Каждому своя: чем обернется падение на рынке вторичного жилья
Росреестр зафиксировал резкое падение числа ипотечных сделок на первичном и вторичном рынках. Вместе с тем впервые в экономической истории современной России наметилось снижение стоимости квадратных метров. По оценке экспертов, в настоящее время наблюдается кардинальное изменение рынка — от рынка продавца (который царил с 2018 года) к рынку покупателя. Активизация сделок на рынке недвижимости в этом году, по прогнозам его участников, возможна на фоне финансовой стабильности и активной помощи государства. Подробности — в материале «Известий».
На этапе адаптации
Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) зафиксировала резкое снижение числа ипотечных сделок на первичном и вторичном рынках столицы. Управлением Росреестра по Москве в апреле текущего года зарегистрировано 11 395 переходов прав на основании договоров купли-продажи (мены) жилья, что на 37,5% меньше, чем месяцем ранее (18 234). По сравнению с апрелем 2021 года показатель снизился на 34,3% (17 345).
— Судя по апрельской статистике, рынок находится на этапе адаптации. Например, с одной стороны, уже отобразилось февральское повышение ставки ЦБ РФ, а с другой — еще нет реакции на ее апрельское снижение, как и на новые условия льготного ипотечного кредитования, — разъяснил в беседе с «Известиями» руководитель управления Росреестра по Москве Игорь Майданов.
При этом, по его словам, пока льготная ипотека реализуется только на рынке новостроек, что поддерживает строительную отрасль и IT сферу. На вторичном рынке, в свою очередь, темпы регистраций сокращаются быстрее. Примечательно, что за первые четыре месяца этого года оформлено 52,3 тыс. договоров купли-продажи (мены) жилья, что практически соответствует уровню аналогичного периода рекордного 2021 года — разница в четыре сделки.
Для понимания состояния рынка стоит положиться на прикладные бизнес-данные. По сделкам той же компании «Миэль» максимальный дисконт в апреле составил 8%, и такая сделка была всего одна. Средний же размер скидки составлял 3–4%.
— Пока мы не отмечаем, что собственники стали продавать квартиры со значительным дисконтом, — признает главный аналитик Миэль Екатерина Бережнова. — Есть единичные сделки, в которых собственник изначально завышал цену и объект продался только тогда, когда цена стала рыночной.
В фокусе выдачи ипотеки в апреле наблюдался рост среднего размера кредита на объекты вторичной недвижимости на 27% относительно марта (до 3,92 млн рублей).
— В апреле доля сделок на вторичном рынке недвижимости в общем объеме выдач «Росбанк Дом» в денежном выражении снизилась с показателя марта в 61% до 56%, в Московской области и других крупных регионах РФ сделки проходят преимущественно на первичном рынке в рамках госпрограмм с субсидируемой ставкой, — заметила главный аналитик компании Ирина Бабина.
При этом в марте высокий спрос был обусловлен возможностью покупать квартиры с ипотечными кредитами по старым низким ставкам, с 1 апреля ажиотаж прекратился, рассказал «Известиям» директор управления вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома.
— Далее происходило естественное падение покупательской активности после ажиотажного спроса в марте. Свидетелями аналогичной ситуации мы уже были в 2015 году после пика спроса на вторичном рынке в конце кризисного 2014 года, — отмечает Сергей Шлома.
В настоящее время, по сообщениям инсайдеров рынка, приобретение квартир на ипотечные средства носит единичный характер, кредитные деньги используют в основном для доплаты, когда продают одну квартиру и приобретают другую, более дорогую. В данный момент часть покупателей ожидает изменений в сфере жилищного кредитования: возможно, ипотечные ставки снизятся до 10–12% или на «вторичке» введут льготные ипотечные программы. Подобные меры стимулируют спрос и, предположительно, даже вернут его, считают участники рынка.
Рынок оживает
Рынок недвижимости и ипотеки в текущий момент адаптируется к новым условиям и находится в стадии падения, полагает учредитель Ассоциации ипотечных брокеров (АИБ) Елена Молокова. Снижается спрос на фоне повышенных ставок по ипотеке и неопределенности, растет уровень безработицы, что влечет сокращение покупательской способности.
— Вместе с тем появляются новые продукты, меняются лидеры мнений, корректируется методика рассмотрения заемщиков ипотеки, — замечает Елена Молокова.
Ассоциация ипотечных брокеров наблюдает сейчас следующие изменения: банки начали снижать ставки по ипотеке и предлагать дополнительные опции «своей ставки», также хорошо набирает популярность нецелевая ипотека. Это альтернатива дорогому потребительскому кредиту с такими преимуществами, как: долгий срок, как следствие — низкий платеж, психологически комфортная ставка и выгодное страхование. Далее застройщики внедряют субсидирование ипотеки, а также, впервые в истории России, снижают стоимость квадратных метров (зафиксировано снижение в Ленинградской области на порядка 2%).
