Прайм-заем: доля субсидируемой ипотеки может составить более 35%
Ипотека по сниженной ставке остается для многих людей единственной возможностью купить свое жилье. На проценты по госпрограммам не повлияли ни санкции, ни специальная военная операция. Самой популярной среди субсидированных кредитов остается льготная ипотека, на втором месте идет семейная, действие которой правительство продлило еще на год. Таким образом, рассчитывать на выгодный кредит в ближайшем будущем смогут еще около 240 тыс. семей. Кому положена льгота и куда можно направить средства — в материале «Известий».
Неисчерпаемая мера
Общая доля субсидируемой ипотеки в этом году может составить более 35%. Среди льготных ипотечных кредитов, выданных в 2022 году, 55% приходится на «Льготную ипотеку», 38% — на «Семейную ипотеку», 6% — на «Дальневосточную ипотеку» и 1% — на «IT-ипотеку». Об этом «Известиям» сообщили в «ДОМ.РФ». Наиболее универсальной мерой поддержки по-прежнему остается «Льготная ипотека» со ставкой до 7%, так как не имеет ограничений по возрасту и семейному положению заемщиков. За время ее действия уже выдано почти 880 тыс. кредитов на 2,9 трлн рублей.
Субсидированная ипотека является самым действенным инструментом господдержки не только строительной отрасли, но и потребителей, считает коммерческий директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак. Правительство уже продлило действие семейной ипотеки, на очереди и дальневосточная. Идет дискуссия о продлении основной госпрограммы на новостройки по ставке 7%, звучат инициативы о модернизации сельской ипотеки.
— Говорить о том, что ипотека в России себя исчерпала, крайне преждевременно, ведь реальные доходы рядовых заемщиков не растут, — обращает внимание эксперт. — Глава «ДОМ.РФ» этим летом отмечал, что 40% наших сограждан вообще не могут себе позволить взять жилищный кредит, потому что не хватает доходов для его обслуживания.
Для многих людей льготная ипотека (государственная под 7%), семейная под 6%, сельская под 3% и дальневосточная под 2% — это единственная возможность купить свою недвижимость. Тем не менее доля таких программ в общем объеме выдач снижается.
— Так, по нашим оценкам, в 2021 году льготные программы в отдельные месяцы достигали 30%, но уже к осени 2022 года количество сделок снизилось до 2%. Этот показатель крайне мал, с учетом того что около 90% новостроек продаются именно в ипотеку. В сентябре количество сделок по семейной ипотеке было в 1,7 раза меньше, чем по льготной, — рассказал Ярослав Баджурак.
Изменение ставок
«Семейная ипотека» — сейчас одна из самых дешевых льготных госпрограмм. К базовой ставке 6% практически все банки дают дополнительные дисконты от 0,2% до 2,05%, рассказали в «Выберу.ру». Так, одну из наиболее низких на рынке ставок вот уже несколько месяцев предлагает Росбанк Дом — 3,95%. Кредитует ниже базовой и Совкомбанк (4,34%). Как сообщили в «ДОМ.РФ», в настоящее время средневзвешенная ставка равна 5,6%. По данным оператора, наименьшие ставки из топ-20 банков предлагают Промсвязьбанк (5,1%) и Россельхозбанк (5,2%). На проценты по семейной ипотеке не оказали влияния ни санкции, ни специальная военная операция.
— Сохранение субсидируемых ставок особенно важно, если брать во внимание, что средние ипотечные проценты в октябре снова растут, — отметил Ярослав Баджурак. — По нашим данным, индекс ипотеки (средняя ставка по всем программам в банках страны вместе с льготными) к 24 октября 2022 года увеличился до 8,6%.
Ранее с 24 апреля индекс планомерно снижался, но сейчас банки повышают ставки по собственным программам (вторичка, первичка, рефинансирование). Кредиторы закладывают свои риски в цену займа, что в конечном счете делает обычную ипотеку менее доступной людям. За время после объявления о частичной мобилизации ставки выросли уже на 1,2–2,5% и во всех банках стали двузначными, отметил коммерческий директор «Выберу.ру».
— Стоит отметить, что по итогам сентября мы также зафиксировали резкое падение онлайн-спроса на семейную ипотеку. По сравнению с августом в Сети ипотекой интересовались на 20% меньше. Правда, уже в октябре еженедельно спрос на семейную ипотеку вновь незначительно стал расти, — поделился Ярослав Баджурак.
