Производство и практика: как изменятся столичные промзоны
В ближайшие годы 2 тыс. га столичной земли под заброшенными промпредприятиями, складами и недостроем превратят в новые районы с квартирами, бизнес-центрами, экологичными и технологичными производствами, детскими садами, школами, поликлиниками, парками и зонами отдыха. Общая площадь этих современных объектов составит 35 млн кв. м, сообщили «Известиям» в департаменте инвестиционной и промышленной политики города. В итоге жителям не придется тратить треть своего времени на дорогу — все необходимые заведения для жизни окажутся в 15 минутах ходьбы, отмечают эксперты.
Советское наследие
Стоянку бетономешалок, частный бассейн внутри бомбоубежища, ящики с ртутными градусниками и даже экзотический зоопарк со львятами обнаружили на территориях заброшенных промпредприятий, остановивших производство в постсоветский период, специалисты Агентства промышленного развития Москвы. Они обследовали более 15 тыс. га зон отчуждения, расположенных, как правило, в срединной части города, и выяснили, что 5 тыс. га занимают современные экологически чистые предприятия, 8 тыс. га не относятся к промышленной деятельности, а 2 тыс. га пригодны для комплексного развития.
В бурно развивающейся Москве, где земельные участки — ценный и весьма ограниченный ресурс, власти приступили к редевелопменту обветшавших за десятилетия простоя промзон около десяти лет назад, однако до 2017 года процесс возрождения к жизни отчужденных территорий шел довольно медленно.
Главная проблема, с которой столкнулись представители города, — десятки собственников на один участок, не желающих самостоятельно развивать площадку. Столичным властям приходилось договариваться с каждым, и это требовало значительного количества времени. Ситуация изменилась с наступлением 1 января 2017 года, когда вступило в силу новое положение о комплексном развитии территорий.
Согласно современной редакции нормативных документов по комплексному развитию территорий, мэрия рекомендует собственнику принять предложение на осуществление реорганизации территории в течение 45 дней. Если он откажется или проигнорирует, включается другой механизм, закрепленный в правовом документе: территория выставляется на открытый аукцион или конкурс.
Таким образом, главное преимущество комплексного развития — возможность начать работу по развитию тех территорий, с которыми раньше это не удавалось, подчеркнули в столичном департаменте инвестиционной и промышленной политики.
В Москве немало непривлекательных с юридической точки зрения участков — со спорными правами и обременениями, проблемами с разрешительной и технической документацией, пробелами в цепочке перехода прав на недвижимость, отметила старший юрист практики Real Estate, юридической фирмы Jeantet Анастасия Костылева. По ее словам, приступать к развитию того или иного участка невозможно без предварительного достаточно долгого и дорогостоящего правового аудита.
— Однако новый механизм редевелопмента промзон с достаточно прозрачной процедурой облегчает клиентам получение прав на участки, что ускоряет развитие и децентрализацию инфраструктуры региона, — убеждена юрист.
Возрождение территорий
В этом году комплексное развитие территорий объединил проект «Индустриальные кварталы».
— Более 120 проектов, занимающих площадь около 2 тыс. га в границах Москвы, планируется реализовать по этой программе. Общий объем инвестиций в них превысит 7 трлн рублей, будет создано 500 тыс. новых рабочих мест, а в бюджет столицы поступит около 3 трлн рублей, — отметил заммэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Владимир Ефимов.
В 2021 году планируется заключить 15 договоров по проекту «Индустриальные кварталы».
— Мы планируем приступить к развитию территорий бывших промзон в Дорогомиловском, Бутырском, Войковском и других районах Москвы. Общая площадь земельных участков — более 145 га, градостроительный потенциал — более 3,2 млн кв. м, — рассказал «Известиям» заместитель мэра.
По словам руководителя департамента инвестиционной и промышленной политики Москвы Александра Прохорова, из четырех заключенных Москвой на данный момент соглашений о комплексном развитии территории три подписаны по инициативе правообладателей земельных участков.