По словам экспертов, рефинансирование ушло в прошлое и вернется не скоро. Хотя для тех, кто поспешил и в марте–апреле взял кредиты, оно будет актуальным в начале 2023 года. Сейчас банки поменяли подход к клиентам: стали более требовательны при расчете уровня платежеспособности. По данным инсайдеров рынка, граждане чаще стали обращаться за каникулами — это следствие снижения доходов и увольнений. Но рынок оживает, динамика позитивная, классическая ипотека на вторичном рынке вновь интересна, полагают специалисты.
По мнению специалистов Московского государственного строительного университета, санкции и волатильность рубля создают напряжение у потенциальных покупателей недвижимости. Темпы строительства жилья в России практически не снизились, но рост цен на строительные материалы может вызвать задержку в реализации некоторых проектов. Инвесторы делают паузу в ожидании стабилизации рубля.
Расшевелятся ли сделки
Участников рынка и потребителей интересует: расшевелятся ли сделки после снижения кредитной ставки, до какого порога продавцы будут сдерживать цены? Опрошенные эксперты определенно ожидают оживления на рынке ипотеки к осени 2022 года. Во-первых, ключевая ставка снизится, что сделает ипотеку более доступной. Во-вторых, разрыв между ставкой по классической ипотеке и льготной на этом фоне будет не столь критичным. В-третьих, заемщики и покупатели психологически адаптируются к текущим реалиям.
По прогнозам аналитиков, комфортная ставка для ипотечного заемщика на вторичном рынке в Москве не должна превышать 12–13%. Ставка 13% — это некий стоп-фактор. Сейчас покупатели формируются следующим образом: либо живые деньги, либо выход из какой-то цепочки (что-то продали, что-то покупаем). Доля ипотечных сделок на вторичном рынке по нынешним ставкам крайне мала.
— Мы фиксируем, что есть определенный пул покупателей, которые вышли в деньги (либо перевели их в валюту, либо разместили на депозитах) и пока замерли в этой точке, — отмечает управляющий директор сети офисов «Миэль» Александр Москатов. — Они точно вернутся в недвижимость. Но пока ждут направления вектора изменений. Как только станет понятно, что рынок рабочий и процессы пошли, эти потенциальные покупатели превратятся в реальных.
В «Росбанк Дом» отмечают, что после снижения ключевой ставки до 14% в конце апреля банки уже произвели понижательную коррекцию ставок по базовым банковским продуктам. Это должно положительно сказаться на интересе заемщиков на квартиры именно на вторичном рынке. Спрос на ипотечные кредиты на вторичном рынке может получить дополнительную поддержку в том случае, если правительство одобрит распространение льготной ипотеки на эти цели. Это может произойти при замедлении продаж квартир в новостройках. Подстегнуть спрос также поможет возможность продажи квартир вместе с ранее выданными на них ипотечными кредитами, прогнозируют в «Росбанк Дом».
По мнению эксперта Гильдии риэлторов Московской области, директора ипотечно-брокерской компании «Прагматика» Константина Барсукова, падение цен будет зависеть от того, в какой срок произойдет изменение ставки до 11% или даже 10%. Если до конца июня этого года (что, конечно же, маловероятно), то падения цены практически не будет. В противном же случае цены могут снизиться и на 20–30%, так как помимо низкой ставки у людей должна быть уверенность в завтрашнем дне. Ипотека — это для многих прежде всего стабильность в доходе. Если есть сомнения в этом, то ипотечный кредит мало кто будет брать, считает эксперт Гильдии.
— На вторичном рынке все ждут снижения, — говорит гендиректор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко. — Но в Москве и Питере его пока не происходит. Мы ожидаем, что, скорее всего, уровень цен на вторичную недвижимость в Москве до конца года сохранится, но большинство городов, скорее всего, ждет снижение до 5–10%.
В агентстве «Этажи» (Тюмень) обнадеживают, что тренд на рост покупательской активности уже наметился после очередного снижения ипотечных ставок, но о его полноценном восстановлении можно будет говорить, если ставки станут ниже 10%.
— С точки зрения психологии, недвижимость — это самое дорогое, что есть у большинства граждан, — подчеркивает вице-президент Гильдии риэлторов Московской области, гендиректор ООО «ОРАНЖ» Олеся Рудакова. — Как с большим трудом ее покупают, так и с большим трудом — с ней расстаются. Возникает феномен «законсервированной цены». Многие арендаторы годами не сдают помещения, хотя могли бы сдать их по более дешевому предложению.
Собственно, так же и с квартирами и загородной недвижимостью: порог снижения цены будет невелик, предполагает Рудакова.