Еще на год
25 октября вступило в силу постановление правительства о продлении семейной ипотеки. Теперь воспользоваться поддержкой смогут родители, чей ребенок родился с 1 января 2018 года по 31 декабря 2023 года. Ранее этот период заканчивался 31 декабря 2022 года. При этом срок заключения кредитного договора также продлевается на год вперед — до 1 июля 2024 года. Таким образом, еще больше семей с детьми смогут рассчитывать на покупку собственного жилья.
На конец сентября количество участников программы «Семейная ипотека» составляло около 400 тыс. семей, сообщается на сайте кабмина. А общая сумма выданных кредитов достигла более чем 1,4 трлн рублей. По оценкам «ДОМ.РФ» (оператор программы), льготные кредиты в 2023–2024 годы возьмут еще около 240 тыс. семей.
Как и прежде, первоначальный взнос по семейной ипотеке составляет от 15% стоимости жилья, а льготная ставка должна быть не выше 6% (в Дальневосточном округе — до 5%). Разницу между льготной и рыночной ставкой банкам возмещает государство. Максимальный размер кредита зависит от региона — в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях он составляет 12 млн рублей, в других регионах — 6 млн рублей.
Чтобы люди не ограничивались только этими суммами и имели больше возможностей при выборе жилья, в мае этого года максимальный размер семейной ипотеки был увеличен до 30 млн и 15 млн рублей соответственно. При этом 12 млн и 6 млн рублей будут субсидированы государством, остальная сумма может быть выдана по рыночной или другой субсидируемой ставке.
«Семейная ипотека» появилась в 2018 году. Изначально программа была доступна только тем семьям, в которых после 1 января 2018 года родился второй или последующий ребенок. Но с 1 июля 2021 года условия программы были расширены. Теперь взять такой кредит могут семьи и с одним ребенком. Кроме того, под программу попадают родители ребенка-инвалида независимо от его даты рождения. Во всех случаях не важно, являются ли дети собственными или усыновленными.
Какое жилье можно приобрести
«Семейная ипотека» предоставляется на готовое или строящееся жилье, а также на частные дома с земельным участком. Объекты должны быть выставлены на первичном рынке, а продавцом обязательно быть юридическое лицо, подчеркнул юрист юридической группы «Совет» Евгений Королев.
Также ипотеку можно потратить на строительство частного дома на своем участке или на приобретение земли для дальнейшего возведения на ней жилья, отметила ипотечный брокер и юрист Анна Писанкова.
— В этом случае работы по строительству должны проводиться подрядчиком (юридическим лицом), который и получит денежные средства от банка в качестве оплаты своих услуг. Спектр и стоимость работ должны быть зафиксированы в договоре с застройщиком, — добавила она.
Со вторичным рынком недвижимости программа дает возможность сотрудничать только в Дальневосточном округе, и то при покупке готового жилья в сельских поселениях, говорит Евгений Королев. Тогда продавцом может выступать физическое лицо. Другой вариант, при котором можно заключить сделку с физлицом, — переуступка строящегося объекта.
Семейная ипотека и материнский капитал
При оформлении программы «Семейная ипотека» разрешается использовать материнский капитал в качестве первого взноса либо направить эти средства для досрочного погашения ипотеки, рассказала Анна Писанкова.
— Когда средства маткапитала используются как первоначальный взнос, они должны составить не менее 15% от итоговой стоимости недвижимости (или минимальный процент, установленный банком). Вы можете добавить личные сбережения при оформлении кредита, — уточнила эксперт.
При этом важно соблюдать условия, предусмотренные программой материнского капитала. В частности, это обязательное выделение долей всем членам семьи в момент оформления ипотеки либо не позднее шести месяцев после погашения ипотеки. Материнский капитал в качестве первоначального взноса можно внести начиная с момента рождения ребенка, не дожидаясь исполнения трех лет, разъяснила Анна Писанкова.
Чтобы использовать маткапитал для семейной ипотеки, особых требований законодатель не применяет, сохраняется общий порядок, говорит юрист Евгений Королев.
— По общему правилу для распоряжения материнским капиталом необходимо обратиться в территориальный орган ПФР — подать заявление, приложить к нему документы, удостоверяющие личность владельца сертификата, а также документы, подтверждающие цели использования материнского капитала. Заявление о распоряжении может быть направлено лично либо через представителя, по почте, через МФЦ, в форме электронного документа, — рассказал собеседник «Известий».
Также условия предполагают возможность рефинансировать уже оформленную ипотеку, в случае когда в процессе ее погашения родился ребенок.
