Закрыть ставочку: ЦБ может ужесточить требования к ипотеке под низкий процент
Центробанк намерен бороться с уловками застройщиков по так называемой субсидируемой ипотеке, по которой устанавливаются экстремально низкие ставки вплоть до околонулевых. Регулятор может ввести повышенные требования по резервам под такие кредиты, рассказал «Известиям» директор департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ Александр Данилов. ЦБ пойдет на этот шаг, если банки будут игнорировать свои риски и риски раздувания пузыря на рынке ипотеки. Эксперты считают, что такое решение фактически покончит с маркетинговым ходом застройщиков по якобы субсидированию процентной ставки, поскольку кредитным организациям будет невыгодно участвовать в таких программах.
Ответный ход
Впервые о проблеме низких ставок, близких к нулю, по субсидируемой застройщиками ипотеке глава ЦБ Эльвира Набиуллина заявила в середине сентября. Она назвала это чисто маркетинговым ходом, поскольку люди в итоге покупают квартиры по завышенной стоимости. Значит, заемщиков вводят в заблуждение и регулятор будет принимать меры, пообещала председатель Центробанка.
Под ипотекой по очень низким ставкам могут подразумеваться кредиты по ставке ниже 6%.
Схема, к которой прибегают застройщики, довольна проста. Они привлекают в партнеры банки, которые выдают кредиты под минимальные проценты (в некоторых случаях даже менее 0,1%), компенсируя это выплатой единоразовой комиссии. При этом свои расходы на возмещение они закладывают в стоимость жилья. Например, квартира стоит 10 млн рублей, застройщик продает ее за 12–13 млн и 2–3 млн отдает кредитной организации.
Кроме того, регулятор считает, что такая практика способствует раздуванию пузыря на рынке ипотеки, а также несет высокие риски как для заемщиков, так и для банков, пояснил «Известиям» Александр Данилов. По его словам, ЦБ может ввести «надбавки» к уровню резервов по так называемым субсидируемым ипотечным кредитам, которые предлагают застройщики чуть ли не под нулевую ставку.
— В случаях, когда банки, участвующие в таких схемах, недооценивают риски, мы можем ввести повышенные требования по резервированию таких кредитов, — уточнил представитель ЦБ. — В результате банки будут лучше оценивать свои риски и могут отказаться от выдачи таких кредитов, так как это будет давить на капитал и прибыль.
Он подчеркнул: говорить стоит не столько о том, что регулятору нужно охладить этот сегмент рынка, а нужно просто правильно отразить риск по данному продукту, который банки недооценивают, в резервах. Потери по таким активам могут быть выше, и это должно быть учтено, отметил Александр Данилов.
Он затруднился обозначить сроки, когда могут начать применять меры против «нулевых» процентов, но отметил, что этот вопрос в приоритете у регулятора. Тем не менее нужно время на изменение и принятие нормативной базы.
С 1 декабря этого года ЦБ вводит надбавку к коэффициенту риска по ипотечным кредитам, где первоначальный взнос составляет менее 10%. Однако при продаже недвижимости на стадии строительства таких кредитов чрезвычайно мало. Поэтому, видимо, понадобится второй шаг в виде повышения требований к ипотеке по низким ставкам.
Недооцененные риски
Как сообщил Александр Данилов, проблема начала набирать обороты с лета, когда многие застройщики начали предлагать программы под экстремально низкую ставку.
— Мы отметили, что на первичном рынке начали резко падать ставки по ипотеке, стали выяснять, что происходит. Такие маржинальные на данный момент проекты активно распространяются сейчас, поскольку подобные продукты комбинируются с льготной ипотекой, субсидируемой государством. Что в итоге и позволяет предлагать супернизкую ставку, — объяснил он.
Какие же риски видит регулятор в низких ставках по субсидируемой застройщиками ипотеке?
— Банки могут неправильно оценивать размер комиссии и будущую доходность по таким кредитам, а также сопутствующие риски. Дело в том, что банки в своих моделях привыкли учитывать, что ипотечные кредиты обычно погашаются за семь-девять лет, поскольку люди стараются максимально быстро отдать деньги, чтобы сэкономить на процентах. Однако в случае с так называемыми субсидированными кредитами у заемщика нет резона гасить досрочно, поскольку процент практически нулевой. Банки могут этот фактор недооценивать, — пояснил Александр Данилов.
Соответственно, для банка удлинение срока — это и большая подверженность процентным и кредитным рискам, а также меньше доходность (с учетом стоимости денег во времени).
