Без спроса: продажи девелоперов в России рухнули до 99%
Продажи застройщиков в апреле снизились до 99%. Заметнее всего показатель упал в Кургане — на 97%, в Казани — на 98% и в Волгограде — на 99%. Сократилось число сделок на первичном рынке и в других городах, например, в Нижнем Новгороде — на 76%, в Тюмени и Севастополе — на 80%, в Екатеринбурге — 84%, и т.д. Меньше всего девелоперы пострадали в Москве и Санкт-Петербурге. Региональные застройщики оказались в зоне риска, к осени могут начаться банкротства, считают эксперты. Чтобы поддержать спрос, им придется снижать цены.
Резкий спад
По итогам апреля 2022 года продажи девелоперов в России заметно снизились. Так, в Нижнем Новгороде они упали на 76%, в Тюмени и Севастополе — на 80%, в Екатеринбурге — на 84%, в Новосибирске — на 90%, в Ханты-Мансийском округе и Свердловской области — на 92%, в Крыму и Тюменской области — на 79%. Об этом свидетельствуют данные системы мониторинга и анализа новостроек bnMap.pro, с которыми ознакомились «Известия».
В тройку лидеров антирейтинга вошли: Курган, где показатель рухнул на 97%, Казань (98%) и Волгоград (99%), рассказали аналитики. Меньше всего застройщики пострадали в Москве (падение на 46%) и Санкт-Петербурге (59%). Интересно, что те малочисленные сделки, которые составили хоть какие-то продажи, были проведены с помощью ипотеки. Так, в нескольких регионах доля жилищного кредитования достигла 100%-ного спроса, добавили эксперты.
— Возможно, все эти сделки были совершены по спецпрограммам вроде семейной ипотеки или со сниженными ставками от застройщика. А еще это могут быть займы на небольшие суммы, которые комфортно брать и под 9–12%, — сказала «Известиям» управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
К сокращению продаж привело несколько причин, отметила коммерческий директор девелоперской компании Glincom Кристина Дудко. Во-первых, экономический кризис, из-за которого многие люди не готовы делать крупные покупки. Кроме того, они опасаются, что дома могут не достроить. Во-вторых, инвесторы перестали вкладываться в недвижимость из-за роста ставок по депозитам. И в-третьих, рост ипотечных ставок, перечислила Кристина Дудко.
Этой весной власти ввели ряд послаблений для девелоперов по качеству строительства — люди опасаются покупать строящееся жилье еще и по этой причине, добавил управляющий партнер «GGroup — управление активами» Евгений Протопопов.
— Многие потенциальные покупатели жилья взяли паузу в связи с изменениями ставки по льготной ипотеке, которую нельзя рефинансировать в случае снижения, — отметил член комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Якубовский.
В таких условиях проекты, рассчитанные экономически неверно, могут оказаться неуспешными, полагает депутат. По мнению Кристины Дудко, риск банкротства выше у компаний, имеющих высокую кредитную нагрузку.
— Дальнейшее падение спроса может сильно повлиять на рынок недвижимости. Он входит в стагнацию, которая обещает быть длительной. В зоне риска — региональные девелоперы. Волна их банкротств может начаться осенью или в конце года, — считает заместитель генерального директора «ДомДА» Дмитрий Екимов.
По мнению члена генерального совета «Деловой России» Алексея Мостовщикова, говорить о банкротстве девелоперов пока преждевременно, но ввод жилья точно сократится — особенно в регионах.
Поддержать спрос
В ближайшие три месяца заметных изменений на рынке недвижимости можно не ожидать — сделок будет по-прежнему мало. Это в том числе обусловлено сезонностью, отметила Кристина Дудко. Если экономический кризис не усугубится, в сентябре продажи могут начать расти, но рекордных показателей прошлых лет не будет, считает она.
— Сейчас застройщики готовы сами субсидировать ипотеку, лишь бы поддержать спрос на квартиры. Это один из шагов, чтобы не понижать цены на жилье, но, полагаю, стоимость всё равно придется снизить, — считает Алексей Мостовщиков.
По мнению гендиректора VSN Realty Яны Глазуновой, роста спроса на новостройки можно ждать всё же в июне, поскольку ставку по льготной ипотеке опустили.
Льготную ипотеку под 6% на новостройки ввели весной 2020 года в качестве поддержки застройщиков во время пандемии. С 1 июля 2021 года ставку подняли до 7%, параллельно снизив лимиты кредитов до 3 млн во всех регионах, тогда как изначально в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях они составляли 12 млн рублей, а в других субъектах — 6 млн. В связи с ростом ключевой ставки ЦБ весной 2022 года с 1 апреля стоимость кредитов поднялась до 12% годовых, а также вернулись прежние лимиты. С 1 мая ставка опустилась до 9%. Как писали «Известия», в Госдуме допустили дальнейшее снижение показателя.
— Что касается бизнеса девелоперов, то подавляющее число проектов строится по схеме финансирования с эскроу-счетами. Поэтому сейчас застройщики в меньшей степени зависят от темпов продаж в моменте, — отметила Яна Глазунова.
Скорая реакция правительства на ситуацию и быстрое принятие решения понизить ставку с 12 до 9%, а также потенциальная возможность совмещать несколько видов кредитов вселяют надежду на то, что в обозримом будущем ситуация может выровняться, считают в Level Group.
Девелоперам необходимо пересматривать экономику всех проектов, потому что сейчас даже самая дорогая реклама не сможет дать нужный охват, уверен коммерческий директор ГК «Страна Девелопмент» Александр Гуторов. Положительный эффект оказало бы и оживление вторичного рынка, поскольку от трети до половины клиентов первичного рынка покупают квартиру в новостройке с использованием средств от продажи своего вторичного жилья, считает коммерческий директор и партнер Est-a-Tet Владимир Моребис.
