Право хранения: в России началась «гаражная амнистия»
С 1 сентября можно зарегистрировать свой гараж по упрощенной форме, а также оформить в собственность землю под ним. Однако новые правила коснутся не всех, предупреждают эксперты. Более того, послабления могут сказаться на темпах строительства дорог. В особенностях гаражной амнистии разбирались «Известия».
Право на землю
Вступил в силу закон, разрешающий в упрощенной форме зарегистрировать гараж. «Гаражная амнистия» стартовала 1 сентября 2021 года и продлится до 1 сентября 2026-го. Она распространяется на постройки, возведенные до до 30 декабря 2004 года — тогда вступил в силу новый Градостроительные кодекс. До этого права собственности на гаражи, как правило, никак не оформлялись.
Узаконить можно будет и землю под гаражом, оформив ее в собственность. Важное условие — эта земля должна быть официально выделена, что подтверждается, например, постановлением еще советского исполкома о выделении участка. Кроме того, для амнистии необходим технический план гаража.
Региональные власти будут наделены полномочиями по определению дополнительного перечня документов, необходимых для регистрации гаража.
«Необходимо взаимодействие с муниципалитетом, где находится гараж, и кадастровым инженером, который подготовит технический план для постановки на государственный кадастровый учет и последующей государственной регистрации прав», — поясняет юрист «Европейской юридической службы» Анастасия Анникова.
Амнистия коснется не всех
Право на гараж могут оформить даже наследники первоначального владельца. Однако юристы отмечают, что есть много деталей, которые влияют на то, попадет ли под амнистию конкретная постройка или нет.
«Законом определены следующие понятия: «индивидуальный гараж» — одноэтажное сооружение, предназначенное для размещения транспортного средства и материальных ценностей, необходимых для эксплуатации транспортного средства (скажем, сезонной резины или запчастей). Может иметь подвал или погреб, а также общие с другими индивидуальными гаражами стены, крышу, фундамент, коммуникации. «Некапитальный гараж» предназначен для того же, что и индивидуальный гараж, но это перемещаемое сооружение, его можно передвинуть или перевезти на другое место. Амнистия коснется только капитальных строений. Временные сооружения (металлические гаражи без фундамента и «ракушки») под действие закона не подпадают», — комментирует Наталья Корнилевская, адвокат адвокатской конторы «Бородин и Партнеры».
При этом, даже если гараж капитальный, но с надстройками, его нельзя оформить. Специалист подчеркивает: закон определяет гараж как одноэтажное сооружение без дополнительных помещений внутри, которое используется для хранения и обслуживания автомобиля. Таким образом, гаражи с надстроенными вторыми и последующими этажами легализовать невозможно.
Также нельзя оформить на себя участок, если постройка находится на земле, переданной гаражному кооперативу в аренду или собственность. Под амнистию не попадут гаражи, использующиеся в качестве автосервисов и моек, гаражи, расположенные в многоквартирных домах и под землей. Инвалиды и люди, пострадавшие от аварии на Чернобыльской АЭС, смогут бесплатно разместить гараж рядом с домом на специально отведенном участке.
«Мы все понимаем, что это временно»
По данным Росреестра, из 5,6 млн гаражных строений, поставленных на кадастровый учет, на 2 млн не оформлены права собственности. Впрочем, капитальные гаражи вскоре будут неактуальны, считают эксперты. Руководитель «Пробок.нет» Александр Шумский считает, что будущее за подземными и многоуровневыми парковками, а также за стоянками в торговых центрах.
— Я двойственно отношусь к гаражным кооперативам. У меня самого есть гараж, нашему кооперативу выдали место на пустыре и до сих пор его спасает только то, что эта территория никому не нужна. Но мы все понимаем, что это временно. Сейчас за снос не оформленного в собственность кирпичного гаража на арендованной земле дают компенсацию 300 тыс. рублей, а за железный тент — 170 тыс. При этом есть только аренда, которая у всех просрочена. Вообще гаражи в привычном для нас понимании скоро уйдут в прошлое, а на их замену придут паркинги в домах и торговых центрах. Городу выгоднее иметь официальный паркинг с освоенной землей.