— Еще одно проявление риска. За свое участие банки получают от застройщика единовременную комиссию 20–30%. Застройщик закладывает эти расходы в стоимость жилья для покупателей, то есть во всех смыслах остается в выигрыше — и за счет быстрой продажи, и за счет того, что люди сами платят. Однако, учитывая, что застройщик получает средства от продажи квартиры не сразу, а после сдачи объекта, то комиссия банку может уплачиваться с рассрочкой, что несет для банка дополнительный кредитный риск, — отметил Александр Данилов.
Он также согласился, что наибольшая опасность в такой схеме — для заемщика, который переплачивает за жилье, повышая таким образом сумму долга. Риски особенно высоки, пока рыночная стоимость жилья не вырастет до той, что в договоре, так как при продаже (например, при дефолте заемщика) денег может не хватить на погашение кредита в полной мере даже с учетом первоначального взноса.
Долги и возможности
Опрошенные «Известиями» эксперты согласились, что предложение застройщиков ипотеки с низкими ставками несет риски для всех участников процесса. Директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Ксения Якушкина поддержала позицию регулятора в том, что у заемщика нет стимула гасить кредит досрочно, хотя в классическом варианте это распространенная практика.
— Так у банка повышаются риски снижения платежеспособности клиента из-за увеличения реальной срочности нахождения кредита на балансе, — добавила она.
Как полагает аналитик банковских рейтингов НРА Наталия Богомолова, на первый взгляд такие программы выглядят выгодными для всех. У банка, в случае если клиент не сможет исполнять обязательства, в залоге останется имущество, которое можно реализовать. Клиент в теории может сильно сэкономить на процентах, именно за счет которых образуется огромная переплата за ипотечного жилье. Но на взгляд профессионалов действительно существует много подводных камней. Например, это упущенная выгода банков в виде процентного дохода.
— И поскольку привлечение средств у банков не бесплатное, то рост кредитов по ставкам, близким к нулевым, будет способствовать возникновению проблем и в перспективе к надуванию ипотечного пузыря, — считает аналитик.
Ведущий эксперт по кредитным продуктам ресурса «Банки.ру» Инна Солдатенкова уверена, что такие программы чреваты большими проблемами для заемщиков, которые из-за недостаточного уровня финграмотности не понимают механизма и в итоге покупают жилье по завышенной стоимости.
— В случае существенного снижения платежеспособности заемщик не сможет продать недвижимость по стоимости приобретения, и это второй минус, — пояснила эксперт.
Большую уязвимость для покупателей жилья из-за его более высокой стоимости отметила и директор группы рейтингов фининститутов АКРА Ирина Носова. Ведь помимо комиссии от застройщика банки получают еще и первоначальный взнос от заемщиков.
А по мнению замдиректора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ Татьяны Школьной, ущерб от таких маркетинговых уловок есть для всех сторон, в том числе и для застройщиков. Для них это репутационный риск, который чреват снижением доверия к отрасли в целом.
— Упразднение подобных практик увеличит прозрачность рынка, — уверена она.
Эксперты считают, что если ЦБ повысит требования по доле резервов, то банкам придется отказаться от ипотеки с низкими ставками.
— Введение надбавок к коэффициентам риска по таким кредитам может немного охладить рынок, при том что сейчас ставки по стандартным находятся на адекватном уровне, — дала прогноз Ксения Якушкина.
С ней согласна и Наталия Богомолова из НРА. Как она полагает, увеличение резервов по ипотечным сделкам по сниженным ставкам для банков — это дополнительное давление на капитал, что в нынешней ситуации может способствовать охлаждению банков от совершения подобных сделок. Повышение надбавки к коэффициенту риска — один из наиболее действенных инструментов сдерживания подобного рода банковской практики, поддержала Ирина Носова из АКРА.
— Использовать увеличение доли резервов вполне логично, поскольку это один из действенных методов косвенного финансового регулирования. В отличие от прямых запретов, которые идут вразрез с рыночной моделью экономики, ЦБ оставляет банкам и заемщикам право самим принимать решение о выборе такого ипотечного продукта. Для первых выдача такой ипотеки станет менее выгодной, поскольку повышенные резервы, которые они будут вынуждены формировать, снизят потенциальную прибыль, — выразила уверенность Инна Солдатенкова.
Чтобы нивелировать это, банки будут вынуждены либо повышать ставки по таким программам, либо увеличивать комиссии для застройщиков, которые, в свою очередь, еще больше завысят стоимость недвижимости, объяснила она. Это сделает практику субсидирования ставки до «около нуля» бессмысленной.
