Обвал за рубль: зачем предпринимателям нужны дешевые памятники
В Рязани неизвестные захватили дом Циолковского — объект культурного наследия регионального значения. Молодые люди сбили замки на дверях, оборудовали внутри спальные места, установили столы. Их выселили, но без протокола — потому что от арендатора не было заявления. Он получил это здание около полугода назад по льготной ставке — 1 рубль за квадратный метр, однако домом заниматься не стал. Зачем предприниматели берут ненужные им объекты и как можно защитить здания от недобросовестных съемщиков — в материале «Известий».
Владелец есть, охраны нет
Председатель рязанского регионального отделения Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры (ВООПИиК) Андрей Петруцкий сообщил, что неизвестные проникли в дом Циолковского на улице Введенской ночью 31 января. В одной из трехкомнатных квартир они оборудовали спальные места, поставили столы, вскрыли вход на второй этаж.
— Полиции удалось задержать грабителей, но через три часа их отпускают, так как от владельцев или арендаторов здания нет заявления, и уголовное дело не заводят, — сообщил Петруцкий. — Арендаторы здания дом не охраняют. Члены рязанского отделения ВООПИиК закрыли вход в здание.
Во вторник Петруцкий сообщил, что 2 февраля дом снова вскрыли.
«Обнаружили следы на снегу, ведущие во дворе дома к одной из дверей, — написал он. — Дверь оказалась взломана, замок сорван. Пришлось опять закручивать дверь на саморезах. Мер к охране здания никаких не принимается».
Двухэтажное деревянное здание — бывший жилой дом, не так давно расселенный по программе переселения из аварийного жилья. Циолковский жил там шесть лет, с 1862 по 1868 год. Теперь дом является объектом культурного наследия, однако следить за ним некому. Такая же судьба, по словам Петруцкого, постигла ряд других объектов в Рязани — например, дом Постникова на улице Садовой, 42, в котором поселились бездомные, они строение и подожгли. В 1990-е сгорел еще один дом, в котором жил Циолковский, — на Садовой, 7.
При этом дом на улице Введенской не является бесхозным. По словам Петруцкого, примерно полгода назад его отдали в аренду предпринимателю из Москвы по льготной программе — квадратный метр за 1 рубль. В здании, по словам представителя ВООПИиК, около 600 кв. м.
— Но с тех пор ничего не изменилось. Арендатор ничего не делает — не дает проекты на реставрацию, — сообщил Петруцкий «Известиям». — При этом в течение двух лет он должен сделать проект реставрации, в течение пяти лет отреставрировать здание, иначе договор аренды расторгается.
По его словам, первым делом дом нужно было хотя бы огородить, нанять сторожа или поставить сигнализацию. Однако строение осталось в том же состоянии, в каком находилось на момент передачи в аренду.
Хостел и фотосессии
Координатор движения «Архнадзор» Андрей Новичков замечает, что программа, когда здание сдается в аренду за рубль, изначально неплохая.
— Но есть разные приемы — собственники научились подстраиваться, — рассказал Новичков «Известиям». — Есть недобросовестные собственники, которые надеются получить от этого какую-либо выгоду и берут это здание на некий срок, зная заранее, что ничего делать не будут. Оформляют в качестве юрлица какую-то свою организацию, после чего через пять лет наступает момент, когда орган по охране памятников понимает, что ничего собственник не делает, и здание изымает. Торги признаются несостоявшимися, договор аренды, который длится пять лет, расторгается — и всё. Собственник ничего не потерял, повладел зданием за низкую стоимость, размещая там некое ООО.
По его словам, бывает и другой вариант использования таких домов — их могут сдавать как заброшенные объекты под фотосессию.
— Если здание хоть чуть-чуть содержится в надлежащем состоянии и там есть отопление — могут сдавать под хостел для гастарбайтеров, которым просто негде жить, и они за мелкую копеечку готовы жить в ужасных условиях, — рассказал он. — Такие случаи тоже есть, и в регионах они достаточно частые. Есть самые изощренные способы использования таких зданий.
Он отметил, что некоторые субъекты устанавливают ответственность за неисполнение охранных обязательств в рамках регионального Кодекса административных правонарушений. Однако эти штрафы, даже если составляют несколько сотен тысяч, для юрлица не являются значительными в контексте использования объекта недвижимости в течение пяти лет, говорит Новичков.
Адвокат, вице-президент Фонда сохранения и развития объектов культурного наследия Александр Почуев заметил, что аналогичная ситуация бывает и с выкупом здания: предприниматель приобретает объект, но не предпринимает никаких усилий по его сохранению.
Он отметил, что в России предусмотрена и уголовная ответственность — есть ст. 243 УК РФ «Уничтожение или повреждение объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации». По ней возможен штраф в размере до 3 млн рублей, обязательные, принудительные работы либо лишение свободы до трех лет.
— Это вполне нормальная статья, по которой можно осуждать тех, кто недоследил за памятником культуры, — сказал Почуев «Известиям». — В нашей стране статья малорабочая, но реальная.
Должностные лица, считает он, также могли бы привлекаться по статье «Халатность».
Утром деньги, вечером льготы
Новичков поясняет: условия программы по аренде зданий за рубль отличаются от региона к региону. И отличия могут быть направлены в том числе на предотвращение недобросовестного использования объектов.
— В Москве, например, новый собственник обязуется в течение определенного срока, установленного органом по охране памятников, провести полноценные реставрационные работы. В течение этого срока он платит полноценную арендную стоимость, никаких льгот нет, — рассказал Новичков. — А после окончания реставрационных работ, когда будет выполнена приемка здания органом по охране культурного наследия, эта льгота наступает: и платеж составляет 1 рубль за квадратный метр.