— Важно, что чаще к городским властям обращаются сами собственники земельных участков. Город заинтересован в благоустройстве и развитии, а не в выкупе земли другими инвесторами, — заверил глава департамента инвестиционной и промышленной политики.
Расшевелить владельцев территорий, побудить их наконец собраться и привести в порядок свои участки и эффективно использовать их потенциал — в этом и есть смысл проекта, подчеркнул Александр Прохоров.
Работа и сон
В ноябре прошлого года с аукциона ушла инвестору бывшая промзона «Коровино». В реновацию 35 га он вложит 40 млрд рублей, построит современные высокотехнологичные объекты производственного назначения общей площадью почти 370 тыс. кв. м с 13 тыс. новых рабочих мест.
Это первое в России соглашение о комплексном развитии производственной зоны, заключенное по результатам открытого аукциона, отметил руководитель департамента инвестиционной и промышленной политики Москвы.
На сегодняшний день, по его словам, инвесторы приступили к развитию четырех индустриальных кварталов: это бывшие промзоны «Октябрьское поле», «Кунцево» и два участка в «Коровино». Их общая площадь — более 60 га. Объем инвестиций по проектам составит около 160 млрд рублей, а ожидаемый бюджетный эффект превысит 5 млрд рублей в год.
Возрождающиеся территории окажутся максимально насыщенными инфраструктурой, считает генеральный директор концерна «Крост» Алексей Добашин.
— Это подход 15-минутного города, где люди не тратят половину своей жизни на дорогу до работы и обратно, имеют всё в шаговой доступности. А для застройщиков это возможность создавать востребованные проекты по доступной цене, — отметил он.
Колоссальные территории существовали вне жизни города и использовались экономически неэффективно, считает гендиректор компании «Главстрой» Андрей Васильев. По его мнению, с помощью проектов комплексного развития территорий произойдет социокультурное, инфраструктурное переосмысление и преобразование отчужденных ранее земель.
— Новые кварталы, построенные по проектам комплексного развития территории, наполнят городское пространство множеством функций, качественной архитектурой, парками, современными технологиями и сервисами, поэтому люди здесь будут жить, работать и постоянно проводить время, — считает Андрей Васильев.
Кроме того, по его словам, комплексные проекты дают рабочие места сотням тысяч строителей и специалистам смежных отраслей по всей России.
Взаимная выгода
Новые высокотехнологичные производственные предприятия в Москве будут созданы также по программе для застройщиков жилых объектов, позволяющей привлекать частных инвесторов к созданию коммерческих, социальных и промышленных объектов за ТТК и МКАД. За создание «мест приложения труда» инвесторы получат от города льготы.
Так, инвестор может построить офис или торговый центр, школу, больницу и даже целый завод. То есть он получает возможность не просто заниматься строительством многоквартирных домов и зарабатывать на реализации квартир, но и возвести промышленный объект, чтобы в будущем получать от него долгосрочный доход.
У столичной мэрии заключено уже пять соглашений по этой программе, которые принесут экономике Москвы более 25 млрд рублей инвестиций, более 7,6 тыс. рабочих мест, а налоговый эффект после введения объектов в эксплуатацию составит 3 млрд рублей в год. Инвесторы же получат от мегаполиса в общей сложности 12,5 млрд рублей льгот.
Например, в Новой Москве компания АО «СЗ «Бадаевский» (Capital Group) построит промышленный технопарк на 300 рабочих мест, а взамен получит льготу по оплате за изменение вида разрешенного использования земельного участка под строительство жилого комплекса на Кутузовском проспекте.
— Город нам дал возможность заложить в финансовую модель создание социальных и промышленных объектов — воспользоваться льготой в рамках жилищного строительства и построить объект, способствующий развитию района, — рассказал директор по правовым вопросам Capital Group Владимир Галактионов.
По его мнению, последствия пандемии коронавируса показали, что конечный потребитель стремится жить в благоприятной экосистеме, получив возможность работать в своем районе и пользоваться ближайшей социальной инфраструктурой.
