Лазутин. Резкий рост цены квадратного метра начался во время выхода из пандемии и санкционных реалий, когда люди старались уберечь рубли от выросшего курса валюты.
— Наличие 214-ФЗ, который подразумевает расчет через эскроу и привлечение проектного финансирования, вынуждает застройщиков сохранять цены на недвижимость в рамках определенных ценовых коридоров, и дольщики после изменений в законодательстве от середины 2018 года больше не могут рассчитывать на низкие цены при покупке «на котловане», — добавил эксперт IPG.Estate.
Подобной шоковой реакции не наблюдалось ни в минувшем феврале, ни в марте, когда началась спецоперация, говорит Ярослав Баджурак. По его словам, несмотря на резко и почти в два раза выросшие ипотечные ставки, в марте 2022 года онлайн-спрос и на новостройки, и на ипотеку был максимальным за последние три года.
Покупатели в целом боятся загадывать наперед и всё больше присматриваются ко вторичке, считает вице-президент Гильдии риэлторов Московской области, генеральный директор АН «ОРАНЖ» Олеся Рудакова.
— Новостройка — это, как правило, сдача дома в эксплуатацию через год, два, три, то есть это как раз то будущее, которое неизвестно. Таким образом, люди стараются концентрироваться все-таки на вторичном жилье. Теперь за ту же цену, что и в новостройке, можно купить квартиру на вторичке, только уже с ремонтом или со встроенной мебелью, — сравнила собеседница.
Для привлечения покупателей
В текущих реалиях экономическая ситуация обострена, и застройщики стараются восстановить спрос, замораживая новые проекты или искусственно выводя часть лотов из продажи, говорит Алексей Лазутин.
— Мы ожидаем заметное снижение числа выводимых проектов, распродажу старых «запасов», а также появление новых маркетинговых инструментов, чтобы подстегнуть спрос без снижения цены квадратного метра, — отметил собеседник «Известий».
Непростые для рынка недвижимости времена, очевидно, стали катализатором для изобретательности девелоперов. Столичные и региональные застройщики соревнуются, предлагая множество акций и скидок.
— Начнем с нашумевшей за октябрь траншевой ипотеки, — разбирает Ярослав Баджурак. — Согласно условиям программы, покупатель должен оплатить застройщику первый взнос. Человек оформляет ипотеку и фиксирует цену квартиры и условия жилищного кредита, после чего банк переводит первый минимальный транш, к примеру 100 рублей. Это позволяет заемщику ежемесячно вносить символическую сумму, допустим, равную рублю. Данный период продолжается до сдачи квартиры, но не дольше трех лет. Сейчас траншевую ипотеку предлагают вместе с банками-партнерами, например, «А101», «Группа ЛСР», GloraX, «Основа», «Страна Девелопмент», «Мармакс».
Отсрочка платежа — еще один способ привлечь внимание покупателя. Схема «купи сейчас — плати потом» дает возможность приобрести квартиру по ДДУ, заплатив первый взнос не менее 30% от стоимости. Остальную сумму можно погасить как единовременно, так и с привлечением ипотечных средств, но не позднее срока ввода дома в эксплуатацию. Сейчас у большинства объектов это 2025 год. Такую акцию сейчас предлагает ГК ФСК.
Схема «Трейд-ин» также вновь набирает популярность, отмечает эксперт «Выберу.ру». Имеющаяся недвижимость покупателя новостройки идет в счет оплаты будущей квартиры. Сам клиент продолжает жить в своей старой квартире, пока не сдана новостройка. Подобная программа есть у многих столичных девелоперов. Например, MR Group, ГК «Инград», ГК ФСК.
Застройщики рассматривают в «Трейд-ин» и автомобиль покупателя. Правда, в этой схеме автомобиль сразу переходит к девелоперу и продается.
— Инвесторы в недвижимость, которые активно покупают квадратные метры на котловане, могут воспользоваться программами обратного выкупа квартир (sale-pay-back). В этой схеме человек может приобрести квартиру, а потом вернуть ее застройщику после ввода дома, получив обратно всю ее стоимость, плюс заработать некоторую сумму сверху. Например, обратный выкуп квартир действует сейчас в ГК ФСК и у «Самолета». Но тут нельзя не сказать, что тренд на снижение цен на новостройки уже наметился, поэтому предложение не выглядит убедительно, — предупредил Ярослав Баджурак.
Ипотека под ноль
Еще одна привлекательная акция — ипотечная ставка от застройщика, близкая к нулю. Правда, и она может исчерпать свой потенциал.
— Цена на жилье ведь не остается прежней, а сразу же повышается на 3–4 млн. рублей. Покупаешь в рассрочку, но стоимость объекта сразу вырастает в цене, — говорит Олеся Рудакова.
В ноябре ипотеку под 0,01% предлагают «Инград», MR Group, «Самолет», «Гранель», Level Group. У ГК «ПИК» продолжает действовать ипотека под 1%. Optima Development в начале ноября запустила ипотеку под 0%. Как правило, такая ставка распространяется на первые три года, первый взнос составляет 50%.
После критики Центробанком околонулевой ипотеки Минстрой в октябре договорился с крупными застройщиками о сворачивании программ по ставкам от 0,1%. Регулятор опасается раздувания пузыря на рынке ипотеки. К тому же с 1 декабря ЦБ обязал банки создавать повышенные резервы по жилищным кредитам с первоначальным взносом меньше 10%. Кредитным организациям они будут просто невыгодны.
— Правда, и сейчас, выдавая кредит под 0,1% на новостройку по цене в среднем на 15–20% выше рынка, кредитор принимает больше рисков, — считает эксперт «Выберу.ру» Ярослав Баджурак. — Ведь ипотеку с минимальным платежом берут не самые состоятельные люди, которые могут не рассчитать свою финансовую нагрузку и выйти на просрочку. В такой ситуации у банка окажется в залоге объект, который на вторичном рынке придется продавать по цене ниже на 20–30% от продажной. В выигрыше от ипотеки под 0,1% только девелоперы.
Однако на прошлой неделе сами банки обратились к регулятору, назвав такие меры избыточными и несвоевременными, напомнил управляющий партнер Prime Life Development Денис Коноваленко. Кредиторы предложили ввести минимум для ставок ипотеки «от застройщиков».
В целом, по прогнозу эксперта, парад скидок и акций продлится до конца года.
— Некоторые застройщики сейчас предлагают рекордные скидки до 30%. Но стоит понимать, что даже такие незапланированные акции застройщик должен чем-то оправдывать в своей финмодели, поэтому они не могут быть бесконечными, — отмечает Коноваленко. По его словам, это один из аргументов в пользу покупки квартиры в самое ближайшее время, пока девелопер еще балует клиентов хорошими скидками и условиями.