Однако, замечает он, орган по охране памятников изначально устанавливает низкую стоимость сдачи объекта в аренду — и относительно рыночной цены она все равно занижена.
— С другой стороны, это объективно правильно — чтобы собственник чувствовал себя комфортно и имел стимул взять здание и качественно провести реставрацию, — говорит Новичков.
По его словам, в отрасли есть предложения о том, чтобы сокращать срок начала реставрационных работ: если спустя год они не начались, то поднимается вопрос о расторжении договора аренды. Однако и это, по мнению Новичкова, не может быть окончательным выходом — у арендатора может не быть денег, может не хватить времени для разработки проекта реставрации.
— Я раньше был яростным противником штрафов — был только за изъятие памятников из собственности, — отмечает Новичков. — Вспомнить ситуацию в той же Рязанской области — там недавно сгорел памятник федерального значения, который долго пустовал. После пожара все стали разбираться, как же это произошло, начались проверки, возбуждались дела — но уже поздно, здания нет.
Речь идет о доме Барковых на улице Набережной в городе Касимове, который сгорел в ноябре 2020 года. Этот дом возвели в начале XIX века, перестроили в стиле ампир. Здание называли образцом купеческой аристократической усадьбы. Сохранить его не удалось. У здания арендатор был, но за год до пожара договор с ним расторгли из-за невыполнения обязательств по сохранению.
— Я считал, что если собственник принципиально не выполняет возложенные на него обязанности, то надо здание изымать, на это есть все основания и законы, — говорит Новичков. — Но сейчас я понимаю, что таким образом предприниматели просто будут бояться взять в аренду или приобрести здание со статусом памятника. Проще найти здание без такого статуса либо провести манипуляции, чтобы снять его с охраны. Такое тоже происходит.
По мнению Новичкова, эта неопределенность останавливает и законодателей в том, чтобы вносить какие-то серьезные изменения в нормативные акты — можно испугать последних потенциальных собственников исторических зданий.
Говоря о проблемах арендаторов объектов культурного наследия в целом, в Минкультуры заявили «Известиям», что «существенным условием договора аренды» объекта культурного наследия «является обязанность арендатора провести работы по его сохранению в соответствии с охранным обязательством».
— Данные работы необходимо провести в срок не более семи лет со дня передачи объекта в аренду, — сообщили «Известиям» в министерстве. — В этот срок входит период подготовки и согласования проектной документации по сохранению объекта, не превышающий двух лет со дня его передачи в аренду. Если арендатор не исполняет указанного условия, договор подлежит расторжению.
В охранном обязательстве содержатся также требования к сохранению, содержанию и использованию объекта культурного наследия. При нарушении «органы охраны объектов культурного наследия должны принимать меры реагирования вплоть до изъятия объекта», отметили в министерстве.
Помощь штатам
Новичков подчеркивает: первостепенным в этой ситуации должен быть контроль со стороны органов охраны объектов культурного наследия.
— Не так уж много объектов, которые сдаются по этой программе, — заявил он. — Москва держит их на контроле. В год появляется примерно 10 таких объектов — в «непандемийное» время. Для Москвы это немного, поэтому есть специальный человек, который их курирует. Если что-то идет не так, орган охраны действует достаточно жестко. Для регионов можно было бы ввести такую же практику.
По его словам, органы охраны объектов культурного наследия могут в том числе обязать консервировать здания, если они ветшают и пустуют.
Петруцкий в связи с этим вспоминает о программе по консервации ценных памятников культуры и истории, о которой «Известия» ранее писали.
— По аналогии с этой программой нужно было бы издать и закон об обязательной консервации брошенных, сгоревших домов, — заявил Петруцкий. — Забить окна и двери, поставить охранную сигнализацию — всё это сейчас стоит копейки.
Новичков поясняет: консервация здания — это значит заменить выбитые стекла фанерными листами, проваленную крышу — временной кровлей и так далее. Также должна осуществляться физическая охрана. Сделать всё, чтобы здание не страдало. При этом, в случае если объект находится под угрозой уничтожения, собственник самостоятельно, без предписаний должен всё это сделать.
— На деле этого часто не происходит, — отметил Новичков. — Когда происходят пожары или растаскивают изразцовые печи, органы охраны не проявляют к этому заинтересованности. И не наказывается ни тот, кому принадлежит здание, ни тот сотрудник, который отвечал за эту территорию.
Однако, подчеркивает он, сотрудников в регионах мало и следить за объектами культурного наследия сложно. Хотя инструменты в законодательстве для этого есть.
Член общественного совета при Минкульте, председатель центрального совета ВООПИиК Галина Маланичева отмечает, что если орган по охране объектов культурного наследия работает хорошо, то он «своевременно должен предупреждать пользователя о том, что он не выполняет предписания по охранному обязательству».
— Его могут привлечь к штрафам, к административной ответственности, — сказала она «Известиям». — Получается взаимная ответственность и органа, и пользователя.
Но, соглашается Маланичева с Новичковым, у органов по охране объектов культурного наследия много проблем.
— Там невысок уровень профессионализма сотрудников, но и работают они в трудных условиях — очень малочисленны штаты, чисто физически свои обязанности выполнять почти невозможно, — сказала она. — Органы охраны финансируются региональными бюджетами, и у них есть все возможности ставить вопросы перед руководством субъекта, добиваться увеличения штатов.
По ее словам, от региона к региону ситуация разная — очень многое зависит от отношения руководства субъекта к проблеме охраны памятников культурного наследия.
