Метры помощи: в РФ могут появиться экономные арендные дома
В России может появиться арендное жилье для малоимущих семей. Идея предполагает, что квартиры будут сдавать нуждающимся по субсидируемой ставке. Пилотный проект предложено запустить в Москве. Такую инициативу мэру столицы Сергею Собянину направила член Общественной палаты РФ, гендиректор Центра поддержки прав москвичей Светлана Разворотнева. Затем программу стоит распространить и на другие регионы страны, считает она. Проект может решить жилищные проблемы социально незащищенных граждан, но без господдержки вряд ли заинтересует девелоперов, говорят эксперты.
Комфортная аренда
Сегодня основной инструмент помощи гражданам в решении жилищного вопроса — ипотека. Однако делать ставку исключительно на кредиты неверно — даже в Москве далеко не всем доступна покупка жилья, так же как и в других мегаполисах мира, сказала «Известиям» член Общественной палаты РФ, гендиректор Центра поддержки прав москвичей Светлана Разворотнева.
— Создание семьи, рождение детей невозможно без доступного жилья. Несмотря на снижение ставок по ипотечным кредитам, стоимость московского квадратного метра продолжает расти. От 35 до 50% семей не могут позволить себе покупку нового жилья. Для таких семей необходимо строить наемное жилье с субсидированной арендной ставкой, — сказано в письме Светланы Разворотневой в адрес мэра столицы Сергея Собянина. С копией документа ознакомились «Известия».
Сдавать готовые к проживанию квартиры в арендных домах по субсидированной ставке целесообразно семьям, которые стоят на жилищном учете, пояснила Светлана Разворотнева. Пилотный проект можно запустить в столице, а затем распространить практику на другие регионы страны, считает она.
Сегодня в России созданием арендных домов уже занимается «Дом.РФ». Сейчас в портфеле госкомпании 13 проектов в Москве, Приморском крае, Тюменской, Воронежской и Свердловской областях. Большинство находится в столице. Квартиры с мебелью сдают по рыночным ценам. По данным «Авито Недвижимость», сейчас средняя ставка аренды в Москве составляет 45 тыс. рублей в месяц, а наемные квартиры от «Дом.РФ» сдаются по ставкам от 43,4 тыс. рублей. В Воронеже был запущен первый объект компании, где льготникам предоставляется государственное субсидирование — в размере 80% от месячной стоимости. Аналогичный механизм можно применить в арендных домах для малоимущих семей, сказала Светлана Разворотнева.
По данным официального сайта мэра столицы, сейчас почти 12 тыс. семей состоят на учете как нуждающиеся в жилье.
По расчетам руководителя отдела стратегического консалтинга компании JLL Юлии Никуличевой, себестоимость строительства коммерческих арендных домов составляет 120–130 тыс. рублей за кв. м, еще до 40 тыс. рублей на «квадрат» закладывается на отделку и меблировку. По оценкам «Дом.РФ», с учетом отделки стоимость строительства одного «квадрата» стандартного здания сегодня составляет около 75 тыс. рублей за кв. м.
— Создание арендного жилищного фонда для предоставления нуждающимся гражданам на доступных условиях — весьма актуальная задача. На первом этапе, до 2030 года, было бы большим прорывом создание 45 млн кв. м в крупных городах. На это потребуется порядка 2,7 трлн рублей, — оценила руководитель комиссии по жилищной политике общественного совета при Минстрое Надежда Косарева.
Было, стало, будет
Общий объем арендного жилья в РФ оценивается в 239 млн кв. м. Порядка 10% российских семей арендуют жилье, в развитых странах этот показатель достигает 30–40%, а в крупнейших мировых городах — 80%, рассказали в пресс-службе «Дом.РФ». Если консервативно оценивать потенциал российского рынка в 20%, половина, то есть 120 млн кв. м жилья, может быть использована для формирования фонда доступного наемного жилья, считают там.
— В европейских странах процент владения собственным жильем ниже, чем в России. Такой подход к жизни во многом объясняется европейским менталитетом и отсутствием стереотипа во что бы то ни стало иметь собственную недвижимость, — сказал управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.
Поэтому на Западе при участии государства развит институт социальной аренды. Доля такого жилья в крупных городах может достигать 20% от жилого фонда, отметил он. Чаще всего квартиры в арендных домах в развитых странах сдаются без мебели — люди переезжают со своими вещами, добавил Андрей Колочинский. Снять соцжилье в Европе в два–три раза дешевле, чем квартиру на открытом рынке, отметила партнер Q1 Group Екатерина Ньюман.
В СССР до 1991 года государство играло активную роль в решении жилищного вопроса, предоставляя людям квартиры в бесплатное и пожизненное личное пользование с правом обмена и передачи в наследство прописанным родственникам, напомнил Андрей Колочинский. В качестве временной меры по улучшению жилищных условий предоставлялись коммуналки, добавил он.
— Несомненно, арендное жилье стране необходимо. Можно будет решить многие социальные вопросы, выделяя незащищенным категориям граждан жилье не для покупки, а на условиях аренды. Но сегодня основные сомнения заключается в том, что инвесторам невыгодно строить арендное жилье, — сказал первый заместитель председателя комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Аркадий Чернецкий.
Хотя арендный дом ничем не отличается от простого жилого, срок его окупаемости составляет 25–30 лет, тогда как обычного девелоперского проекта — три–четыре года, пояснил Андрей Колочинский. Доходность арендного жилого бизнеса в Москве составляет 4–5%, уточнила Юлия Никуличева. Это менее привлекательно в сравнении со сдачей в аренду, например, офисов, отметила она.
Строительство арендных домов предполагает наличие инвестора, которому интересна гарантированная доходность в течение 10–15 лет, полагает эксперт тематической площадки ОНФ «Жилье и городская среда» Павел Склянчук. Государство должно создавать условия, чтобы заинтересовать инвесторов в строительстве подобного жилья, уверен Аркадий Чернецкий.
— Строительство и управление арендными домами — отдельный бизнес, которым могут заинтересоваться компании, недозагруженные собственными проектами. Государство может финансировать строительство, а девелопер после сдачи проекта будет получать утвержденное вознаграждение, например, в размере 10–15% от реализации, — отметил коммерческий директор ГК «РКС Девелопмент» Александр Коваленко.
Участие в строительстве может быть интересно инвесторам при частичном субсидировании проектов со стороны города и государства, считает партнер архитектурного бюро Syntaxis Александр Стариков.
