Семимильными домами: в Госдуме нашли способ ускорить строительство жилья
В Госдуме предложили меры для ускорения строительства жилья. Для этого следует установить четкие сроки выдачи проектного финансирования — 30 дней с момента открытия эскроу-счета — плюс предусмотреть наказание для банков за нарушение правил. Такую инициативу в ЦБ направили члены комитета ГД по строительству и ЖКХ. После открытия счета на него сразу начинают поступать деньги покупателей, тогда как застройщику банк выдает средства спустя несколько месяцев, нередко меняя изначальные условия кредитования в худшую сторону. В сегодняшней ситуации это усугубляет и без того сложное положение девелоперов. Мера могла бы сэкономить до полугода стройки и снизить себестоимость жилья, говорят эксперты.
Быстрее в ход
На этапе выбора банка для проектного финансирования девелоперам представляют предварительные условия кредитного соглашения. Но затем банки имеют право менять параметры договора в одностороннем порядке, зачастую — кардинально, сказано в письме первого зампредседателя комитета ГД по строительству и ЖКХ Владимира Кошелева в Центробанк. С копией документа ознакомились «Известия».
Парламентарий предложил «регламентировать, что параметры кредитной линии должны совпадать с исходными договоренностями или отклонения от исходных данных носили бы нормативный характер». Кроме того, деньги дольщиков начинают поступать на эскроу-счета после их открытия — до подписания кредитного соглашения. То есть банки пользуются средствами, но девелоперам выдают деньги позже.
«Банки начинают менять условия, требовать излишние документы для открытия финансирования, намеренно затягивают рассмотрение документов и откладывают проведение кредитных комитетов, что напрямую влияет на строки строительства. В итоге заложниками ситуации становятся и застройщики, и дольщики. Также банки по уже принятым решениям могут выставлять заградительные барьеры, которые не позволяют проводить проектное финансирование», — сказано в обращении депутата.
Он предложил установить жесткие сроки заключения кредитного соглашения и выдачи средств — например, не позднее 30 дней после открытия эскроу-счета и предоставления девелопером документов, подтверждающих целевое расходование средств. А также определить ответственность кредитных организаций за нарушение сроков.
— Меры, направленные на упорядочение процедур проектного финансирования, должны ускорить строительный цикл и снизить издержки девелоперов, что в конечном итоге должно положительно сказаться на себестоимости квадратного метра, — сказал «Известиям» член комитета ГД по строительству и ЖКХ Александр Якубовский.
Искусственное затягивание выдачи проектного финансирования недопустимо, поскольку за этим стоят интересы покупателей новостроек, подчеркнул он. Регулятор должен занимать максимально жесткую позицию в этом вопросе, уверен Александр Якубовский.
В пресс-службе ЦБ «Известиям» сообщили, что банк получил письмо и ответит на него в установленном порядке. Редакция также направила запрос в Минстрой.
В «Сбере» сроки рассмотрения кредитных сделок по финансированию жилищных проектов составляют около 29–30 дней, сообщили «Известиям» в организации. Банком России рекомендован срок не более 45 дней, добавили там. Что касается финальных условий проектного финансирования, то они могут отличаться от предварительного коммерческого предложения в случае выявления дополнительных рисков в результате детального анализа проекта, сказали в «Сбере».
«Известия» также направили запросы в другие крупные банки.
Гарантии застройщикам
Если мера будет принята, это даст застройщикам гарантии и обезопасит от трудностей получения проектного финансирования, сказал коммерческий директор ГК «Страна Девелопмент» Александр Гуторов.
— Особенно остро проблема ощущается в кризис. Банкам трудно определить проектную ставку, из-за чего она постоянно меняется. Из-за задержек с выдачей финансирования девелоперы, которые уже готовы переходить к стадии строительства, или ставят проект на паузу, теряя деньги, или строят в условиях неопределенности на собственные средства, — сказал он.
В случае реализации инициативы речь может иди об сокращении срока подготовки проекта к старту и более оперативного выхода на продажу, согласен директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев. Мера могла бы сэкономить до полугода, полагает эксперт.
— Соблюдение сроков проектного финансирования позволяет соблюдать график строительства, информацию о котором застройщик указывает в публикуемой проектной декларации и за соблюдение которого несет ответственность, — сказал заместитель генерального директора компании MR Group Андрей Кирсанов.
Нарушение сроков финансирования может приводить к удорожанию проектов — предложенная мера положительно скажется на отрасли, отметил он. Впрочем, на работе крупных застройщиков вряд ли заметно отразится: у них достаточно оборотных средств, чтобы не привязываться к проектному финансированию, отметила управляющий партнер Delta Estate Елена Земцова.
Срок 30 дней весьма жесткий, сказал заместитель финансового директора ГК «Гранель» Юрий Черноиванов. Не только банки ответственны за сроки заключения кредитных соглашений: иногда нужны комментарии от сторонних организаций, чьи объекты находятся рядом с площадкой, пояснил он.
По мнению руководителя центра новостроек федеральной компании «Этажи» Сергея Зайцева, также следует оптимизировать пакет документов, представляемых застройщиком банкам. Кроме того, важно не допустить фиктивных отказов банков: если ответственность за просрочку будет высокой, то им будет проще отказать, чем нарушить сроки выдачи.
