Проект и контра: активность девелоперов снизилась на треть
Активность застройщиков в I квартале 2022 года снизилась более чем на треть — настолько реже они стали обращаться за проектным финансированием в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. Об этом свидетельствуют данные «Сбера», с которыми ознакомились «Известия». В банк поступило только 360 заявок, а годом ранее за этот период их было 480. В будущем ситуация может привести к дефициту предложения жилья и, соответственно, росту цен до 15% в год, считают эксперты. Пока же спрос на квартиры в России за последние месяцы упал на 50–99% в зависимости от региона.
Ожидаемое снижение
В I квартале 2022 года девелоперы обращались за проектным финансированием в среднем на 33% реже, чем годом ранее. В частности, в «Сбер» поступило только 360 заявок, а за тот же период 2021-го их было 480. Об этом свидетельствуют данные банка, с которыми ознакомились «Известия». Сегодня для того, чтобы строить новое жилье, застройщики используют кредиты, полученные в банках, а не средства дольщиков, как раньше.
ВТБ также наблюдал снижение активности застройщиков в I квартале, сообщили «Известиям» в банке. В числе причин — рыночная неопределенность и резкий рост ипотечных ставок, пояснили там. В Газпромбанке тоже подтвердили тенденцию.
Редакция направила запросы в другие крупные банки.
Как ранее писали «Известия», по итогам апреля 2022 года продажи девелоперов в России заметно снизились, в зависимости от города — на 50–99%. В таких условиях застройщики осторожно относятся к новым проектам и активно пересматривают планы, сказал основатель компании Soldapp Николай Шуклин.
— На проект, который будет реализован через пару лет, застройщику прямо сейчас нужно взять кредит, оформить на себя обязательства по его обслуживанию и регулярному пополнению эскроу-счетов. А покупателей может и не быть, как показывает практика последних месяцев, — сказал он.
Например, в Москве за январь–апрель этого года девелоперы вывели на рынок 23 новых объекта, что на 51,5% меньше, чем в 2021-м, подтвердили в девелоперской компании Level Group. Кроме того, в структуре новых проектов отмечен рост доли компактных комплексов с жилой площадью менее 20 тыс. кв. м, добавили там.
Количество обращений снизилось из-за резкого удорожания проектного финансирования, связанного с увеличением ключевой ставки в конце февраля, сказал заместитель финансового директора ГК «Гранель» Юрий Черноиванов. Сейчас банки предоставляют кредитование по ставкам на уровне 13–15%, а это обременительно для любого застройщика, пояснил он.
— Крупные девелоперы продолжают активно сотрудничать с банками. Но часть застройщиков решили отложить вывод новых объектов — они в ожидании дальнейшего снижения ключевой ставки, вплоть до 8%, — сказал Юрий Черноиванов.
Также на неготовность запускать новые проекты повлияли и санкции, резкое сокращение импорта, в том числе строительных материалов и инженерного оборудования для зданий, добавил совладелец группы «Родина» Владимир Щекин.
По словам председателя комиссии по вопросам развития индустрии строительных материалов, технологий и промышленного строительства общественного совета при Минстрое, президента ГК «Основа» Александра Ручьева, тенденция снижения вывода новых объектов на рынок развивается последние несколько лет. На этом фоне сокращение объемов предложения — одна из самых значимых причин роста цен на жилье в последние годы и в ближайшем будущем. Уже этой осенью рынок может столкнуться с ощутимой нехваткой лотов во всех сегментах, полагает он.
— Когда начнет реализовываться отложенный спрос, а объема доступного предложения будет недостаточно для его удовлетворения, средняя стоимость 1 кв. м может вырасти более чем на 15% за год, — считает руководитель центра новостроек федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев.
Сохранить объемы
Активность девелоперов в I квартале этого года снизилась из-за неопределенности, возникшей в феврале-марте, причем основное уменьшение наблюдалось в марте, сказала «Известиям» управляющий директор, начальник управления финансирования недвижимости «Сбера» Светлана Назарова.
— Сейчас мы наблюдаем восстановление, а количество заявок сопоставимо с прошлым годом. Этому способствовало утверждение мер господдержки, в частности повышение чека и продление срока программы льготной ипотеки, — эти меры повысили инвестиционную привлекательность отрасли, — рассказала она.
В целом введенные меры господдержки отрасли — речь не только о льготной ипотеке, но и программе субсидирования застройщиков — дадут возможность сохранить объемы строительства на нынешнем уровне, около 95 млн кв. м в год, добавила Светлана Назарова.
Меры господдержки, реализуемые Минстроем, и снижение ключевой ставки ЦБ дали положительный эффект, согласны в ВТБ. В этом банке объем продаж ипотеки на первичном рынке в мае вырос более чем на треть по сравнению с апрелем.
Ранее сообщалось, что Минстрой включил в проект строительной стратегии страны пессимистичный сценарий, по которому не удастся достичь цели нацпроекта по ежегодному вводу 120 млн кв. м к 2030 году. Согласно прогнозу, ввод в 2030-м составит лишь 100 млн «квадратов», в 2035-м — 118 млн.
«Известия» направили запрос в Минстрой.
По мнению эксперта ипотечного рынка Андрея Бархоты, снижение спроса на проектное финансирование было всё же временным. Но в ракурсе финансово-хозяйственного цикла девелоперов инвестиционное торможение марта–мая 2022 года может снизить потенциальный объем предложения новостроек на 15–25% за год, считает он. Впрочем, оценить реальный эффект мы сможем не раньше, чем в IV квартале, уточнил эксперт.
Стоит проработать механизм сдерживания цен на стройматериалы, по аналогии с теми мерами, что уже приняты для металлургического комплекса, полагает управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. Таким предприятиям можно было предоставить налоговые льготы, стимулировать импортозамещение и внедрение отечественных инноваций, считает она.
