Долгая дорога в доле: гаражным кооперативам готовы прописать закон
Госдума в ближайшее время может вернуться к обсуждению законопроекта, который стал своеобразным продолжением начатой прошлой осенью «гаражной амнистии». Документ, который рекомендовал к рассмотрению комитет по государственному строительству и законотворчеству, предполагает введение единых норм для участников так называемых гаражных объединений, а также прописывает правила обращения с общей собственностью таких кооперативов. Законопроект ждет своей очереди с лета прошлого года. Подробнее о том, насколько предложенные нормы отличаются от действующих сейчас, — в материале «Известий».
Право на подъезд
Проект закона «О гаражных объединениях» был внесен главой комитета по государственному строительству и законотворчеству Госдумы Павлом Крашенинниковым и сенатором, первым заместителем председателя Совфеда Андреем Турчаком еще год назад.
В стране идет активное гаражное строительство, в гражданском обороте участвуют уже возведенные объекты, отмечается в сопроводительной записке. Кроме того, с сентября прошлого года в России начала действовать так называемая «гаражная амнистия», разработанная теми же авторами, в рамках которой в законный оборот собственники гаражей могут ввести ранее возведенные объекты.
Вместе с тем «давно сохраняются» проблемы, связанные с отсутствием комплексного правового регулирования участия объектов гаражного строительства в гражданском обороте, а также правового положения гаражных (гаражно-строительных) кооперативов, прав и обязанностей их членов, говорится в документе.
— Как результат, непонятная схема управления, проблемы с использованием общего имущества, принадлежащего членам гаражных объединений, — говорится в сопроводительной записке.
Еще одной проблемой, с которой сталкиваются собственники гаражей, по мнению законотворцев, стали сложности с регистрацией права собственности на возведенные объекты, предназначенные для стоянки и хранения транспортных средств.
Законопроект призван сформировать общий подход «к определению объекта, предназначенного для стоянки и хранения транспортных средств, государственной регистрации прав на него». Также в нем предлагается закрепить перечень общего имущества участников таких объединений и основы его использования. Предполагается, что собственник гаража или участка будет автоматически получать долю в общем имуществе (к которому, например, относятся подъездные дороги), но не сможет продать или передать ее отдельно от машино-места.
Одновременно документ вводит две возможные формы объединений собственников гаражей или машино-мест — это гаражный кооператив, который является видом потребительского кооператива, и гаражное товарищество, являющееся видом товарищества собственников недвижимости.
Напомним, что в 2021-м практически одновременно в Госдуму были внесены два законопроекта, касающиеся этой сферы, однако ни один из них тогда не дошел до рассмотрения. В обоих случаях авторами были депутат Павел Крашенинников и сенатор Андрей Турчак.
Первый документ касался как объединений собственников гаражей и машино-мест, так и собственников отдельных гаражей, весной этого года был отозван авторами инициативы. Второй документ, в котором речь идет непосредственно о гаражных объединениях, в конце мая получил повторное заключение правового комитета и был рекомендован к рассмотрению Госдумой профильным комитетом по госстроительству и законотворчеству.
С привлечением разных норм
Вопрос регулирования этой сферы давно назрел, признали в разговоре с «Известиями» эксперты.
Сейчас в России нет отдельного нормативного правового акта, который бы регламентировал сферу гаражных кооперативов и объединений, пояснил «Известиям» ведущий юрист Европейской юридической службы Александр Спиридонов.
— Поэтому на гаражно-строительные кооперативы (ГСК) распространяются общие положения Гражданского кодекса о юридических лицах, особенно некоммерческих корпоративных организациях, в частности, положения статей 123.1–123.3 ГК РФ. В ряде случаев могут применяться по аналогии нормы иных законов об отдельных видах кооперативов, например нормы Федерального закона от 30.12.2004 «О жилищных накопительных кооперативах» и другие, — поясняет он.
Иногда в судебной практике бывают случаи, когда на деятельность ГСК также распространяются и другие нормы — например, «О потребительской кооперации» или «О кредитной кооперации», а также положения Жилищного кодекса, отмечает он.
Правоотношения членов ГСК, не урегулированные нормативно-правовыми актами, могут быть урегулированы положениями устава кооператива, решениями органов управления кооператива — из-за этого правоотношения в разных кооперативах могут регулироваться по-разному, объясняет юрист.
