Робинзоны Ковида: россияне заинтересовались заброшенными деревенскими домами
Жители крупных городов на период пандемии начали присматриваться к заброшенному жилью. Из-за резкого повышения спроса на аренду загородной недвижимости хозяева домов подняли и цены на свои объекты. В Ржевском районе Тверской области местные жители заметили подозрительную активность в давно заброшенной деревне. Туда съехались машины с номерами столичного региона. Предприимчивые граждане заняли несколько полуразрушенных домов и начали делать там необходимый для проживания ремонт. Насколько законно пережидать изоляцию в брошенной собственности — разбирались «Известия».
В глушь, в деревню
Число поисковых запросов в «Яндекс»е по словам «заброшенные деревни» за последний месяц превышает 58 тыс., еще порядка 29 тыс. раз пользователи интересовались «заброшенными домами». Интерес к заброшенным домам ушел дальше поисковых запросов. В конце апреля внимание общественности привлек резонансный случай, произошедший в Татарстане: мать вместе с двумя детьми поселилась вдали от цивилизации из-за боязни «чипирования».
Неподалеку от заброшенной деревни она построила шалаш из веток, где и решила пережидать пандемию. Обнаружить семью, спрятавшуюся в лесу, удалось благодаря тому, что один из мальчиков сбежал и попросил помощи. Нефтяники, прибывшие на место, где находилась женщина со вторым сыном, вызвали полицию. Жительницу Лениногорска задержали. Выяснилось, что в течение двух недель дети питались листвой, едва проклюнувшейся травой и почками.
Впрочем, желающие переждать вирус в полной изоляции, редко прибегают к столь радикальным мерам. Заброшенные деревенские дома стали легкой мишенью для стремящихся бесплатно пожить наедине с природой. В тематических сообществах, посвященных жизни в деревне, также наблюдается всплеск пользовательской активности, начиная с середины апреля 2020 года. Люди интересуются возможностью съема ветхих домов в удаленных областях в обмен на уход за территорией. Но есть и те, кто решается пойти по простому пути: заселиться в заброшенный дом, не предупреждая об этом владельцев.
Самовольная изоляция
Для тех, кто решился обжиться в пустующем домике без ведома собственников, предусмотрена ответственность. Административный кодекс содержит статью о самовольном занятии земельного участка или его части лицом, не имеющих прав на указанную собственность. Наказание за это деяние составляет от 1 до 1,5% кадастровой стоимости участка, но не менее 5 тыс. рублей. В случае если кадастровая стоимость участка не определена, размер штрафа составляет от 5 тыс. до 10 тыс. рублей.
Юридически понятия заброшенный дом не существует. Выяснить, есть ли у дома хозяин, можно, обратившись в Росреестр за выпиской. Если подтвердится, что формального хозяина все-таки не имеется, то бесхозное имущество должно стоять на балансе как муниципальное, отметила в беседе с «Известиями» председатель Московской коллегии адвокатов, адвокат Виктория Данильченко.
— К сожалению, бюджеты провинциальных населенных пунктов невелики и имущество часто остается повисшим в воздухе. Если есть желание приобрести данную недвижимость в собственность, необходимо с выпиской обратиться в администрацию населенного пункта. Чиновники должны признать имущество выморочным и выставить его на торги. Таким образом возникает возможность купить дом за небольшую цену, поскольку вероятность появления конкурентов на таких торгах крайне мала. Если человек хочет просто занять дом, не занимаясь никакой бумажной волокитой, то ему потребуется достаточно долгий срок, чтобы недвижимость стала его, а именно 15 лет, — пояснила Данильченко.
Согласно ст. 236 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее им как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество. Это понятие в законе называется «приобретательская давность».
— Строго говоря, необязательно жить в таком доме, чтобы начался отсчет 15 лет: достаточно постоянно о нем заботиться, чтобы это было очевидно для окружающих. Если же у дома появится хозяин, когда этот срок еще не прошел, то придется съезжать, ведь никаких фактических прав на эту недвижимость не имеется. Но такой вариант без оформления документов слишком рискованный: за этот период может появиться наследник, который ранее не знал об открывшемся наследстве; если у него были объективные обстоятельства, по которым он не смог принять наследство вовремя, и если он обратился в суд раньше чем через шесть месяцев после того, как эти обстоятельства исчезли. Более того, если в доме будет сделан ремонт или перестройки, то вернуть средства можно будет только через суд, но доказать факт вложений будет весьма и весьма трудно, — добавила юрист.
Наследник имеет право подать в суд, если за время пользования недвижимостью его наследство уменьшилось. Например, если старую постройку снесли и пустили на дрова. В таком случае ответственность может возрасти вплоть до уголовной.
— Если речь идет о проживании в заброшенном доме в целях самоизоляции на непродолжительное время, то теоретически этот вариант возможен. Однако стоит перед заселением выяснить, действительно ли у дома нет хозяина. А что касается карантинных мер, то, чтобы их не нарушить, такие граждане при выезде обязаны оформить цифровые пропуска. Напомню, что некоторые регионы требуют такие пропуска и на въезд, — резюмировала Данильченко.
Пока руки не дошли
Ошибочно полагать, что брошенные дома и земельные участки возможно отнести к бесхозяйным вещам или находкам согласно статьям 225 и 227 ГК РФ. Нормой закона безхозяйная вещь определена как вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен. С земельными участками и домами такая ситуация практически невозможна, поясняет член Ассоциации юристов России, партнер «Легес бюро» Дмитрий Уваров.
