Прекрасное далеко: когда ждать ипотеку под 4%
Ипотеку в России можно взять уже под семь с небольшим процентов. При этом по льготной программе ставка составляет 6,5% годовых. Как заявил вице-премьер Марат Хуснуллин, рыночная ставка может снизиться до 4–5% — до уровня развитых стран. «Известия» выяснили, как скоро в России можно будет взять ипотечный кредит под столь низкую ставку и что происходит с программой льготной ипотеки.
Еще ниже
По данным ЦБ, в октябре 2020 года средневзвешенная ипотечная ставка в России составила 7,32%. Во многом это заслуга введенной на фоне пандемии программы льготной ипотеки. Жилищные кредиты на новостройки по ставке 6,5% выдают с апреля, а разницу между льготной ставкой и рыночной возмещает государство. Программа была рассчитана до 1 ноября, но в октябре ее продлили до июля 2021-го.
По оценкам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию «Дом.РФ», за три квартала этого года банки выдали более миллиона жилищных займов на сумму около 2,7 трлн рублей. На госипотеку в стране приходится около четверти всех выданных кредитов.
Повышение доступности ипотеки — одна из целей нацпроекта «Жилье и городская среда». Так, обновленные показатели нацпроекта предполагают, что к 2030 году рыночная средняя ипотечная ставка опустится до 6%. Однако, как заявил вице-премьер Марат Хуснуллин, в перспективе она может снизиться и до 4–5%.
«На сегодняшний день, если мы хотим быть развитой страной в мире, ипотека должна быть на уровне развитых стран. Ипотека должна быть 4–5%, как во многих странах, которые достигли больших показателей по жилищному строительству», — сказал он. В пример он привел Китай, где ипотечные ставки находятся на уровне 3–5%, а жилищное строительство — одна из основ экономики. «Мы тоже будем эту тему поддерживать. Пока у нас заложено, что ипотека должна быть на уровне 6%, но в зависимости от спроса и покупательской способности будем по этой теме работать», — пояснил вице-премьер.
Палка о двух концах
В то же время, что делать дальше с программой льготной ипотеки, власти еще не решили. С одной стороны, она стала основным драйвером рынка ипотечного кредитования в кризис и снижения ипотечных ставок. В результате за 2020 год может быть выдан рекордный объем ипотечных кредитов за всю историю отечественного рынка.
«Субсидирование ипотечной ставки стало одной из самых эффективных мер поддержки не только покупателей, но и застройщиков, банков и рынка недвижимости, — подтверждает Александр Брега, гендиректор инвестиционно-девелоперской компании «Мегалит — Охта Групп». — Масштабное снижение ставки в рамках программы льготной ипотеки стимулировало спрос на новостройки и позволило девелоперам преодолеть сложный период самоизоляции и продолжить строительство в прежнем объеме и темпах». К концу 2020 года доля сделок с пониженными ставками по рынку доходила до 80%.
С другой стороны, льготная ипотека раздувает ценовой пузырь на рынке недвижимости. Об этом уже предупредила глава ЦБ Эльвира Набиуллина. «Виден рост цен на жилье на первичном рынке, который уже опережает и инфляцию, и рост доходов населения. В итоге доступность жилья для людей может упасть, несмотря на льготную ставку», — пояснила глава Банка России.
Аналитики указывают: cнижение ипотечной ставки в перспективе действительно может привести к перегреву рынка, дальнейшему повышению средней стоимости жилья, в особенности наиболее ликвидных активов в городах-миллионниках.
«Резко возросла закредитованность населения, снизился средний показатель первоначального взноса по ипотеке, а потребительский ажиотаж привел к непропорциональному росту цен на активы», — отмечает Алексей Зародов, партнер архитектурного бюро Syntaxis.
В то же время запас прочности еще остается существенным. «Экономики других стран исправно работают и с намного большими объемами кредитов. Этот показатель оценивается с помощью соотношения объема выданных ипотек к ВВП: Россия — 7,5–8%, США — >60%, Европа — 40%, Китай — 14%. Даже с учетом отличающегося среднего процента по ипотеке», — отмечает Александр Дужников, сооснователь федерального портала о недвижимости Move.Ru.
Обязательные условия
Таким образом, в условиях нынешнего кризиса, который еще далек от завершения, идти на дальнейшее снижение ставок по кредитным продуктам скорее нерезонно, хотя бы потому, что риски заемщиков возрастают. Для дальнейшего снижения ставок экономика должна демонстрировать стабильную положительную динамику.
«Снижение ставок едва ли компенсирует падение накоплений и доходов россиян. Думается, в правительстве это понимают и приберегут данную меру для стимулирования экономики в отдаленной перспективе. Впрочем, если ЦБ продолжит политику резкого снижения ставок, то подтянутся и ставки по ипотеке», — рассуждает Олег Хриенко, специалист рекламной сети в сфере продажи недвижимости Aurum Realty.
Тем не менее ожидать ставок по ипотеке на уровне 4–6% годовых всё же можно. «Такого показателя удастся достичь при стечении трех составляющих: прекращения кризиса, активного участия государства с помощью субсидирования ставки по ипотечным займам и продолжения политики регулятора по снижению ключевой ставки», — указывает аналитик сервиса Brobank.ru Дмитрий Сысоев.
Для достижения национальной цели к 2030 году по ежегодному вводу 120 млн кв. м жилья (в этом году введено 80 млн кв. м) в любом случае потребуется дальнейшее снижение процентной ставки, напоминает Дужников. А по словам гендиректора «Дом.РФ» Виталия Мутко, для достижения этой цели потребуется ипотечная ставка в районе 2%. Поэтому купить новую квартиру в ипотеку под 4% годовых можно будет только в 2028–2030 годах.