— Законопроект призван систематизировать законы, регулирующие правоотношения в этой сфере, что дает возможность единообразного применения норм права и снизит риск злоупотреблений правом со стороны органов управления кооператива, — полагает юрист.
Вопрос управления гаражами и машино-местами объединениями собственников остается недостаточно урегулированным, согласен управляющий партнер адвокатского бюро Москвы «Матюнины и партнеры», председатель комиссии Гильдии российских адвокатов по защите и безопасности бизнеса Олег Матюнин.
— Города переполнены автотранспортом, следовательно, социальный запрос на четкое регулирование давно уже сформировался. Кроме того, гаражи облагаются налогом на имущество, следовательно, государство заинтересовано в регулировании в не меньшей степени, — рассуждает он.
При этом гаражные кооперативы в России до сих пор упоминаются только в Гражданском кодексе, отмечает собеседник издания.
Можно сказать, что, в отличие от других видов потребительских кооператив, упомянутых в данной статье, гаражный кооператив удостоился меньшего внимания, по сравнению, например, с жилищными, которые получили свой отдельный закон. Однако нельзя сказать, что данная сфера до последнего времени не была достаточно урегулирована, полагает адвокат, партнер юридической группы «Гришин, Павлова и партнеры» Полина Павлова.
Предложенные поправки, в том числе положения, согласно которым собственник гаража или машино-места в составе кооператива получает долю в общем имуществе без права ее продать или передать другому лицу, в общем и целом соответствуют «устоявшимся нормам гражданского права», полагает эксперт.
— На мой взгляд, нет необходимости в существенных поправках в законодательство в данной области. Во многом последние изменения резюмируют достижения нескольких лет с самовольными постройками гаражей без соответствующего на это разрешения, что, естественно, не вписывалось в концепцию современных городов, — рассуждает Павлова.
«Несопоставимое хозяйство»
В то же время, адаптируя законодательство, не стоит забывать о том, что гаражное хозяйство сегодня и 20–30 лет назад несопоставимы, напоминает Олег Матюнин.
— Сегодня в собственности и в аренде граждан, организаций находятся подземные и надземные парковки, парковочные места, отдельно стоящие гаражи и гаражные комплексы, гаражи в частных домовладениях, возведенные отдельно и конструктивно неотделимые от жилых домов, гаражи в многоэтажках, расположенные в конструктивной связи со зданиями и отдельно, промышленные гаражи и так далее, — перечисляет он.
Это неизбежно приводит к тому, что формы владения и управления имуществом «не могут не различаться», отмечает он. Кроме того, необходимо учитывать, что многие нормы в этом случае будут пересекаться с уже существующими положениями Гражданского, Земельного, Жилищного и Градостроительного кодексов.
Преимуществом нынешней инициативы он считает то, что ее авторы учли «объективно разные формы управления гаражами».
В том числе урегулировали вопросы осуществления прав на общую собственность, понимая основные конструктивные и строительные различия современных гаражей, определили порядок работы общего собрания собственников, а также «наконец-то отрегулировали деятельность гаражных кооперативов и товариществ», отмечает эксперт.
Большое количество пересечений с действующими законодательными нормами стало причиной критических отзывов со стороны других комитетов на первый из предложенных законопроектов, отмечает он. Однако во втором документе, который ждет своего рассмотрения сейчас, авторы сузили предмет правового регулирования, сосредоточившись только на регулировании сферы гаражных объединений, признает собеседник издания.
— Кроме того, проектируемый закон не планируется распространять на гаражи и машино-места в многоквартирных домах: особенности участия собственников гаражей и машино-мест в управлении общим имуществом в многоквартирном доме определяются Жилищным кодексом Российской Федерации, сказано в законопроекте, — отмечает он.
В отзыве, направленном правовым управлением Госдумы, отмечается, что он «не претерпел значительных изменений с момента» внесения в Госдуму в июне 2021-го. При этом существующие замечания остались прежними, следует из заключения. Ранее его авторы указывали на отсутствие закрепленного в законодательстве определения «гаражных объединений», а также на отдельные несостыковки с отдельными положениями Гражданского кодекса.
В профильном комитете Государственной думы «Известиям» не ответили на вопросы о том, почему документ пролежал так долго и вносились ли в него за это время какие-либо значимые изменения.