— Собственник у таких объектов, скорее всего, есть. Если дом заброшен, то, возможно, у собственника просто не доходят руки заняться этим объектом. Но права на объект могут заявить и наследники собственника, которые могут вспомнить про объект и через 10, и даже через 20 лет, — уточняет Уваров.
Не исключено, что бесхозными домами и участками сможет воспользоваться человек, не имеющий прав на него. В случае с приобретательской давностью по статье 234 ГК РФ получение права на землю или дом максимально осложнено.
— Имеется очень мало положительной судебной практики по приобретению прав на основании данной статьи. Нужно понимать, что самовольное занятие чужого имущества может повлечь много правовых проблем, вплоть до привлечения к уголовной ответственности. Повторюсь, ситуации, когда на недвижимость не сохранилось совсем никаких документов, практически не встречаются. Что во времена СССР, что сейчас права на недвижимость в обязательном порядке регистрировались. В рамках разных процедур, но документы у правообладателей тем не менее имелись, — добавил юрист.
При этом использование такого домика в качестве пристанища во время самоизоляции может повлечь за собой административный штраф еще за нарушение режима самоизоляции.
— Рисковать и выезжать к таким объектам, просто надеясь на минимальный процент удачи и успеха, я бы не рекомендовал. Исходя из действующих правил в Москве и Московской области, вполне вероятно, что получится оформить разовый пропуск на поездку к такому участку или дому. Но надо понимать, что заинтересованные лица, в том числе собственники, наследники или соседи, присматривающие за домом, могут вас оттуда в любой момент попросить. Причем попросить могут и с нарядом полиции. А уж полиция, выяснив, что вы не имеете никаких прав на объект, вправе будет составить административный протокол, — подытожил Уваров.
Нетипичный интерес
Эксперты фиксируют рост спроса на загородную недвижимость в период распространения коронавируса не только в Московской области, но в и других регионах. Если в прошлом году идея пожить несколько месяцев в полуразвалившемся домике в нескольких сотнях километров от города казалась достаточно авантюрной, то в нынешних условиях горожане готовы платить за минимальные удобства достаточно внушительные суммы.
Например, во всей Тверской области, согласно данным базы ЦИАН, доступно для сдачи менее сотни домов разного уровня комфорта. Самое бюджетное жилье стоит от 8–10 тыс. в месяц, за эти деньги можно снять небольшой одноэтажный домик с минимальными удобствами и электричеством.
Согласно данным портала BKN количество запросов по аренде домов в Ленинградской области выросло на 61% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, при этом ветхими домами интересуются на 12,5% чаще, чем год назад. Эксперты уточняют, что, для того чтобы завладеть таким домом на законных основаниях, нужно либо связаться с наследниками, либо купить дом у местных властей, в случае если его передали в государственную собственность.
Интерес, но не более
Однако, как отмечает руководитель аналитического центра Циан Алексей Попов, объявления о продаже или сдаче простеньких деревянных домиков лидируют по количеству просмотров, но это связано с тем, что эти объекты выпадают первыми при сортировке по цене. Таких объектов по всей стране сотни тысяч, и чаще всего они встречаются в регионах с наиболее неблагополучной демографической ситуацией, а также на периферии агломераций крупных городов. Помимо этого, заброшенные строения имеются в удаленных садово-огородных товариществах.
— Эти участки раздавались в конце 1980-х годов, чтобы помочь решить проблему обеспечения продовольствием. В настоящее время сельскохозяйственная составляющая этих объектов вряд ли оправдывает те временные и финансовые затраты, которые необходимы для поддержания необходимой продуктивности овощеводства. Объективно проще и надежнее купить всё в супермаркете, чем возделывать участок в 3–4 часах езды от города. Как рекреационный объект эти строения также не очень интересны, — отметил Попов.
Доля таких домиков в общем объеме загородной недвижимости относительно невелика. При этом значительная часть подобных объектов не представлена на интернет-площадках и купить их можно приехав по адресу нахождения дома и вступив в прямые переговоры с владельцем или же представителями администрации сельского поселения.
— Число домов, которые арендодатели хотят сдать в аренду за 10–15 тыс. рублей или продать за несколько сотен тысяч рублей, в нашей базе относительно невелико. На них обычно приходится несколько десятков объявлений, в крупных регионах — несколько сотен. Довольно часто они лидируют по числу просмотров объявлений, но это не более чем издержки функционала площадки: при сортировке по цене они оказываются в первом экране и собирают много просмотров и расхлопов контактов, — пояснил глава аналитического центра ЦИАН.
Цены на аренду или продажу этих объектов в период пандемии изменились слабо. Связано это в первую очередь с тем, что эти строения не адаптированы для полноценной жизни современного человека, а сценарий покупки дома с последующим строительством нового эффективнее реализовать в районах с адекватной транспортной доступностью и инфраструктурной обеспеченностью, отмечает глава аналитического центра Циан.
— В период пандемии цены в этих объектах изменились слабо. Всё же первый пик интереса в загородному образу жизни пришелся на конец марта, тогда как подавляющее большинство этих домов плохо приспособлены для проживания вне короткого теплого периода года. Несмотря на драматические изменения нашего образа жизни, произошедшие в последние недели, мы не ожидаем радикального роста популярности загородной недвижимости, тем более столь экзотического формата, как ветхие дома в удаленных деревнях. Основные затраты в любом случае будут связаны со строительными и отделочными работами, и на достаточно длительном временном горизонте стройки дома сумма первоначальных инвестиций будет не так важна на фоне итоговых затрат, — резюмировал Попов.