В свою очередь, вице-президент Национального автомобильного союза Антон Шапарин отмечает, что даже при наличии подземных паркингов в современных домах далеко не у всех хватит денег, чтобы приобрести машино-место.
— Очень хорошо, что гаражи наконец легализуют. Но нужно помнить, что будущее в мегаполисах — за многоуровневыми парковками и подземными гаражами. Однако, к сожалению, современные градостроительные нормы не предусматривают обязательного строительства подобной инфраструктуры, чтобы минимум одно или два места было у каждой квартиры. Кроме того, стоимость машино-мест вообще непропорциональна цене квартиры, многие просто не могут себе позволить купить его. Надо обязать застройщиков делать эту социально значимую инфраструктуру доступнее для граждан, потому что даже компенсации за снесенный гараж может не хватить на машино-место в новостройке.
Уперлись в гаражи
Есть и неочевидные последствия: по мнению экспертов, закон может косвенно повлиять на строительство новых дорог и расширение существующих.
«Впечатления от «гаражной амнистии» двоякие: с одной стороны, люди которые владеют гаражами десятилетиями, смогут оформить надлежащим образом и землю, и строение — это защита имущественных прав. С другой стороны, очень многие гаражные комплексы построены в зонах, где запланированы строительство и реконструкция дорог, и оформление участков и гаражей в собственность определено удорожит процесс. Денег на компенсации владельцев в бюджет придется закладывать больше, а значит, дорог будет строиться меньше», — отмечает член Общественного совета при министерстве транспорта и дорожной инфраструктуры Московской области Андрей Мухортиков.
Дело в том, что если гаражи не оформлены или находятся на арендованной в краткосрочную аренду земле, компенсация владельцам или не выплачивается, или выплачивается по минимальной стоимости. Например, в Москве, по данным Мухортикова, стандартная компенсация за снос оформленного гаража на арендованной земле — 180–200 тыс. руб. А если гараж не оформлен в собственность, вообще ничего не выплачивается, так как он считается временной и чуть ли не самовольной постройкой. Если все владельцы начнут оформлять все гаражи, траты государства на возмещение собственникам сильно возрастут. Кроме того, у большого количества людей появится возможность судиться за размер компенсации. И здесь кроется еще одна проблема.
«Часто не очень добросовестные люди завышают стоимость своей постройки с целью получения сверхдохода за счет бюджета, порой завышая стоимость своего имущества в 10 раз. Дорожники с этим не соглашаются и идут в суд, либо в суд обращаются владельцы. Если участков много, территория под строительство дороги из-за этого не освобождается многие годы. Актуальный пример: трасса М5, обход Октябрьского и Островцов. Строительство основного участка дороги, которая позволит ликвидировать одно из самых узких мест в Московской области, никак не начнется, потому что в этом месте есть ряд неуступчивых хозяев, с которыми много лет идут суды», — отмечает общественник.
Изъять по упрощенной схеме
Выход, по мнению Мухортикова, может быть в законе, позволяющем изымать по упрощенной схеме участки и строения в зоне застройки важными государственными объектами, включая дороги.
«Это позволит ускорить решение вопросов, но пока такая практика не очень распространена. Само собой, компенсация владельцам должна быть рыночной, но у недобросовестных граждан не должно быть возможности заработать дополнительные десятки миллионов за счет бюджета. Иначе мы придем к ситуации, когда дорог будет строиться меньше и строиться они будут гораздо дольше», — заключает эксперт.
Узнать, не подлежит ли гараж сносу, можно в архитектурном отделе районной администрации, на территории которой расположено строение.
«Снос гаража, как и любой другой постройки, возможен даже в случае, если права на него оформлены, согласно плану застройки либо реконструкции территории. В таком случае, безусловно, владельцы должны получить компенсацию в размере, определяемом оценкой объекта недвижимости», — комментирует Наталья Корнилевская.
